1、“.....体现出消费层次的高端性。北京居 民的休闲娱乐与餐饮方面的消费占到日常总消费的左右 其中餐饮更是占到了左右。而高收入阶层在休闲娱乐方 面的支出占比更高，月收入至元收入阶层休闲娱乐 消费比重最高为。所以在高收入居民聚集的地方，休闲 娱乐餐饮业般有着更好的发展前景。总之，北京庞大的人 口规模与高端的购买力水平为其奠定了良好的商业发展基础。同时， 消费习惯中私家车与餐饮娱乐的重要性也越来越明显。 影响商业发展的供给因素分析 供应方面，购物中心大型超市大型专业店在年上半年的 供应都有所上升。开业的购物中心，主要分布在木樨园亚运村中 关村等新兴的商业中心。大型超市和大型专业店方面，外资品牌扩张 的势头不减，如家乐福中关村店和双井店易初莲花朝阳店百安居九龙店和来广营店在新兴住宅区相继开业。为增强在市场的竞争力而 重新包装定位的旧项目，也开始投入市场......”。

2、“..... 跨国零售企业对大型超市主力店店址的需求仍然强烈，如美国 沃尔玛英国百安居法国的欧尚和家乐福，都竞相在北京选址开店。 此外，很多国外品牌，也相继进入大陆市场和计划扩张市场已经形成了齐头并进的三大需求群体 跨国零售企业。 随着各国零售业巨头抢滩北京零售业市场，跨国零售企业对大型 主力店的需求明显增加，美国沃尔玛法国家乐福百安居等竞相在 京选址开店。 国内大型零售企业。 国内大型零售企业的扩张形成了北京市商业物业需求的另主 力，为与即将到来的国际零售巨头对抗，早在年，国内的零售企 业就开始进行积极扩张，而北京是这些企业发展的重点，因此国内大 型零售企业在近几年基本上都已经在京开业或变相进入北京市场。 中小投资者。 项目基本情况 龙房商道项目是北京龙鼎华房地产开发公司在北京东四环窑洼湖 地区开发的大型商业地产项目......”。

3、“.....开发商通过前期设计， 计划建设面积约为万平方米，拟建成东部地区的个标志性的购物 中心。 为了更好的对龙房商道项目进行定位和规划，北京龙鼎华房地产 开发公司委托北京世纪华夏资产管理有限公司作为顾问方，对项目进 行调研分析，并根据分析结果对项目进行定位，提交可行性研究报告。 投资环境宏观经济市场与商业市场分析 北京市概况及投资环境分析 详细内容见附录二 北京市宏观经济发展基本情况 详细内容见附录二 北京市商业发展现状分析 我们认为北京市的商业发展有以下主要特征 城市商业吸引力巨大，作为国际性的大都市，无论是出于战略 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,发展要求还是对相对富裕人口开始涌入北京置业与就业北京有的楼盘甚至 有超过以上的购买者是外地人，这使得北京人口的数字更加庞大。 而持续扩张的人口基数也使得北京的消费规模达到个令商家垂涎的 地步......”。

4、“..... 领先全国的购买力水平是北京商业真正繁荣的关键 近几年，北京市居民的平均购买力水平持续排名全国前四名之内， 居民收入水平持续增长。年，北京的城镇居民人均可支配收入更 是达到元，生活费支出达元。 同时，居民消费结构变化明显，生存性消费比重下降，享受性和 发展性比重上升。住房和购车成为新的消费热点，特别是私家车消费 正处于加速阶段，年北京市居民私家车保有量约为万辆，而到 年年底已经达到万辆，汽车消费的高速增长带动了相关产业 的发展，同时也从根本上扩大了居民的行动半径，进而使其消费习惯 得到质的改变。当然，对商家的商业设施的停车设施的建设也提出了 新的要求，与本项目特征类似的北京金四季购物广场的火爆原因中， 辆的免费停车位起了关键作用。 消费习惯 方面消费习惯对现有的商业发展起着指导作用另方面，通过正确引导，消费习惯也可以做到逐步调整......”。

