1、“.....本项目的建设是国民经济发展的需要。 项目对城市建设将起到促进作用 年月日，在湖南省各民主党派省委无党派人士和省工商联参政议政 联合调研课题组向湖南省委省政府提交的新型城市群建设及产业发展思路 与对策研究总报告中，提出要把新型城市群打造成为功能互补的高新产业聚 集区发展布局合理的新型城市连绵区中部领先的现代大商业区环境优美的综合 生态区。 衡阳作为新型城市群建设的中心城市之，其经济发展速度在湖南区域经 济中领先地位更加突出，对全省各地乃至中南地区都具有较强的辐射力，在以长株潭 为中心的城市群发展建设的环境下，衡阳市委市政府提出要突出衡阳城市形 象建筑，提高衡阳城市品位，加强城市辐射功能的目标。 根据湖南省住宅与房地产业 年规划，未来年内湖南省将斥资亿元打造城市住宅，使城镇人均住宅建 筑面积增加到平方米。 目前，衡阳市的人均住宅面积偏小......”。

2、“.....与湖南省住宅与房 地产业发展规划相差甚远。 因此，改善衡阳市人民的居住条件已经成为衡阳市政府特 别关心的问题之。 同时，随着衡阳经济的发展和人民生活水平的不断提高，人们对 居住环境等方面的要求也越来越高，近年来实施的房地产开发建设就是为了使衡阳城 市居民的生活环境居住环境不断得到改善。 其中职工数人，离退休人员万人参加企业改制保险的单位家，参 加失业保险的职工人数万人基本医疗保险的参保人数达人，新增 万人，其中职工万人，离退休人员万人。 参加工伤保险人数万人， 参加生育保险人数万人。 居民享受最低生活保险的对象共有万人，城市 居民领取失业保险人数万人，基本做到应保尽保。 年，衡阳市固定资产投资较快增长，投资结构进步优化。 全社会固定资产 投资完成亿元，比上年增长。 从产业投向看，第产业投资亿元， 与去年持平第二产业投资亿元......”。

3、“.....增 长，工业投入明显加大。 全年工业完成投资亿元，比上年增长。 第章总论 项目背景与概况 项目名称 湘水明珠居住小区期号楼项目 承办单位概况 单位名称衡阳富邦升辉房地产开发有限公司 单位性质有限责任公司外国自然人独资 注册资金港币,万元 单位住所衡阳市珠晖区沿江路号 业务范围房地产开发销售 法定代表人吴小平 企业负责人吴小平，男，年月日生于湖南。 现年岁，自年 月在加拿大定居，年月毕业于长沙铁道学院，获学士学位年分配到广 州广铁集团任职年调任广州市团委工作年调任广州市花都开发区任副 主任年起从事房地产业，创建广州富邦升辉投资有限公司，先后在广州花都建 永裕楼君兰苑龙华楼阳光倚翠阁阳光家园翠华花园等住宅小区，多次获得 花都区纳税先进民营企业家称号。 期间，在加拿大江西广东连州清远及其地区 投资房地产开发......”。

4、“.....其中已拥有土地使用权面积 为亩，按每亩万元估价已完成征地拆迁近亿，另外风光带建设投资 万元。 可行性研究报告编制依据 与委托方签订的咨询协议 国家计委计办投资号审定的投资项目可行性研究指南试用 版 国家发展改革委员会建设部联合颁发的建设项目经济评价方法与参数 第三版 城市房地产开发经营管理条例 房地产项目经济评价方法。 编制范围 依据国家有关政策法律法规规程规范，对湘水明珠居住小区期 号楼项目建设的目的必要性项目区域概况项目规划方案及建设内容项目建 设组织管理项目招标方案投资估算融资方案与效益分析财务分析项目风险 分析等方面进行全面论证和研究。 项目提出的理由 项目建设符合国民经济发展 当前，我国国民经济运行正处于个特殊发展时期，为了促进国民经济的稳步健 康发展，必然要求扩大内需，优化消费结构......”。

