1、“.....突破传统市场模式与行业市场区域经济发 展之间不相适应的瓶径，通过项目建设产业资源整合和经营管理改革，形成集展示仓储配送批发零售工程服务功能于身，金融商住办公餐饮娱乐配套完善，以精 品陶瓷为主导包容现代建筑装饰材料的集群式专业市场。 建设目标 在项目拟建地范围内，东北陶瓷城已经实现购置土地万平方米，但按集群式专业 市场规划仍需增地万平方米。项目建成后总占地面积将达万平方米，建筑面积 达到万平方米，建成大厅型专业市场四个，包括陶瓷精品市场油漆涂料市场地板城 家居装饰材料市场，并在规划范围内建设宝马大厦综合商务服务区博览中心旗舰店广 场和物流园。 技术装备水平与商品质量等级 基础设施通过区域整体规划，使场区内的道路停车场绿化给排水供暖供电 卫生消防安全与城区公共网络衔接协调，达到大区域商品物流中心要求标准。 经营设施按目前物流主体化市场的国际水平配置......”。

2、“.....人性化。 服务设施按照方便安全快捷环保人性的原则建设，实现经营理念与硬件设施 有机结合。 商品质量等级陶瓷产品包括建筑陶瓷观赏陶瓷装饰陶瓷日用陶瓷电器陶瓷 日用洁具等全系列经营，以精品和名牌带动市场，集团消费与大众消费并举。地板城以中高 档产品为主，集中国内外著名品牌，坚持专业化和环保化。油漆涂料市场旨在均衡沈阳城区 市场分布，提高油漆产品经营的安全性和服务质量，因此，产品质量按国际标准和国家标准 两个等级控制，将切不达标的产品拒之门外。消防器材是新兴经营领域，公共消防和民 用消防的专业化势在必行。家居装饰产品坚持时尚化人性化标准，按艺术化生活原则控制 高端市场产品，引导消费者的消费方向。旗舰店广场是专为著名品牌生产商设立，以最新业 态展示著名品牌商品，采用最先进的信息技术解决展示交易结算业务。 东北陶瓷城改扩建项目完成后......”。

3、“.....经营规模稳步扩 大，五年后达到亿元预留业态再升级的增长点，实现市场经营的可持续发展。 产业链联盟策略 项目规模化发展必然牵动相关产业进入市场，相关产业进入市场又势必加速项目的规模化发 展从而形成产业链条，纵向形成与建筑材料相关的集销售设计施工物流配送中介于 体的专业产业链，横向形成与市场相关的集餐饮娱乐商住办公金融信息于身的综合 项目背景 项目名称 东北陶瓷城改扩建 承办单位概况 东北陶瓷城是在沈阳陶瓷厂经营不景气的背景下，由沈阳陶瓷厂服务公司利用原厂建筑设施 于年开办的，按国有企业经营承包制运行，当时是沈阳市场体系建设中十大重点市场 之。地址在沈阳市大东区东望街号，占地面积万平方米，东临东北大马路，北邻 陶瓷厂厂区，南至东陶路，由东北大马路向西北联合路方向纵深米，具有潜在的市场业 态与物流发展基础。年的发展历程......”。

4、“.....成为以沈阳为中 心辐射东北区域的著名陶瓷产品集散地。 年末，东北陶瓷城经重新整合转制为股份合作制的民营企业，由辽宁巨能牧业有 限责任公司股东徐小洋福建三元企业有限公司股东吴瑞章上海金帝有限公司股东蒋金枝 与东北陶瓷城达成产权交易后合资控股，成立东北陶瓷城有限公司，形成了新的法人治理结 构，开始在原有基础上对经营管理发展规划着手全面改革，本着经营市场诚信为本的全 新理念，展开对陶瓷城改扩建转型的战略构想。 东北陶瓷有限公司总资产万元，其中地上固定资产为万元，土地为万 元，企业资产负债率为零。地上建筑为万平方米。 公司实行董事会领导下的执行董事负责制。法定代表人徐小洋。设置机构有总经理办 公室市场开发管理部工程管理部财务部信息中心......”。

5、“.....归档资料。 未经允许，请勿外传,中共中央关于振兴东北等老工业基地的决定 中共沈阳市委书记张行湘同志在振兴东北沈阳先行动员誓师大会上的讲话 沈阳市物流产业发展规划 沈阳市批发市场发展规划 沈阳市大东区第三产业发展规划 中华人民共和国环境保护法公司法等法律法规 陶瓷产业调查 相关市场运行情况调查。 项目提出的理由和瓷城面临着非改不可的国际国内大环境 中国加入后的五年过渡期已过半，市场开放程度越来越高，国内外商家云集 沈阳，同台竞技 商品流通业态变革加剧，新的商品流通业态侵润取代旧的商品流通业态速度加快， 传统概念下的批发零售市场都在发生嬗变，业态提升迫切 国家振兴东北老工业基地的战略决策进入实施阶段，胡锦涛主席关于东北振兴 四转论述将得到落实，辽宁省和沈阳市将在振兴东北的大环境下实施构建沈阳经济区战略， 即充分发挥四大优势......”。

