1、“.....这样才能保证前期开发区所 需的资金投入。 工业地产资金占用周期较长，投资回收期限大于住宅地产与商业地产，这特 点成为资金不足的中小开发企业的进入门槛。工业地产的投资规模，前期投入范围从十几个亿到几十个亿，招商管理运营等方面的投入也高得惊人，而投资回收期 则有的长达十几年，资金实力稍有不足，就会出现资金断链的情况。因此工业地产 的运作需要定实力的投资开发商参与，这是工业地产大投资的特点所决定的。 工业地产开发商的资金般也分为直接融资和间接融资两种方式。直接融资方 式是指开发商对拟建项目的直接投入资金，以及项目法人通过发行股票债券等直 接筹集的资金间接融资是指从银行及非银行金融机构贷款借入的资金。 四大特性之二快速启动 基础设施建设是园区快速启动形成雏形的基础。基础设施是指交通通讯 能源供应水电管道等基础硬件。在投资者对投资地进行考察时，基础设施通常是 最先引起注意的因素......”。

2、“.....才能达到吸引优秀项目企业的入驻。 供水供稳定回报 根据长城企业战略研究所的理解，个房地产开发企业投资工业地产，由于投 资金额巨大，对投资开发商来说，属于重大商业举措，是至关重要的战略行为。投 资行为旦发生，通常需要考虑年甚至更长的时间的经营。因此，投资者考察并 评价个开发区，从视野上，应考察整个投资环境从纵深上，需要在空间和时间 上都进行全面的评价，而不是仅仅局限于短期的投资回报。因此，工业地产的另个特点就是开发商追求投资回报的稳定性与长期性，而 不是追求短期内的投资收益。工业地产的长期回报是建立在开发商大规模资金投入 提供附加服务的基础上的，因此对于工业地产的投资商来讲，投资工业地产除了考 虑地理因素，更多的是考虑政策因素和回报率。 众多外资企业以更快的速度在中国建设生产基地，给工业地产带来了稳定持续 的客户群体，更为投资者提供了稳定的投资回报......”。

3、“.....业内人士认为，从市场需求的强度来看，目前国内工业地产的平均投 资回报率保守估计在以上，好的项目能达到，甚至高达左右。如果仅从 标准化厂房的投资建设来看，工业用地的年限是年，以现时建造标准厂房来计算， 年回报率大约在，回报率较高。 三国际工业园的地域基础建设状况分析 马鞍山市的发展状况分析 马鞍山市临江近海，交通十分便利，铁路公路水运俱全，宁马马 芜高速与沪宁合芜高速相连，距南京公里，上海公里，到南京禄口国际机 场公里宁铜线贯穿全线，与京沪宣杭皖赣等铁路干线相连，各类列车均可停 靠长江马鞍山港是长江十大港口之，可停靠万吨级船舶。城市滨江环湖 依山而建，是国家卫生城市国家园林城市和中国优秀旅游城市。当涂经济技术开 发区位于城市南部，这区域是马鞍山城市东扩南进发展规划的重要组 成部分，交通地理条件良好，是理想的投资开发场所。 马鞍山市属中部城市......”。

4、“.....位居长三角经济发达地区 和中西部欠发达地区之间，资源的市场配置成本物流配送成本基本建设成本以 及产品生产成本居周边城市最低。外商在马鞍山开发区投资，既有东部的区 位交通和市场优势，又有着中西部的优惠政策和成本优势。开发区对各项企业的管 理服务实行零收费。在开发区办企业所需的土地费用水电费用劳务费用等都 比较低廉。因此，不少外来企业把生产基地设在马鞍山开发区。马鞍山市每万人中具有大中专以上专业人才人，居华东地区城市之 首，高出合肥人，芜湖人，被人们俗称马鞍山市是中国政府建设的 又人才高地。马鞍山还拥有支高素质和职工队伍和多层次的培训体系。 全市现有中等技术等级以上的职工万人，占职工总数的有技工学校所， 其中高级技校所，省重点技校所，在校学生多人，每年可以培养具有大专 层次学历和高等级技能型人才人，另有各类中等职业技术学院所，职业培 训机构个，年培训能力达万余人次......”。