5、“..... 根据国家统计局的分析和研究，房地产对国民经济的拉动作用约 个百分点。 衡阳房地产占的比重还将快速上升，对的贡献率还将逐步增大。 根据国家有关部门的分析和预测，我国居民住宅目前正在从生存型向舒适型方向 转变，到年，我国城镇居民人均建筑面积将达到平方米，平均每户拥有套 功能基本齐全的住房，住房消费占整个消费的比重将达到，城市化水平将提高到 左右。 我国居民住宅的近期发展目标是是温哥华最大的华人居住小区。 年月日创建衡阳富邦升辉房地产开发有限公司，任执行董事。 在衡阳兴建 湘江东岸南段风光带并建设大型住宅小区湘江明珠。 为提高衡阳人民的生活质 量提升衡阳的城市品位贡献力量。 建设单位简介衡阳富邦升辉房地产开发有限公司是由衡阳市政府在年中 国中西部招商会中引资过来的加拿大独资企业......”。

6、“.....公司下设管理部技术部 财务部工程部销售部等，现有职员人，其中高级职称人，中级职称人， 公司人员大都是经验丰富的专业人员，年开发能力为万多平方米。 公司负责人吴小平先生于年开始涉及房地产,并于次年注册成立了广州市富 邦升辉房地产开发有限公司，十五年间先后开发了总建筑面积余万平方米的中 高档住宅，总开发套数多套，销售业绩直良好，曾创广州市花都区楼盘销售 之最，是广州市花都区纳税先进民营企业，花都区经济发展先进企业，公司董事长吴 小平先生也多次荣获花都区先进民营企业家荣誉称号，花都区的主要领导都称该 公司实力较雄厚，开发建设能力较强。 年月，由衡阳市委领导带队考察组行人亲赴广东对湘江风光带南段建 设意向单位广州市富邦升辉房地产开发有限公司进行了为期天的考察并参观了其开 发建设的翠华花园阳光花园等四个楼盘......”。

7、“.....具备项目建设开发资质，并完全有能力把湘江东岸风光带南 段建设成为理想中的人文和谐小区。 衡阳富邦升辉房车场建筑面积 建筑密度 容积率 绿地率 项目总投资万元, 财务净现值万元, 财务内部收益率 静态投资回收期年 动态投资回收期年 问题与建议 项目开发商已合法取得本项目土地使用权，各项建设手续正在申办中。 分析测算 过程假定本项目在土地取得立项开发建设销售等方面均遵照国家及衡阳的房地 产项目开发程序及规定。 根据测算，在预计的销售价格销售率条件下，本项目具备良好的可行性。 衡阳市房地产市场正处于开发高潮时期，竞争日趋白炽化，因此需要切实考虑市 场容量和市场销售节奏在建设过程中，需要严格控制工程成本和管理成本。 充分利用地块区域优势和景观资源与知名专业设计公司中介顾问公司合作， 强强联合......”。

8、“.....扩大媒体宣传，注 重营销推广，保证销售资金回款。 第章项目投资环境与市场研究 投资环境分析 国家政治经济形势及有关政策 年全年国内生产总值,亿元，比上年增长。 分产业看，第产 业增加值,亿元，增长第二产业增加值,亿元，增长第 三产业增加值,亿元，增长。 第产业增加值占国内生产总值的比重为 ，与上年持平第二产业增加值比重为，上升个百分点第三产业增 加值比重为，下降个百分点。 固定资产投资增长较快全年全社会固定资产投资,亿元，比上年增长 。 在城镇投资中，第产业投资,亿元，比上年增长第二产业投资 ,亿元，增长第再就业成效显著。 年末就业劳动力 万人，新增就业人员万人，其中城镇新增就业人员万人，其中下岗失业人 员再就业万人。 组织农村劳务输出万人......”。

9、“.....就 业形势保持稳定。 物价总水平温和上涨。 全年居民消费价格总水平比年初上升 个百分点，其中,服务价格上涨个百分点。 商品零售价格上涨个百分点。 食品类价格上涨个百分点。 房屋销售价格上涨，其中商品房销售价格上 涨。 安全生产形势好转，全年共发生各类安全事故起，同比下降 死亡人，同比下降亿元生产安全事故死亡率为，道路交通万 车死亡率煤炭百万吨事故死亡率工矿商贸企业十万从业人员生产安全事 故死亡率，四项安全生产事故死亡率均比上年有较大幅度的下降。 年，衡阳市人口和计划生育工作稳定发展。 年末全市户籍人口万人， 其中城镇人口万人，增长乡村人口万人，下降。 人口出 生率，人口死亡率，人口自然增长率。 城乡居民生活继续得到 改善。 年衡阳市全部职工年平均工资元，月平均工资元。 城市居民 人均可支配收入元，比上年增长扣除物价因素......”。