1、“.....成交额亿元， 同比分别增长和。房地产开发投资额与房地产销售额合计达亿元以上。专 家预测，年沈阳市住房有效需求仍将保持旺盛势头。周边地区的城市化进程加快，房 地产需求的增长也会加快。按房地产投资带动相关行业销售带动相关行业或 的通常系数计算，房地产业对沈阳市建材装修家具家电等诸多行业产生拉动效应 约为亿元。 这样的大环境，为东北陶瓷城的改造提升创造了机遇，也提出了更高的标准。 本项目的立项前期，已向大东区和沈阳市政府管理部门作过汇报，按政府指导性意见制 定本项目规划的基本框架，本次可行性研究基于框架并做了适当拓宽。 二项目概况 本项目是在原陶瓷城位置上改建扩建，但全部工程建成后，并不保留原有建筑物，等同于 全部新建，因此，可视为新建项目。 拟建地点 沈阳市大东区东望街号 南至大二环北至陶瓷厂厂区东至东北大马路西至联合路的地块......”。

2、“.....规范行业市场，形成规模优势，突破传统市场模式与行业市场区域经济发 展之间不相适应的瓶径，通过项目建设产业资源整合和经营管理改革，形成集展示仓储配送批发零售工程服务功能于身，金融商住办公餐饮娱乐配套完善，以精 品陶瓷为主导包容现代建筑装饰材料的集群式专业市场。 建设目标 在项目拟建地范围内，东北陶瓷城已经实现购置土地万平方米，但按集群式专业 市场规划仍需增地万平方米。项目建成后总占地面积将达万平方米，建筑面积 达到万平方米，建成大厅型专业市场四个，包括陶瓷精品市场油漆涂料市场地板城 家居装饰材料市场，并在规划范围内建设宝马大厦综合商务服务区博览中心旗舰店广 场和物流园。 技术装备水平与商品质量等级此外印度和韩国的 需求也将迅速增长。 目前全球油漆和涂料市场总值已达亿美元，从事该行业的企业约有家......”。

3、“.....已占到该行业市场份额的 。 年，中国涂料包括油漆建筑涂料工业涂料特种涂料等总销售亿 元，产量为万吨，建筑涂料产量约为万吨，成为继美国日本之后的世界第三大建 筑涂料生产国。同时，中国作为亚洲最大的油漆和涂料市场，从现在起至年，预计年 均需求增长速度高达，远远高于日本的的年均增长速度。 国内市场供需平衡情况 项目背景 项目名称 东北陶瓷城改扩建 承办单位概况 东北陶瓷城是在沈阳陶瓷厂经营不景气的背景下，由沈阳陶瓷厂服务公司利用原厂建筑设施 于年开办的，按国有企业经营承包制运行，当时是沈阳市场体系建设中十大重点市场 之。地址在沈阳市大东区东望街号，占地面积万平方米，东临东北大马路，北邻 陶瓷厂厂区，南至东陶路，由东北大马路向西北联合路方向纵深米，具有潜在的市场业 态与物流发展基础。年的发展历程......”。

4、“.....成为以沈阳为中 心辐射东北区域的著名陶瓷产品集散地。 年末，东北陶瓷城经重新整合转制为股份合作制的民营企业，由辽宁巨能牧业有 限责任公司股东徐小洋福建三元企业有限公司股东吴瑞章上海金帝有限公司股东蒋金枝 与东北陶瓷城达成产权交易后合资控股，成立东北陶瓷城有限公司，形成了新的法人治理结 构，开始在原有基础上对经营管理发展规划着手全面改革，本着经营市场诚信为本的全 新理念，展开对陶瓷城改扩建转型的战略构想。 东北陶瓷有限公司总资产万元，其中地上固定资产为万元，土地为万 元，企业资产负债率为零。地上建筑为万平方米。 公司实行董事会领导下的执行董事负责制。法定代表人徐小洋。设置机构有总经理办 公室市场开发管理部工程管理部财务部信息中心。 可行性研究报告编制依据 本可行性研究报告主要依据 沈阳市未来十年城市发展规划和大东区城市发展规划顿 市场的设施陈旧......”。

