1、“.....万家 华庭香格里拉花园东泰华庭万达东京湾等楼盘的集中上市，将 揭开开发区楼盘销售竞争的新高潮，也将对年的椒江房地产格局 产生直接影响而老城区仅有华荣名筑环翠名苑可供选择，另外两 个大盘城市港湾与太阳城则体现了政府拉近三区距离，向绿心区域发 展的策略。 楼盘品质提升，竞争日益激烈 随着我司云顶佳苑项目的热销，诸多当地开发商借鉴了我司品质 上的优势，今明两年将亮相的几个楼盘品质均有大幅度提高，从底层 架空到智能化系统运用，从空气清新系统到小时热水供应，从独立会所配备到电视点播，无论是建筑规划物业配置还是高科 技的运用都有我司云顶项目的痕迹。可以看出，未来市场将在楼盘品 质的竞争上愈演愈烈以赢得客户的认可。 销售速度减缓，卖方市场特征弱化 自年月份市场震荡回调之后，房地产市场的升温步伐开始 趋缓......”。

2、“.....但由 于先期土地出让量较大，今明两年住宅供应面积将达到个新的水 平，在人均住宅面积全省最高空置面积逐渐增大的情况下，市场供 需比例将发生结构性转变，卖方市场的特征。 为真实反映市场情况 容积率 楼面地价元 开盘时间年初 产品定位幢层高层，高档商业住宅区 项目概况个车位，智能化系统，中原策划 工程进度桩基阶段 香格里拉花园 位置万家华庭北侧，白云山中路西 投资兴建鑫泰置业 总占地面积亩 总建筑面积万平方米 房型为主，部分单身公寓 容积率 出让总价万元 楼面地价元 开盘时间年底 项目定位幢层高层，双泳池豪华会所设计，高档精品 商业住宅区 项目概况南向面对市民广场，北向对南山公墓。 项目概况 地块情况 葭芷地块地块下称本地块本项目位于台州椒江区葭芷街道， 地处新老城区交界处......”。

3、“.....地块 建设用地总面积平方米，计亩，地块规划要求如下 本地块规划要求如下 建筑容积率 建筑密度 绿地率。 地下停车位个，地面停车位不得少于。 本地块原属石油公司下属久益房产公司单独法人单位，于 年月拍卖取得产权。因石油总公司不同意开发房产，准备将房产 公司及土地整体转让。 按照当时久益房产签订的土地出让合同规定，地块总建筑面积为 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,不包括地下建筑建筑，其中住宅建筑面积为， 商业建筑面积，配套建筑面积。 项目内以上的高速度持续增长，台州的综合竞争力已在全国大中 城市中名列第位。年全市达亿元，城镇居民人 均可支配收入元，农民人均纯收入元。年，经国务 院批准，台州市确定为浙江省城市化格局中的大城市和上海经济区 级经济亚区中心......”。

4、“..... 从椒江的经济条件看，椒江区是市政府所在地。今年来随着台州港台州市经济开发区的开发建设，椒江区的经济发展突飞猛进， 年后国内生产总值增幅位居台州全市三区之首。年人均生 产总值为元。同时，椒江区的居民收入水平也在不断提高， 年人均收入元，高于全市平均水平元，位列全市首位。 市区城镇居民的可支配收入在年达到了元，人均家庭消 费支出元。按联合国评价标准，椒江区居民的生活水平已经步 入富裕型。 表台州市居民人均收入单 位元 年份全市市区椒江黄岩路桥 区域房地产市场情况分析 依靠强劲的经济增长，台州房地产市场近几年也呈现出供需两旺 的活跃期特征，般商品房市场价格在元平方米左右。但从已 开发和尚处开发阶段的楼盘情况看，产品整体定位不高，结构上以大户型和单身公寓为主体。如已开发的东京湾小区......”。

