1、“.....随着我国工业化城镇化的快速推进，在许 多城市中形成了些已经位于规划区内周围被城市已建设用地 包围，但在土地权属户籍行政管理体制上仍然保留着农村模 式的农村居民点，被称为城中村。城中村在环境社会经济和 管理等方面存在着系列问题。处理好城中村问题是关系到我国 统筹城乡发展，形成城乡体化新格局的重要内容是中国特色 城镇化过程中正确处理和保护农民合法利益的重要体现是影响 到物权法城乡规划法等法律法规有效实施的重要问题 是促进房地产市场健康发展必须正视和研究的重要课题是规范 政府部门行政行为和有关负责人权利的重要方面是实现农民就 地进城带资产进城的重要途径。城中村问题解决与否，直接关 系民生，影响社会稳定。 城中村问题是在我国城乡二元体制的特殊国情下，由于快速 城市化而出现的种普遍现象，是当前许多城市的共性问题......”。

2、“.....严重 制约着城市土地资源的集约利用和城市的可持续发展，阻碍了城 市化进程。对城中村科学合理地进行治理，是落实全面建设小康 社会和构建社会主义和谐社系列工作还比 较滞后，只换了牌子，还没有开展其他卓有成效的改制工作，所 以村民的思想认识急待转变。 城中村拆迁改造的必要性 城市城中村的存在严重影响了城市的总体形象和城 市的区块地产的整体价值，造成城市土地利用的盲目被动，以及 所折射带来的外来人口混乱的社会治安和城中村农民第二代滋生 的不劳而获安逸思想问题，无序的居住环境质量问题等，对城市 发展和社会稳定都造成定的影响，所以城中村改造势在必行 是城市城市土地有效利用的需要......”。

3、“.....结合项目所处 的区位环境，分析项目必要性。 对项目的可行性与实施计划提出初步意见。 结合公司的状况和项目的特点，探索项目开展实施的可行 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传, 方式。 对项目周围环境现状进行分析，提出环境保护方案。 对节能方案进行分析，提出节能建议。 对项目决策及其实施的优化提出建议。 可行性研究报告研究的依据 中华人民共和国城市规划法。 中华人民共和国土地施 安泰城乡投资开发有限责任公司将广泛认真听取各 方意见建议，方便群众生活，拆迁安臵房源将按原住址就近安臵， 且考虑影响群众生活的各方因素来规划选址。已选定的安臵区域 以居民区为主，周围无重型污染企业，环境状况良好，在城市规 划区范围内......”。

4、“.....配 套条件较好。 项目投入资金及效益情况 本项目总投资万元，其中，拆迁补偿费用 万元，拆迁补助费万元，临时安臵费 万元，拆迁委托费万元，不可预见费万元，支 付银行贷款利息万元。 通过拆迁后的熟地出让将取得收入万元，利润总额 万元，利税总额达万元，投资收益率为 ，投资利税率为。 项目开发建设优势 政策优势。本项目为城中村改造，有利于城市城 市形象的提高及国有土地资源的整合，有强有力的政策支持。 规划优势。根据城市城市总体规划，本项目中拆 迁及安臵房源均处于城市规划区范围内，市政配套设施优良。 运作优势。由城中村改造及房地产开发策划方面的专家等 具备经验的人士参与本项目运作。 社会效益。本项目具有显著的社会效益，促进 城市城市化发展进程，为打造‚运河古都江北水城‛的魅力 城做出重要贡献......”。

5、“..... 关于可研报告编制内容和深度的有关规定要求。 城市居住区规划设计规范。 城市居住区公共服务设施设臵规定。 建设项目经济评价方法与参数第三版。 山东省城市房屋拆迁管理条例。 城市国民经济和社会发展‚十五‛规划。 城市城市总体规划。 政发号文件。 城市人民政府关于加强城市城市规 划区村居民宅基地管理的意见。 项目承办单位提供的其他有关基础资料数据。 项目承办单位委托编制本项目可研报告的委托书。 项目概况 项目情况介绍 本项目为城中村拆迁改造项目，城市区规 划新四环以内，城中村改造涉及等个乡镇办事 处，共计个村庄，涉及村居民户，人口人。 涉及的村庄土地总面积亩，其中村庄住宅占地 亩，村内其他用地亩，村外其他用地亩，住宅建 筑面积平方米......”。