5、“.....下面将对些关键性的条件进行分析 交通方便因素占据重要地位，交通条件成为居民购物时越来越 重视的因素，这点与北京的住宅区域扩大化及私家车进入家 庭普遍化密不可分。同时，停车场在顾客考虑因素中的地庞大购买力的追逐，北京的商业吸引了国内外 诸多商家的进驻，可以说北京的商家数量之多和种类之全在全 国都是领先的。 商业持续快速成长，从商业增长速度来看，近几年，北京市商 业的年平均增长速度均在左右，这要比同期平均增长 速度高出约左右。而从业态发展来看，近几年，以大卖场 和超市为代表的先进商业业态在北京得到了年均增速以上 的高速发展。 商业重心逐步迁移，伴随着北京的城市化进程与住宅开发，商 业发展的重心正在逐步从环三环区域向环四环区域迁移，西 北四环的商业发展已经初现端倪。未来几年，环四环商业经济 带将迅速崛起。 商家战略布点加速......”。

6、“.....借助年 年底商业领域全面开放的机会，国内外知名商家纷纷加速在北 京的战略布局。三环四环甚至是部分五环区域商业项目都成 了商家竟相角逐的对象。 影响商业发展的需求因素分析 影响个城市商业发展的主要因素是人口收入水平支出水平 和消费习惯，其中城市的消费水平除了受消费习惯等其它因素影响外， 最主要的是受消费者规模与消费购买能力的影响。本节将分别阐述分 析。 巨大且不断增长的人口规模是商业发展的基石截止年末，北京市常住人口万人，其中户籍人口 万人。外来人口万人，如果加上规模庞大的流动人口，无疑将 形成个巨大的消费市场规模。 与此同时，伴随着北京房地产市场的开放和户籍身份的淡化，越 来越多的大。随着现代生 活节奏的加快和旅游业的发展，人们外餐的比例大大提高，北京的 餐饮业蕴藏着巨大的市场商机。 娱乐业异军突起。随居民生活水平的提高，娱乐业得到长足发展......”。

7、“.....并且其经营情况良好，正在向高端发展。 商业发展预测 基于对北京商业现状的认识和趋势分析研究，经专家反复论证，我 们认为北京商业发展正在逐步形成大企业主导型流通格局的战略发展模式，这战略模式的确定，对预测北京商业今后几年的发展 方向具有重要意义。 从零售业发展来看，根据业态的不同将走向不同的方向，经营日常 用品的超市便利店等业态其连锁经营的趋势已经非常明显，统 采购，统管理，同定价，统经营的方向已经势不可挡，追求 共性是这些业态的共同特征而专卖店专业市场百货店等提供 选择性商品则更多向个性化方向发展，将现有客层进行进步细 分，充分满足自己面向客层的需求。 餐饮娱乐业是讲求个性化消费的行业，随居民收入水平的提高和消 费习惯的变化，伴随着北京近几年进入城市建设高峰期，这些行业 都将得到更快速发展......”。

8、“.....年底北京市人均商业面积约为 平方米，而国外发达国家的平均水平却早已达到平方米， 上海大连等城市的人均商业面积也相继超过了平方米。北京作为 高度国际化的大都市，近几年商业地产的发展势头十分迅猛，开发商 也非常水晶城大兴区兴丰大街平米底商 嘉多丽巢朝阳区东三环华威桥西南平米底商 西海淀区紫竹桥东南底商 爱家国际收藏品交易市场海淀区平米单体 爱家国际商业中心海淀区平方米单体 家乐福双井店朝阳平米单体 新增分布分析 数量与分布个数比较 朝阳区大兴区丰台区海淀区顺义区 新增项目分布呈现这种布局东北部地区供应较大，而南部地 区等老城区供应较少。 海淀区新增商业物业数目和面积最大，远远超过其他几个区域的供 应量。新增的几大独体商业物业都集中于该区域......”。

9、“.....多为社区底商，商铺 市场零散活跃。 其他几个南部区域的分布数量普遍较少。由于南城房地产项目开发时间较晚，社区类商业项目处于商业项目 开发力度相对较小，整体发展不够成熟，且有的新建社区位于老社 区范围，商业项目开发较为滞缓，不能满足新建地产项目居住者对 社区商业环境的基本要求。 商业地产的租售概况 根据统计，到年年底北京市商业地产的显性空置率为， 但隐性空置率在以上，而随着大批正在规划和在建项目的陆续竣 工，北京市场商铺供应将在未来两三年急剧增加，三四年后，北京商 业地产会出现过剩，而这种变化将在显性空置率上有更直接的体现。 需求群体分析 截至本月，北京市商业物业热衷于开发商业地产。由于不遵循商业规律而盲目开发，商业 地产在部分地区已经出现饱和现象，但新出现的项目仍然越来越多。 预计在未来几年内......”。