1、“.....实行统打造统推广统物管分租经营的方式， 赚取转租差的模式进行物业的开发拓展。 经过多轮艰苦卓绝的拉锯式谈判，最终为公司争取到较为优厚 的承租条件。项目经营权转让费用由最初的万人民币，降低为 万元，同时，还争取到剩余租期租金递增方式暂缓递增，租赁 期内可节约万的租金成本支出。此外，我司还要求对方资产中 处于亏损的超市自行结业，节约了大量的人力物力及再投入的财力， 以及相应多员工的后续遣散费用，有效的节约公司的拓展成本， 扫清了未来物业经营的重大障碍，为项目未来的成功开发运营奠定 了较为优越的基础条件。 现该项目的主要谈判工作基本告段落，进入项目建筑合法 性合规性实际落实及项目建筑工程配套设施设备相关技术指 标核实阶段，如相关资料齐备，且与双方最初协自营超市部分的亏损及租金损失......”。

2、“..... 第四部分项目所处商圈竞争对手分析 项目所处商圈商业物业分析 沙井镇商业网点较为分散，多以满足区域居民日常消费为主， 近年随着房地产市场的发展，才逐渐形成商圈。 目前较具代表性的商圈包括沙井路商圈市民广场商圈 第部分项目简介 项目名称 裕客隆购物广场项目以下简称项目 二项目的地理位置 裕客隆购物广场位于深圳市宝安区沙井镇中心沙井路号， 处于深圳市宝安区沙井街中心区。广深高速新桥出口进入中心区新 沙路西端，街道办转入沙井路约公里即到。 三项目的交通状况 项目坐落在沙井区沙井镇中心城区，路路路路多 条公交线路可以直接到达。 四项目规模 项目建筑面积，共有四层，每层楼高米。首层 建筑面积为，楼板荷载。第二层建筑面积 为，楼板荷载。第三层建筑面积为 ，楼板荷载......”。

3、“..... 楼板荷载。合计。另有露天停车位个。 核准通过，归档资料。开业已将 近五年。 时间段 租金单价 原合同条件约定条件 年元月元月 年月元月 年 年 由于之前与对方经过深入且富有成效的谈判，对方承诺在我司 接手后，与村里重签合同时，承租价格不作递增，依据原合同重新 计算递增时间，且已于村里达成致意见。仅此项，在剩余的合 同期内，共计节约租金成本多万元。 七项目的进程 我司从年月初开始接触该项目，在广州市总商会的介绍 下，与丁家取得联系，并对该项目进行初步的调研与考察，并要求 广州市总商会提供了份较为详尽的项目初步可行性研究方案。 在了解了项目基本情况后，我司拓展小组认为，由于该项目位 于沙井镇次商业中心区，且商场的大部分区域用于生活超市的自营，实际经营状况并不理想，加之金融危机影响......”。

4、“..... 导致对方决定出让该项目的经营权。 通过我司拓展小组对该项目后续较为深入实地调研，落实各种 关键建筑指标后，经过集中研究，我司认为该项目由于主要面向外 来务工人员，虽 未经允许，请勿外传, 五业主的基本情况介绍 该项目的业主是个家族企业，企业中的几个负责人都是个 家族里的几代人，他们家主要人员都在东莞虎门从事服装相关的生 意，之所以来到深圳沙井开商场，也是因为朋友介绍，在项目建设 阶段由于缺乏资金，丁家便通过朋友介绍垫资了部分，从而取得建 成后物业二十年的租赁权，同时，承租价格较周边物业也低很多。 六项目的其他情况 经营状况 项目于年开业至今已有年多，在沙井路商圈具有定知名度， 目前经营定位中低端零售市场，场内商品普遍档次不高，业态较为 单......”。

