1、“.....建筑设计满足使用 者对居住办公和商务活动的要求。本项目的建设对于加快我市旧 城改造步伐树立省会优美整洁的都市形象提高土地的有效利用 率等具有十分良好的经济意义和重要的社会效益。综上所述，本项 目是可行的。 第二章项目建设的背景与必要性 项目背景 近年来，随着国家陆续出台了系列旨在启动房地产业发展的优惠鼓励政策，我国房地产业在经过几年盘整后，得以重新活跃 起来，进入相对理性稳定健康快速的发展埋藏，房地产业对整个 国民经济发展的贡献和辐射作用明显提高和加强，对抖动内需扩 大消费安排就业保持国民经济健康稳定快速发展起到了不 可替代的重要作用，已成为重要的支柱产业。 任何产业的高速发展均是由其市场需求所致，房地产业的快速 发展适应了我国住房制度改革的要求和城镇居民巨大的住房需求......”。

2、“.....近年来，我国房地产 业景气指数直处在较高水平。 近年来，我国人民居住条件得到较大改善，城镇居民人均住房 建筑面积已达二 三级市场的启动，商业银行抵押货款逐年增加以及公积金货款的实 施等，因对原有住房地段户型环境面积配套条件等不满，需 置换新房者逐年成倍增长，有力地促进房地产市场递次结构的形成， 进而促进商品房级市场的活跃随着我市城市化步伐的加快，户 籍制度的改革，进市人口也将逐步增长。上述两大住房消费群体构 成我市房地产市场的主体。 今年我市商品房价格与去年同期上涨约，亦说明我市 房地产市场较为活跃。 市场定位 由于项目地处市区中心区域，占地规模较大......”。

3、“.....集商贸工业科技餐饮娱乐服装于体，走 综合发展道路的大型企业集团，现有资产总额近亿元，员工近千人， 其中管理人员多人，管理人员中大专以上学历及各类中高级以 上学历及各类中高级以上技术职称人员占以上，在公司完善的 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,组织结构及企业访华下形成了个富于创新勇于奋进充满活力 的团队。 公司成立以来，已有多名从事房地产开发的资深人士加盟，形 成了个强有力的开发团队，从项目策划规划设市年总体规划 石家庄市发改委关于市中宏房地产开发有限公司棉二生活区改 造项目建议书的批复，市计投号文 石家庄市规划局年月日规划条件通知书......”。

4、“..... 建设单位委托书 编制原则依据石家庄市总体规划，严格遵守国家现行的有关规范和 法规及省市有关政策进行编制和规划。 本着科学规划合理布局，设计先进，节省投资的原则。 积极采用新技术新材料，充分利用区域和规模优势，创 造既有现代风格和又有浓郁商业气息的住宅办公商业小区。 可行性研究报告编制工作概况 受建设单位委托，我院组成可行性研究报告项目组，同建设 单位有关人员进行了座谈与交流，建设单位有关人员提出了运作构 思，并提供了本项目的相关资料及文件，我院项目组在认真调查 统计分析研究的基础上，编制了本可行性研究报告。 可行性研究报告的研究范围 依据该项目建设特点，对项目建设的必要性......”。

5、“.....地下 总居住户数户 总居住人口人研究结论 经计算，计工程管理 市场营销物业管理等环节均由业界精英进行动作。 中宏房地产以人为本业为重和为贵的企业精神和投 资发展经济回报社会大众的经营理念，优化组合企业和社会资 源，以雄厚的经济实力和高素质的人才队伍及超前的思维，使企业 经营不断发展，组成不断扩大，以良好的企业形象赢得了广泛雄厚 的社会基础和良好的口碑。 公司积极响应政府号召，投身石家庄市的城市建设和改造，投 资开发的万平方米美佳乐超市及综合商业楼，得到了良好的社会 效益及经济效益。 中宏房地产在创造自身经济效益的同时，不断以各种形式回报 社会，并不断以创新和超前的意识顺应社会发展潮流，适应市场发 展规律，并沿着企业集团化管理科学化经营多元化产业科技 化的道路蓬勃发展，以崭新的面貌创造二十世纪的辉煌......”。