5、“.....紧邻芜湖国家级 经济开发区，而芜湖具有独特的优势，自古以来便是众商云集的商贸集散地。市场 面向华东，背靠华中腹地，拥有亿多人口的市场容量。以开发区为中心的公 里范围内，人口万以上的城市有座。距上海市公里杭州公里苏 州公里徐州公里马鞍山市公里。距离在公里以内的城 市有无锡常州镇江扬州南京合肥安庆宣州铜陵等。开发区位置优 越，交通便利，信息传递快，有着极大的市场容量。 芜湖经济技术开发区位于芜湖市区北部长江南岸，年月被国务院批准 为国家级经济技术开发区，享有市级管理权限。规划面积平方公里，就业人数 万人。年，实现亿元，出口额万美元，财政收入亿元。 开发区内主要著名工业产品有奇瑞汽车，年产万辆海螺型材，年产 万吨美的空调，年产万台日立空调，年产万台科龙冰箱，年产万 台......”。

6、“.....面向华东，背靠华中腹地，有着巨大的市场潜力。 四国际工业园可行性研究报告的编制依据 城市居住区规划设计规范 马鞍山市规划管理条例及技术规定 城市居住区公共服务设施设置规定 住宅设计规范 住宅建筑设计标准 建筑工程交通设计及停车场设置标准 城市道路绿化规划及设计规范 高层民用建筑设计防火规范 工业建筑设计规范 工业建筑设计标准 目录 第章总论 第二章市场分析 第三章国际工业园项目建设内容 第四章项目优势和价格定位 第五章项目建设缘由 第六章市政配套简 第七章国际工业园与周边地区发展的互动关系 第八章国际工业园体制与开发模式设计 第九章工业园功能分区开发时序产业空间布局 第十章园区开发投资估算和投资计划略 第十章资金筹措略 第十二章财务效益分析略 核准通过......”。

7、“..... 未经允许，请勿外传,第十三章研究结论和建议 第章总论 加快国际工业园开发的客观要求 国际工业园位于安徽省当涂经济开发区省级南端，紧临国家级芜湖经 济开发区，项目占地，建筑面积。秉承规划科学，便于生产使 用和管理的理念，致力于打造环境优美管理完善服务超值的现代化工业园。园 区将建成集制造加工产品研发物流仓储生活服务为体的综合型工业园区。 设立并加快开发国际工业园，不仅具有必要性而且具有可行性。方面它是宏 观区域经济发展态势提出来的客观而迫切的要求，同时也是进步建设发展安徽省 当涂经济开发区，推动地域经济跨越式发展的项根本性举措。 宏观区域经济发展态势提出的客观而迫切的要求 国家新轮经济景气周期 党的十七大大的胜利召开，继续推进全面建设小康社会加速社会主义现代化 建设的宏伟奋斗目标，根据目标要求，到年全国国内生产总值将实现翻 两番，人均达到美元......”。

8、“.....进入新的历史发展阶 段，我国无论是东部沿海发达地区还是中西部欠发达地区都呈现出新轮加速发展 的态势。 长江三角洲地区以上海举办年世博会和建设经济金融贸易航运四大 中心为契机，加快经济体化进程，提出建立世界级大都市圈的战略目标珠江三 角洲地区借助，加快与香港经济的更紧密联系，并提出建设大珠三角或泛珠 三角经济圈的发展构想环渤海地区以北京举办年奥运会为引擎，加速京津冀大北京城市圈的崛起。尤其值得注意的是，东北三省抓住国家支持老工业基地改 造振兴的机遇，正着力打造中国经济的第四极。与此同时，国家继续坚定不移地 实施西部大开发战略，支持中部地区发挥自身优势更好地发展，支持东部沿海地区 加快发展并鼓励有条件的地方率先基本实现现代化，实现东中西互动，促进区域经 济社会协调发展。 我国宏观经济已经走出年后持续数年的经济波动低谷，迈进全面复苏的经 济增长加速期......”。

9、“.....重工业如钢铁石油化工电力能源工程机械汽车等 行业生产增长明显快于轻工业，这也是经济全面复苏的重要标志之。 国家新轮经济景气周期的来，对全国各地区都既有机遇又有挑战，处于安 徽省东南翼的马鞍山市更不例外。作为安徽省的东向战略的起点地区，马 鞍山市加速发展的要求无疑更加迫切，而加速自身发展必须要有新的增长点。从 马鞍山市的区情和资源优势出发，设立国际工业园，依托当涂经济开发 区和长江马鞍山港的有利条件，发展大进大出的现代化工业，就成为未来马 鞍山当涂培育新增长点，带动全县经济实现跨越式发展的必然选择。 国内外产业转移的趋势和机遇 世纪头年是个重要的战略机遇期。从国际看，工业发达国家的制造业 特别是重化工业正在不断地向资源丰富劳动成本低廉国内市场广阔以及社会政 局稳定的发展中国家转移，我国已成为国际产业转移的首选地......”。