5、“.....均价 元。而正开发的万平方米的东泰华庭则以平方米以上户型为 主打产品。 而项目所在的椒江区，近几年市场变化较大，房地产供容 根据规划要求，久益房产曾经做过初步设计方案并已获批复见 设计方案总平面图。总建筑面积容积率绿化率车位均按土地 出让合同设计，但在建筑面积分配上进行了调整，并获得了规划部门 通过。调整后的技术指标如下 总建筑面积不包括地下建筑建筑，其中住宅建筑 面积为，商业建筑面积，配套建筑面积。 地下建筑面积 建筑容积率 建筑密度 绿地率。 地下停车位个，地面停车位个。 目前我们基本依据这设计方案进行测算分析。 二市场分析和市场定位 经济背景分析从国家宏观经济环境看，中国经济自改革开放以来飞速发展，取 得了令人瞩目的成就。从年到年，我国剔除价格因 素后年均增长，是同期世界经济增速的倍强，位居世界之首......”。

6、“.....而根据国家统计局的预计，十五 期间我国年均增速将超过九五时期的水平，年人均 可能达到美元。由于工业化速度加快市场经济不断成熟 等因素存在，我国经济的增长速度还将持续相当长段时间。 从台州的经济发展看，台州是座充满生机和活力的城市。由 于历史上是国家投资缺乏的地方，反而造就了台州人自力更生敢于 闯荡的顽强精神，多年的蓬勃发展被经济学家比喻为草根经济。 目前，台州民营经济占经济总量的以上，经济市场化已经非常成 熟，民营经济成为台州迅速崛起的强大动力。近年来，台州的 以平均利润率 自有资金利润率 动态评价 根据销售回笼资金计划资金投入计划计算得出的财务费用 汇总而成资金流量曲线图，见附表。 从表中可见，资金峰值在年月，约亿元。自有资金 万元外，需最大融资额度为亿元，资金平衡点在年 月。 敏感性分析 根据房地产开发经验......”。

7、“.....主要风险因 素为市场风险销售价格销售进度成本风险收费标准材料 价格等，本项目主要考虑销售价格商铺面积预征税作为敏感分 析因素分别拟定方案，见下表。 根据表，项目销售价格的盈亏平衡点为住宅价格 平方米，商铺元平方米......”。

8、“..... 我们认为，该项目是可行的。附表项目地块周边重点楼盘案例调查 都市丽景 位置台州市客运中心对面，大环线北侧 投资兴建东泰置业 总建面积平方米左右 住宅面积平方米左右 平均单价元 开盘时间年月 房型 产品定位幢层小高层，幢层多层，中低档住宅。 销售概况起价元起，层差元左右，次性付款优惠， 车库价格万左右，商铺层价格为元，二层价格为 元，两层连卖，销售均价在元。已销售完毕。 工程进度进入交房阶段。 阳光国际公寓 位置葭芷大转盘三角地带 投资兴建黄岩金岳房产 平均单价单身公寓元，小高层元 开盘时间年月底 房型单身公寓，小高层产品定位幢单身公寓，幢小高层低档住宅 销售概况剩余极少量房源 工程进度目前楼宇主体部分封顶。 万达东京湾 位置葭芷大转盘南侧......”。

9、“.....高层 产品定位幢高层，约户，中档社区 销售概况承诺对非普通住宅买家进行契税补贴，目前已销售。 工程进度期三幢主体已封顶，二期四幢接近封顶，三期尚处 于桩基阶段。 东泰华庭 位置开发区学院路东，白云山西路南 投资兴建东泰置业 总占地面积公顷 总建筑面积万平方米房型 利润总额 减所 得税 净利润 平衡方案商业平方米元万元，会所平方，住宅平方米 元万元，车位万元万元成本万元，商铺变更 万元，土地万元 预征税平衡方案商业平方米元万元，会所平方，住宅 平方米元万元，车位万元万元成本万元，商 铺变更万元，土地万元 方案商业平方米元万元，会所平方，住宅平方米 元万元，车位万元万元成本万元，商铺变更 万元，土地万元 方案二商业平方米元万元......”。