1、“.....比如土地资源。我们的土地是公有制，而国外大部分国家都是土地私有制， 土地私有制情况下更容易按照自由市场机制来运行，市场能够有更好的调节作用。 比如年好多城市房价都快速上涨的情况下，国外遇到这种情况下就会有更多的投 资商进入这个行业，来赚取利润，吸引的投资商多，它获取土地的机会就增加，因 为土地的卖利方也会看到市场上低价升值了，愿意卖出，这样投资就会大量增加， 直增加到两年之后，供应市场的房子可以交易的房源大量增加，房价在这个 过程中也在增加。这种情况下，由于供应量的明显增大，供求关系可能会发生定 的变化。原来供不应求的情况下涨价涨得快，但是到了供过于求的话，房价就会出 现拐点，可能就要回调。这种情况下在国外容易出现投资泡沫，也就是投资过度。 投资泡沫出现之后，就会影响到房价，房价就会出现回调。这个周期就由上升期转 变为箫条周期。但是在中国，土地市场是由政府垄断的，土地的出让市场......”。

2、“.....房地产开发业的上游，上游土地由政府垄断，在现有的国情下，人多地少， 所以中央政府对下级政府无论是征农用地变成建设用地的征地计划，还是供应市场 的出让计划，这两个计划都是由上级政府给下级政府下达指标，通过计划式的指标 管理来控制土地能够进入房地产开发的市场，能进多少，不是完全按照投资商的需 求来供应土地的，这是和国外个很大的区别。正是因为这样，虽然现在的房价今 年涨得很快，些城市土地放量比前年多些，但是还有些城市土地也放不出来多少，不是完全自由市场经济的机制来调节。所以在这种情况下，在土地出让征 地，通过计划管理的情况下，投资泡沫就很难产生，也就是过度投资的现象在大陆 的多数城市不容易出现。政府向市场出让开发用地的规模是受到国家整体宏观调控 限制的，这样就不容易出现过度的投资，就不容易出现在两年之内快速产生供过 于求的局面，也就不会轻易地导致供过于求之后的市场拐点之后的房价的大幅调整 下跌......”。

3、“.....到购买力被消化得差不多的时候，成交量会发生变化， 成交量会下降，会导致房价再进步上升产生定阻力，甚至出现停滞，稳定在 个价位上，这种情况下是存在的，但是可能要持续段时间，通过时间和购买力 进步的积累，再产生新的交易量，展，就需要更多的办公场所，经营 场所需要写字楼商铺。 另外是酒店，酒店也是种商用的房地产类型，它受到整个国民经济增长速度 的影响，在大城市又受到第三产业的影响，所以酒店的多少取决于整个城市的经济 是否兴旺。 零售业关系到商铺购物中心超市，就关系到商业地产的兴旺。零售是否兴 旺，受到消费者信心的影响，也就是，大家购物是否消费得多，这样会影响到 零售业，影响到零售业的经营者，再往上追溯就影响到商业地产开发的速度。 人口结构。在这种情况下，总的人口还在持续增长，直增长到年， 年会达到高峰，然后逐渐稳定下来，然后再有所下降。在整个人口变化的趋势中， 将来老龄人口会明显增加......”。

4、“.....这是个总体的状态，也会影响 到房地产业将来产品的变化。 城市的人口密度。我们现在最大的城市是上海，按照整个市辖区来计算，它的 人口密度比国外发达城市低得多，在左右。人口密度来说，我们国内的城市和 国外大城市相比还是偏低的，还要增加更多的高层建筑。 人口老龄化问题。中国年将经历发达国家年历程。在未来年， 这十年中，肯定还会处在经济的快速增长阶段，在这个阶段，我们的人 口仍然处在劳动力比较充足，老龄化不是很严重，社会抚养人口小孩和老人占的 比例还是在比较可以接受的范围内，因为党中央在年就提出了，中国在 世纪的前年是最重要的战略发展机遇期，这个论断就考虑了这几个因素，包括人 口的演变，这年是我们国家经济发展最踊跃的时候，年之后，由于人口结构的变化，社会抚养人口比例增加，那时候劳动力就不会像现在这样富裕了，劳动 力的使用成本将会大大增加。 人均住宅使用面积的未来增长空间。现在是平方米的使用面积......”。