6、“.....经过友好协商， 石家庄市中宏房地产开发有限公司与石家庄市常山房地产开发有 限公司达成协议，由石家庄市中宏房地产开发有限公司对棉二生活小区进行整体改造。 项目拟建地点 本项目拟建地点位于石家庄市中山路以北，广安街西。 可行性研究报告编制单位概况 编制单位石家庄市建筑设计院 咨询证书编号工咨甲 法人代表曹肃国 法定地址中华南大街号 电话 编制依据编制原则编制工作概况和研究范围 编制依据 市政号关于加快旧城改造的实施意见 石家需要，且区域内居住环境较差，大部分房屋已成危 房，与周边有不协调，严重影响城市面貌和城市品位的提高，对其 进行改造已迫在眉捷。 为合理利用城市土地优化城市空间布局落实城市规划改善人民群众的生活环境和居住条件提升城市形象加快城市现代 化进程拉动经济增长失去城市经济发展和社会进步，本着优势 互补互惠互利共同发展的精神......”。

7、“.....石家庄市中宏房 地产开发有限公司与石家庄市常山房地产开发有限公司达成协议， 由石家庄市中宏房地产开发有限公司对棉二生活小区进行整体改 造。 项目建设的必要性 项目建设是加快旧城改造步伐的需要 项目场址现有建筑大部分为上世纪五十年代建设的居民住宅 楼，大都年久失修破损不堪，属危改房屋，随着项目场址周边旧 城改造，场址上现有建筑将与周边城市改造后城区面貌极不协调， 将越来越不能适应城市规划和发展的要求，因此急需进行相应的改 造。 土地是不可再生的宝贵资源，节约土地是我国的基本国策。在 寸土寸金的旧城区，节约土地，提高土地利用率具有更重要的意义。 项目拟选场址占地面积约公顷，根据摸底调查，目前，场址上 住宅建筑面积约万平米，居住户，人口约人。经过 改造后，住宅面积将达到平米地上，居住人口人，在 保证回迁安置的基础上，依托场址区位优势......”。

8、“.....这样使土地资源得到合理配置，土地的利用经验表明，在人均住房面积达到之前，人均国内生 产总值在至美元时，住房会保持较旺盛的需求，我国房地 产业正处在这样的时期。根据专家预测，未来十年我国房地产市场 容量约为亿，其中提高居住水平改善居住条件需亿 城市化进程加快，城镇人口增加约需亿自然折旧，更新住房 约需亿。随着居民经济收入的进步提高以及各种启动房地产 市场的配套政策和措施如商业银行对个人购房实行抵押贷款规模 逐年加大，住房公积金贷款，住房货币化分配，住房二三级市场 的启动等的实施，将进步提高个人购房能力，使潜在需求转为现 实消费，住房消费市场总体上看前景良好。另方面，近年来我市 房地产业的快速发展，有效地改善了居民居住条件，居民住房已由 短缺过渡到生存型，正在向舒适型转变。住房消费市场逐渐成熟，购房者的消费行为更趋理性化......”。

9、“.....更要求环境优美，配套设施和功能齐全，物业服务周到等， 商业住宅正在由以价格为主要竞争手段向在品牌规划设计物业 管理形象包装生活理念等更高次上展开竞争转变。开发商只有 顺应这市场变化趋势，才能赢得市场。 我市房地产市场发展趋势 从近年商品房销售情况看，凡是具有规模大环境优美户 型合理配套完善功能齐全物业管理水平高的小区项目均受到 购房者青睐，有的甚至出现热销。 随着经济收入的提高，住房货币化分配进程的加快，住房率也大大提高。 项目建设是改善当地居民的需要 项目建成后，将使当地居民走出低矮破旧阴暗潮湿的危旧住 宅楼房，搬进环境优美洁净居住舒适安全配套条件和功能齐全 的中高档住宅极大地改善居民的居住条件。 项目发展概况 棉二生活小区改造工程是石家庄市中宏房地产开发有限公 司在进行旧城改造方面推出的又力作......”。