5、“..... 沙井路商圈零售商业多集中于项目以北沙井汽车站带，项目 周边商铺以手机通讯零售为主，项目以南则以休闲娱乐业居多。 目前除首层华源门诊大地通讯中国移动海王星辰肯德基，以及三层的整体租赁租户外，其余商户均于年年内到期。 二租金成本 本项目由裕客隆向沙井村委租赁，租期年，原始租金元 平方米，合共元月，每五年递增。目前该商般，缺乏较知名的服装品牌，产品档次较低。 四楼现时空置中。 物业中还有溜冰场楼桌球室楼等娱乐场所，对汇 聚人气具有定的优势，但由于该类型经营场所要求租金较低，无 形中降低了物业的经营收益。 二对方为何引入我司作为战略合作伙伴 通过与对方的深入交流，得知由于对方家族内部对该项目的看 法存在加大争议，通过我司的初步分析，仅需要对该项目进行必要 的小额改造，及转换经营手法就可创造盈利......”。

6、“.....不愿意再行投入资金，加之实际经营日渐亏损，家族人员 致同意转让该项目。 对方选择我司作为重点合作对象的原因主要是我司是国企背 景，具有定的行业知名度度与美誉度，在与村里解约及重签合同 时，遇到的阻力较少，便于实际运作。 第三部分项目的业态分析 裕客隆项目的业态分析项目周边环境 本项目于年开业至今已有年多，在沙井路商圈具有定 知名度，目前经营定位中低端零售市场，场内商品普遍档次不高， 业态较为单。 本案米辐射范围内建筑以工业区厂房村民自建房及厂房 般零售店 项目北面的沙井路带沿街商铺主要以销售服装鞋类 文具等日常用品为主，分布较为零散，规模相对较小。 餐饮业 本案附近的餐饮设施较为完善，除了有国内外知名餐饮品牌进驻外，如麦当劳肯德基真功夫等，还有其他些特色餐饮店 或美食城环绕周围......”。

7、“.....包括酒店沐足网 吧电玩城休闲会所等。根据业主介绍，在建的麒麟酒店是当地 唯的家五星级酒店。 文化教育业 本案附近学校及的主要有沙井职业中学沙井中心幼儿园，书 店有家，还有家培训机构，如启迪培训中心全登人才培训中 心达闻培训中心等。 银行 本案附近的银行网点有家，分布较为分散，主要有中国银行 兴业银行中国工商银行等。 通过对项目周边主要商业业态的分析，我司认为该项目原有商 业业态及定位基本符合项目所在位置的商业需求，但主要是由于对 方的经营思路及具体的经营手法存在问题导致该物业的现实经营状 况不甚理想，抛却宿舍为主。 沙井路商圈零售商业多集中于本案以北沙井汽车站带，本案 周边商铺以手机通讯零售为主，本案以南则以休闲娱乐业居多......”。

8、“.....马路两 旁聚集手机专卖店及零售卖场家，移动及联通均在该路段设有营 业网点。 零售业 与本案距离步行约分钟路程的新沙路沙井汽车站带，商业 较为密集，商业气氛浓厚，业态包括超市专卖店餐饮娱乐 场所等。其中，超市家，各类专卖店家，餐饮店余家，娱 乐产所余家。 超市 本案附近的超市较多，共有家。其中华润万家，是与本案距 离最近的超市，除此之外，还有佳华商场万佳城百货美联购物 中心等。 品牌零售店 本案附近的品牌零售店较多，涉及体育用品妇幼用 品婚纱摄影服装珠宝等，品牌众多而且知名度较高，规模 相对较大。其中休闲体育专卖店约家，占品牌零售店总数约， 包括阿迪达斯耐克安踏以纯卡帕彪马鸿星尔克 度李宁匹克等众多知名品牌......”。

9、“.....如相关资料齐备，且与双方最初协商条件致，即可 进入集团审批核准程序。第二部分项目的实施原因及现状分析 项目实施的原因 符合我司的经营规划 根据我司制定的广百置业公司三年战略发展规划的指导精 神，以发展商业地产中的专业市场购物中心创意园区为我司未 来业务发展的主导方向，经过对沙井裕客隆项目的深度尽职调研， 认为沙井裕客隆项目符合我司的经营发展战略，值得我司重点投入。 二具有较好的盈利空间 通过对商业市场前景分析周边市场的调研，结合有效防范风 险的合作条件，经过详细测算，我司认为该项目在正常经营下，收 益测算结果令人满意具体测算数据见第七部分。 三项目操作难度不大 通过对周边商圈的调研，以及掌握目前裕客隆购物广场的租赁 情况，该项目完成整体招商和正常经营的操作难度不大......”。