5、“.....相当于平米的建筑面积，再过年，使用面积增长 到平方米，人均的建筑面积能增长到平米。现在住宅人均是平米，山东 省前年做过住房调查，当时全省人均住房建筑面积在平米，将来还会继续增长， 十年后增长到平米，人均的增长必然会带来大量对住宅总量的需求。 房价。房价的变化，尤其是今年房价增长得比较快，对房价的拉动从投资性购 房的比例不断增加来说，说明社会上还是有比较富足的购买力，这个购买力主要表 现为城市中现有的富裕家庭，以及外地向城市中转移的富裕家庭，还有异地工作的 高补贴群体，好多公司在多个城市都设有分部分公司以及办事处营销网点，这 些在异地工作的人享受着高补贴，也属于比较高的收入人群。从现在的投机性购房 来说，这些人形成了很大的利润来源。 年的变化。首先看下宏观面的政策变化，因为中央的经济工作会议已经 召开，些宏观经济管理的政策已经逐渐明朗，有积极的财政政策和适度宽松的货 币政策......”。

6、“.....万亿投资继续实行，支持消费信贷，极大保障性和棚户区 改造住房，国家要继续增大支持力度，加大供应。保障性住房在年没有完成计划， 只完成了多的计划，在年保障性住房会进步有所增加。棚户区改造有优 惠性政策。增加土地供给的政策在明年会进步采用，开放中小城市户籍，户籍政 策会进步宽松进步放开。加强市场监管，对房地产市场的监管会采取不同的 动作，对开发商屯地不开发还会增加查处的力度，捂盘惜售，也会增加对捂盘的监 管。 如果市场过热，可能就会带来政府的警觉，害怕引起后续的风险，有可能出台 抑制的政策，比如二手房交易的优惠税率，原来减免营业税是两年以后二手房交易 就可以优惠，现在恢复到五年了。严格土地出让金的缴纳。年为了扶持房地产市 场，第批可能缴纳两成或者三成，最近中央出台了政策，土地出让金拿地的时候 要次性的至少缴，这点也算是优惠的，因为年的时候要求次性付 清。限制野蛮拆迁......”。

7、“.....差别利率， 可能要做定的调整。 据有关机构调查，什么样的购房者比较多。比如说上海，比例最大的是赋闲人， 就是没有固定职业，不上班的人。这里面成份比较复杂，比如专职的股民全职太 太等等。还有民营独资企业国营企业等等。另外还调查了其他城市，结果大同小 异。北京上海广州武汉重庆，排在第位的都是赋闲，第二位的都是民营 独资企业，第三是国营企业，第四是政府机构，第五是外资企业。在这样些机构 工作的人，尤其是管理层，就成为购房的主要人群。 房地产市场的行业环境。房地产对于政府财政收入方面支持的力度很大，直接 体现在房地产业中的土地出让，政府是向市场提供出让土地，通过土地交易卖钱 盈利，所以中国特殊的制度和国情，使得政府既是房地产市场的监管者，又是房地 产市场的重要参与者，在参与的过程中地方政府能够谋利。土地出让收入和房地产 开发经营过程中的税费的收入，占到了地方政府财政收入个比较大的比例......”。

8、“.....地方政府和开发商样着急。房地产业对于经济的拉动作用，因为房地产的产业链比较长，能够带动很多行 业产品的经营，也就是拉动个行业的发展，所以产业关联度很大。比如水泥 钢铁玻璃机械行业，家具家电运输行业，房地产经纪咨询等，好多行业 都是受到房地产业的地动，起到了火车头的作用，而且房地产行业能够相应的拉动 就业，与相关行业形成了荣具荣的局面。在好多工业制造业不是太兴旺的情况下， 国家要保增长，年重要的任务还是要继续保增长，整个经济的增长就需要率先 起带动作用的行业，房地产行业很明显就起到了支撑作用和拉动作用，所以从政府 管理的角度来说，对房地产行业目前定的调子，还是要继续支持这个行业的增长。 二政府出台的相关政策 年中国房地产政策已由此前的支持转向抑制投机，遏制房价过快上涨，并 且先後采取了土地金融税收等多种调控手段不过，频频刷新的地王记录，以及 仍在不断上涨的房价仍是目前的现实......”。

9、“.....今年月全国个大 中城市房屋销售价格同比上涨月，中国完成房地产开发投资亿元， 同比增长房屋新开工面积亿平方米，同比增长商品房销售额 亿元，同比增长。 三金融信贷方面的政策调整 月日，国务院常务会议指出，全球金融危机的影响仍在持续，将保持货币 信贷适度增长，坚决抑制住房价格过快上涨，并将加快研究制定合理引导个人住房 消费的税收政策。并要求，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于， 贷款利率不得低于基准利率的倍。另外，对购买首套住房且套型建筑面积在 平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于。 四有利因素房地产行业将越来越规范化发展 五不利条件种程度上对于开发企业的短期获利有所影响。 六预计当期及今后段时间的地产走势价格稳中有升，长远的开发设想和合理 的设计理念越来越成为左右销量的重要因素......”。