6、“.....通过实施区域经济体化战略，把沈 阳经济区建成为两大基地两大示范区和个中心，即建成我国的装备制造基地和重 要原料工业基地建成辽宁乃至整个东北的高新技术产业和农产品加工示范区建成辐射和 服务于整个东北地区的现代商贸物流中心，进而在全省完成老工业基地振兴的历史任务，实 现工业化率先建成经济发达社会富足环境优美生活安康的先导地区，实现现代化。随着东北振兴和建设小康社会的进程加快，以沈阳为中心的辽宁中部城市群和泛 东北地区的建设规模迅速扩大，居民生活水平不断提高，对于陶瓷及装饰产品的需求也迅速 增长，仅以沈阳为例，年的房屋销预售面积为万平方米，合同金额为 亿元，同比分别增长和其中住宅销预售面积万平方米，销售额亿 元，同比分别增长和。全市存量房产转售面积为万平方米，成交额为 亿元，同比分别增长和其中住宅成交面积万平方米，成交额亿元， 同比分别增长和......”。

7、“.....专 家预测，年沈阳市住房有效需求仍将保持旺盛势头。周边地区的城市化进程加快，房 地产需求的增长也会加快。按房地产投资带动相关行业销售带动相关行业或 的通常系数计算，房地产业对沈阳市建材装修家具家电等诸多行业产生拉动效应 约为亿元。 这样的大环境，为东北陶瓷城的改造提升创造了机遇，也提出了更高的标准。 本项目的立项前期，已向大东区和沈阳市政府管理部门作过汇报，按政府指导性意见制 定本项目规划的基本框架，本次可行性研究基于框架并做了适当拓宽。 二项目概况 本项目是在原陶瓷城位置上改建扩建，但全部工程建成后，并不保留原有建筑物，过程 东北陶瓷城所在地原为沈阳陶瓷厂厂区，所在地为沈阳市的主要工业区之。随着经济 体制改革和产业结构的调整，沈阳陶瓷厂原有生产经营格局被打破，通过与外来资本合作， 重新组建了陶瓷生产线，专门生产瓷砖产品......”。

8、“.....经过八年培育，目前已发展成为包括建筑陶瓷卫浴洁具 五金石材加工等业务，专业化程度较高，批发兼零售的市场。市场成长的同时，带动了周 边地区仓储物流配送餐饮等服务产业的发展，实现直接就业逾万人，交易额从年 的千万元增长到年的亿元，每年为地区创税千万元。 东北陶瓷城作为大型专业市场，其营业收入随着消费市场的不断成熟节节攀升，市场的 入住业户已经达到百分之百，已登记的准经营业户以及潜在的建材行业生产商经营商资源 十分丰富。 东北陶瓷城因起步较早，基础设施布局及功能已开始受到当初传统市场建设思路的 严重制约，相对于市场发展趋势，空间利用已经极不合理，急需重新进行整体规划。 目前经营面积仅为万平方米，进驻经营商普遍感到经营面积不足，制约规模 化发展 与国内同类市场相比，商品品种档次经营水平已经落后......”。

9、“.....无公共排水设施，无供暖无排污设施，消防设施严重老化，形同虚设，隐患较大，停车场布局不合理 服务功能滞后，周边的物流配送仓储餐饮等配套服务设施是自发形成的，经 营粗放。自发产生的导购人员尾随顾客欺骗经营商的现象时有发生，经营秩序急需藉改造 机会整顿 市场的设施陈旧，视觉形象落伍，需要通过改造导入，以继续保持东北陶瓷 城名牌专业市场地位。 上述这些问题是目前陶瓷城发展的主要制约因素，不可能通过局部的修复式的改进彻 底解决，而必须从根本上进行整合规范提升，并调整区内建材行业市场布局，集中产业 资源，形成规模优势，在较高的产业平台上发挥本市场的产业牵动作用，进步促进区域内 第三产业升级发展，服务于第二产业和大东北区域城乡消费者。因此，应当在现有的东北陶 瓷城基础上进行整体规划，通过分期改建扩建，改善设施环境，引进新的经营品类......”。