1、“.....即全部投资的财务效果评价和自有权 益资金的财务效果评价。 全部投资的财务效果评价，即排除财务条件的影响，将全部资金包括全部 借贷资金和权益资金作为计算基础，考察项目的盈利能力。由于它不考虑投资 资金的来源构成，以及借贷还本付息和所得税的问题，所以它实际上是种简化 了的投资项目息税前的盈利能力分析，借此可以在各个投资项目或方案 间建立相互比较的共同基础，以便考察项目是否有投资的价值，在分析是否可行 的同时，进行方案的选优。 自有权益资金的财务效果评价，即从企业的角度出发，分析包括财务条 件在内的两类因素对项目的影响，以企业投入的权益资金为计算基础，而所谓考 察企业投入所投入的权益资金的盈利能力......”。

2、“.....同时，还考察企业的生存能力偿债能力利润及其分配，以及各方投 资者的盈利能力等。 在本宗地评估报告中，选用全部投资的财务效果评价法，分析该地块的投资 盈利能力通过全部投资的现金流量表全部投资的评价指标，和投资利润率，分 别计算售价上下波动和宗地获取价格上下波动时，对经济指 标的影响。计算结果详见敏感性分析表......”。

3、“.....其中住宅 平方米高层住宅，低层住宅占，但最终比例按报建实施方案确定 幼儿园平方米，垃圾站平方米，社区管理中心平方米土地使用年 期年，自年月日起到年月日止。 竞投中标方应在宗地使用权转让合同签订后个工作日内次付清地价款。 涉及交易标的物转让应交的税费中......”。

4、“.....如转让合同按规定需要公证的，公证费用甲乙双 方各承担。 地价范围 经测算，本地块的正常地价范围应在万元人民币之间，其中市场正 常价位点应在万元，扣除土地转让契税，则得竞标报价范围应在 万元人民币之间，市场正常竞标价位点在万元人民币。 对应市场价位点万元，则得相应楼面地价为元平方米 地块投资价值 对应以上地价范围，测得相应的投资财务效果指标如表所示。 综上，当地价在万元人民币之间时，属于投资安全区当地 价在万元人民币之间时，即进入投资风险区超过万元后， 将进入高风险区，投资者需慎重考虑......”。

5、“.....其基本思路为 地价„„„„„„ 地价之外的成本测算„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 销售收入测算„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 地价成本测算„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传......”。

6、“.....地块位于香蜜湖，土地用途为住宅用地土地面积为 平方米，建筑容积率该宗地地价需在成交后日内次缴清，故对竞投人的 资金压力很大。可以考虑竞得土地后全部建设缺口资金从银行借贷。因为项目的融资结构不明，且项目全部投资的财务评价又与融资结构无关，故此表中的利息 费用计算和资金筹措计划都暂没计算。 宗地地价测算 地价之外的成本测算 参考目前建筑市场及房地产开发市场的基本行情......”。

7、“.....具体测算详见附表。 销售收入测算 参考目前香蜜湖地段的住宅市场行情，高层为元，低层为元， 停车位为便于计算，全部按销售考虑为元个，则测算出总销售收入 为万元。具体测算详见附表。 地价成本测算 根据目前国内房地产市场投资回报基本现状，并综合考虑深圳房地产市场的竞 争程度，取定开发商投资该宗地的可承受回报率极限为，正常期望投资回报 率为，市场投资回报率的上限为。 则该宗地的地价范围为万元，正常市场期望地价为万元。扣除宗地转让契税，则得该宗地的竞投报价范围为万元，正常 市场水平竞投报价为万元。具体测算详见附表。 项目财务评价 由于香蜜湖宗地的最终中标地价尚处于预测阶段，因此选取该地块的 市场期望价作为计算基础，来测算该宗地的投资价值......”。

8、“.....故前年半内无销售收入。而土地 增值税是按照纳税人转让房地产所取得的增值额和税法规定 税后利 润 盈余公积 金 可分配利 润 表宗地现金流量表与动态盈利分析单位万元 序号项目建设经营期 现金流 入 销售收 入 其他现金流 入 现金流 出 建设投 资 土地增值 税 销售税金及附加 净现金 流 累计净现金 流 折现现金 流 累计折现净现金 流 评价指标 财务内部收益率 投资回收期静 态 投资回收期动态 表财务效果指标比较 项目地价为万时地价为万时 内部收益率 财务净现值万元 投资回收期静态年 投资回收期动态年 项目不确定性分析 盈亏平衡分析 假定本宗地开发建设投资不变，且售价和回款速度如基准方案所设......”。

9、“.....当销售率为时，宗地全 部投资利润率为零。般认为，当盈亏平衡点的销售率时，项目风险较小。 本宗地投资盈亏平衡点的销售率为，可见其风险较高。 敏感性分析 影响本宗地投资财务效益的主要不确定因素为宗地获取价格售价水平建设成 本的高低建设经营期的长短销售税率等。根据宗地目前状况可知，以上诸因 素中最有可能发生变化的是宗地获取价格的高低和未来销售价格的变化。因而， 本宗地敏感性分析主要针对的级超额累进税率 来计算征收的，增值额是纳税人转让房地产所取得的收入减除税法规定扣除项目 金额后的余额。根据房地产行业的般收益水平，土地增值税应缴额基本在销售 收入的左右。 损益表见表 由损益表可以看出，公司在第年内利润为负，这主要是因为支付巨额地价所致。 第二三年内尽管有利润，但仍不足以弥补第年的亏算。直到最后年才发生 所得税的缴交......”。