5、“.....需要通过改造导入，以继续保持东北陶瓷 城名牌专业市场地位。 上述这些问题是目前陶瓷城发展的主要制约因素，不可能通过局部的修复式的改进彻 底解决，而必须从根本上进行整合规范提升，并调整区内建材行业市场布局，集中产业 资源，形成规模优势，在较高的产业平台上发挥本市场的产业牵动作用，进步促进区域内 第三产业升级发展，服务于第二产业和大东北区域城乡消费者。因此，应当在现有的东北陶 瓷城基础上进行整体规划，通过分期改建扩建，改善设施环境，引进新的经营品类，调整经 营业态优化经营结构提升品牌效应，以期确立其东北综合实力最强的以陶瓷产品为主导 的建材专业性市场地位。 东北陶瓷城面临着非改不可的国际国内大环境 中国加入后的五年过渡期已过半，市场开放程度越来越高，国内外商家云集 沈阳，同台竞技 商品流通业态变革加剧，新的商品流通业态侵润取代旧的商品流通业态速度加快......”。

6、“.....业态提升迫切 国家振兴东北老工业基地的战略决策进入实施阶段，胡锦涛主席关于东北振兴 四转论述将得到落实，辽宁省和沈阳市将在振兴东北的大环境下实施构建沈阳经济区战略， 即充分发挥四大优势，按照市场经济规律的内在要求，通过实施区域经济体化战略，把沈 阳经济区建成为两大基地两大示范区和个中心，即建成我国的装备制造基地和重 要原料工业基地建成辽宁乃至整个东北的高新技术产业和农产品加工示范区建成辐射和 服务于整个东北地区的现代商贸物流中心，进而在全省完成老工业基地振兴的历史任务，实 现工业化率先建成经济发达社会富足环境优美生活安康的先导地区，实现现代化。随着东北振兴和建设小康社会的进程加快，以沈阳为中心的辽宁中部城市群和泛 东北地区的建设规模迅速扩大，居民生活水平不断提高，对于陶瓷及装饰产品的需求也迅速 增长，仅以沈阳 核准通过......”。

7、“..... 未经允许，请勿外传,中共中央关于振兴东北等老工业基地的决定 中共沈阳市委书记张行湘同志在振兴东北沈阳先行动员誓师大会上的讲话 沈阳市物流产业发展规划 沈阳市批发市场发展规划 沈阳市大东区第三产业发展规划 中华人民共和国环境保护法公司法等法律法规 陶瓷产业调查 相关市场运行情况调查。 项目提出的理由和过程 东北陶瓷城所在地原为沈阳陶瓷厂厂区，所在地为沈阳市的主要工业区之。随着经济 体制改革和产业结构的调整，沈阳陶瓷厂原有生产经营格局被打破，通过与外来资本合作， 重新组建了陶瓷生产线，专门生产瓷砖产品。年开始利用厂区剩余空地和闲置建筑物 转向陶瓷批发市场的开发经营。经过八年培育，目前已发展成为包括建筑陶瓷卫浴洁具 五金石材加工等业务，专业化程度较高，批发兼零售的市场。市场成长的同时，带动了周 边地区仓储物流配送餐饮等服务产业的发展，实现直接就业逾万人......”。

8、“.....每年为地区创税千万元。 东北陶瓷城作为大型专业市场，其营业收入随着消费市场的不断成熟节节攀升，市场的 入住业户已经达到百分之百，已登记的准经营业户以及潜在的建材行业生产商经营商资源 十分丰富。 东北陶瓷城因起步较早，基础设施布局及功能已开始受到当初传统市场建设思路的 严重制约，相对于市场发展趋势，空间利用已经极不合理，急需重新进行整体规划。 目前经营面积仅为万平方米，进驻经营商普遍感到经营面积不足，制约规模 化发展 与国内同类市场相比，商品品种档次经营水平已经落后，辐射能力逐渐下降 市场基础设施严重欠缺，无公共排水设施，无供暖无排污设施，消防设施严重老化，形同虚设，隐患较大，停车场布局不合理 服务功能滞后，周边的物流配送仓储餐饮等配套服务设施是自发形成的，经 营粗放。自发产生的导购人员尾随顾客欺骗经营商的现象时有发生......”。

9、“..... 直接经营设施包括经营区内的装饰装修由经营商投资。 国内外著名品牌生产商对改扩建工程部分出资共同建设。信息资源 市场所在地区可接入宽带网络，带宽不低于可接入有线电话。 来自国外和国内发达地区的生产商和经营商已经充分利用信息网络系统进行营销业 务的管理，具备将整个市场向信息化管理过渡的基本素质，也提出了这方面的的要求。 人力资源 人力资源是市场改扩建经营最充足的资源。 大东区已经成为沈阳市工业生产和物流业重点发展地区，对人才的吸纳能力增强， 外来就业的经营管理型人才增多，另有沈阳市人才市场的资源保证。 为市场服务的人力主要来源于两方面，是本区内的下岗再就业工人，目前约有存 量几万人他们适宜较稳定的工作二是外来就业人员，他们追求短期内较高的收入，流动 性较大，随业务量的大小可以随时调配......”。