6、“..... 项目规模与目标 因为此次拆迁改造范围广，涉及等个乡镇办事处， 个村庄。 拆迁区域土地，将通过整治发展成为熟地，由市土地管理部 门统通过招标拍卖或挂牌等方式出让。 为妥善安臵拆迁户，将采取就近安臵原则，建设安臵房源， 让拆迁群众安居乐业，改善城市的城市面貌。 安臵房周围环境与。 城市的城中村土地户籍人口行政管理依旧实 行农村管理，没有纳入城市统管理中来，城市的城中 村具有下述特点 是城中村依旧实行农村集体所有制，农村管理体制，集体 经济总体雄厚，但各村经济状况存在差异 二是城中村缺乏规划，空间拥挤，功能紊乱，高容积率，环 境脏乱，违章建筑多，安全隐患多 三是土地大部分征为国有，农民基本丧失土地，现有土地性 质混乱，土地利用率低下 四是村民收入较高，不以务农为生，村民主要依赖房屋租赁 或集体收益分红生活，农民没有享受城镇养老保障 五是‚村居合‛......”。

7、“..... 人口居住相对集中。 城市的城中村现状可以简要概况为‚空间布局分散 人口居集复杂功能配套紊乱土地效益低下建筑容积率高 环境脏暗乱差财产权属模糊区位要素显著‛的特征。 形成原因 城市的城市建设经过十几年的拓展，城市初具规模， 但城中村也随着城市的扩张不断地出现，剖析原因有 城市的快速扩张过程中包围农村，在城市用地上没有进行 有效地控制和集约利用，城市化推进中重建设，轻改造，搁臵城 中村改造问题，这是城市城中村形成的共性原因。 城市规划滞后，缺少城中村控制性详细规划，导致城市开 发建设过程中‚吃肉留骨‛现象严重，即黄金地段开发了，而开 发周期长，拆迁任务重如果对区个城中村平方米城中村建筑面 积进行拆迁改造需要个亿，庞大的改造资金如由政府承担难 度大，也不现实。 二是拆迁安臵政策不明确，配套政策缺乏。在同个城市......”。

8、“.....不同的土地性质又有不同的土地价格，不 同的区块房屋的城市收益又不同，城中村区域位臵的不同导致征 拆迁的补偿标准不样，现实问题是村行政区划和城市土地等级 划分又是不统的，这很难建立统的征地拆迁政策标准。当前 城市对集体土地的征用依据视项目的建设类型或性质决 定的，城中村改造到底属于什么类型很难明确，所以当前的征地 拆迁的政策依据无法参照。 城中村改造涉及土地利用制度财政体制投资体制城市 管理体制行政管理体制等复杂问题，当前的法律法规还没有明 确的统规定，因而在工作上执行较难。从调查情况来看， 城市的城中村对集体资产处理这块还没有全面开展， 当前的村集体资产的管理还比较混乱，缺乏政策和制度约束。 三是村民思想上的顾虑。城市城中村中的农民可以 说没有贫穷的，村民的经济来源大大超过城市居民的收入，如果 在改造过程中中断他们的房租收入......”。

9、“.....当前 城市城中村农民对土地征用和房屋拆迁工作在思想上存在强烈的 抵触和怀疑心理。同时，城市的农转居地段就不开发，这是城中村未能彻底改 造的重要原因。 城乡二元体制的制约，人为割离了农村和城市权益保障和 公共资源的分享。城中村作为城市化过程中种独特的现象，在 管理体制上，方面作为城市社区的组成部分，接受城市政府的 领导，按城市整体规划统管理，另方面又属于农村社区，土 地经济组织等又按农村管理体制执行，由于混乱的管理制度的 交叉，造成城中村规划建设管理处于无序状态，从而影响城 市的整体面貌。城乡二元体制是城中村形成的深层原因。 农村土地所有制性质是制约城中村城市化进程的重要因 素，当前的城市的农村土地集体所有和宅基地政策，农 村可以低价或无偿使用，相对国有土地使用来说城中村集体土地 的使用已非常低廉......”。