1、“.....房地产业也和其他产业 样市场化进展明显加快。 这主要表现在住宅由计划封闭生产转向商品化经营 全民集体股份合资民营等多种经济成份并存，开创了中国房地产投资主 体多元化的时代投资融资由拨款改贷款，增强了房地产业的造血机能运用 以新补旧，以丰补歉以路带房，以房补路的方式方法，实现了住房建 设和城市建设协调发展城市土地由无偿划拨转为有偿出让直至今天推行公开 拍卖，为城市建设积累了大量的资金实行货币安置，推行了货币分配制度，拆 迁合理安置取消福利分房，培育住宅买卖市场，使我国的房地产市场逐步走向 良性循环的发展轨道。 房地产开发企业正向规模化和集团化方向发展，行业集中度明显加快，些 房地产巨人正在形成。 房地产行业是个资金密集型的行业，也是风险较大的个行业。 因此，要 想在日益激烈的房地产市场竞争中长久地生存和发展，必须具有强大的资金实 力......”。

2、“.....只有少数十 几家几十家大的房地产公司主导了大部分市场。 我国房地产业经过前几年的高 速发展，目前正处在个结构性转变的关键时期。 些大的房地产公司的实力正 在急剧增强，市场竞争的核心能力正在加速形成，批对市场有较大影响能力的 房地产龙头企业正在脱颖而出。 实力小和缺乏核心竞争能力的房地产企业，在未 来的几年内将会面临被淘汰出局的危险。 房地产企业更加注重树立品牌，培育企业可持续发展，房地产市场竞争正向 多元化纵深化方向发展。 保持企业的长久生存和发展也即可持续发展问题，随着市场竞争的日益激烈 和外部环境的急剧变化，正越来越受到企业家们的关注。 拥有个知名品牌，是 企业获取可持续发展的个非常重要的因素。 这是因为在买方市场条件下......”。

3、“.....我国开始有了商品房这个定义，在此后的近二十多年 间，我国的房地产业经历了兴起高峰衰退复苏成熟持续发 展这五个阶段。 从房地产业的投资增长速度来看，我国房地产业的开发投资规模 与全行业的发展步调是致的。 年年是房地产开发投资的高峰时期， 年以后随着全行业步入调整时期，房地产业的开发投资呈现出增速减缓的 态势，年房地产逐步走向复苏后......”。

4、“..... 投资增长率也走向回升，年后，我国的房地产行业稳步成熟发展。 随着国民经济的持续快速增长，推动城市化规模的不断扩大，大量农转非人 口融入城市，从而扩大了房产市场的需求量同时它也使城市中低收入者经济持 续增长，增强了城市低收入者的购房需求，为房地产的持续发展创造了最为广泛 的消费群体。 另方面随着国民经济的增长也使原理啊购买力较强的消费者提升 了消费层次，从而推动着住房品质的不断提升。 房地产业对国民经济发展起到了 定积极促进作用。 项目背景 随着居民收入增加和消费结构的升级，在假日经济旅游经济会展经济以 及全市商业网点建设步伐加快的带动下，城乡消费品市场呈现近年来少有的活跃 态势。 全年实现社会消费品零售额突破亿大关，达亿元，增长， 总量首次超过全国的。 其中，城市市场实现零售额亿元，增长， 农村市场实现零售额亿元，增长。 按营业方式分......”。

5、“..... 房地产业不能再固守原有的观念，应当以改善和保障民生为己任，自觉承 担起相应的社会责任。 为普通百姓建房，而不只是为富人们建房。 民生地产才是 未来房地产业发展的趋势与方向。 开发商应当把过去只为富人们设计的豪华住宅 产品改变成为普通百姓设计的普通住宅产品。 以国家最新住宅规范为标准，达到 简洁环保节能实用舒适美观的基本要求，使广大百姓充分享受到现代 住宅产品服务。 高房价已经成为大社会公害。 天价楼王不仅过去段时期存在， 既使最近在些城市仍然出现了天价房托市的现象。 些开发商宁肯住宅产品滞 销也不降价销售，相当批住宅产品价格高度背离其价值。 开发商门互相攀比着 炒高房价，房价的理性回落是转型的重要基础。 房地产企业应当不断提高服务水 平改善服务态度健全服务机制。 坚持以人为本的理念，真正为购房者和住户 着想......”。

6、“.....强化管理责任，使 购房者能够得到高效便捷热情专业的服务。 各级政府要做好对房地产业的 行政管里理和监督房地产企业也要健全各项管理制度，不断规范管理流程，不 断提高管理水准，朝着现代企业发展模式迈进。 营销方面对过去那种以概念炒作 活动营销广告宣传为主要手段的营销模式应当转变。 倡导真诚公开透明 客观地介绍住宅产品，以产品质量增值服务为突破，采用更加人本化科学化 规范化的营销方式，多些客观真诚，少些欺诈，多些诚信。 近十年以来，房地产业取得了飞速发展，成为我国发展最快的行业之，市 场化程度也日益提高。 我国房地产在改革开放以前，实行的是统建统分制度， 房地产业也逐步过渡到个以企业为主体市场为导向社会资金为依托以配 套建设为中心的综合开发阶段。 进入世纪年代之后，房地产进入了个前 所未有的兴旺发达期，土地成片开发和大量外资的引入......”。

7、“..... 我国的房地产业作为种重要的经济杠杆，零售贸易业 实现零售额亿元，增长餐饮业实现零售额亿元，增长 其它行业实现零售额亿元，增长。 虽然目前青岛市房地产业还很不成熟，但有着很大的发展前景。 目前房地产投资仅占的左右，与其他较发达城市的发展水平相比，青岛市房地产还 有很大的发展空间。 由于青岛市土地挂牌招投标政策刚刚开始，些以前协议 转让的土地短期内会进行开发，这使未来几年的房地产市场供应量有定幅度的 增长。 另外，该政策的全面实施将使取得土地的成本大大提高，商品房的价格尤 其是住宅的价格在未来几年中将会上涨。 青岛市加大旧城村的改造力度，商品房施工面积不断增长，商品房竣工面积 比年增长。 青岛市商品房屋施工新开工竣工销售规模持续扩大。 上半年，青岛市商品房施工面积不断增长。 全市房屋施工面积万平方米......”。

8、“.....增幅比年同期提高。 其中，全市商品住宅施工面 积万平方米，同比增长，增幅比前年同期提高。 该项目属 市北老城区即属于旧城改造范围内。 且该项目背面为内蒙古路长途汽车站，南侧 为银河山庄，西侧沿长春路为青房正在建设的限价商品房。 项目基本概况 项目位置 本项目位于市北区沈阳路号，东临沈阳路，北面为内蒙古路长途汽车站， 南侧为银河山庄，西侧沿长春路为青房正在建设的限价商品房。 项目规划指标 总用地面积 总建筑面积 规划建筑容积率 规划建筑密度 规划绿化率 项目用地性质居住用地 项目周边及权属情况 该地块属市北老城区，周边农贸市场中小学等生活配套都较为齐备，由于 北临内蒙古路长途汽车站，因此交通便利，商业氛围也较为浓厚且为多沿街商铺。 项目周边市政配套完备。 该项目以楼地价元通过拍卖获得。 市场分析 宏观市场分析 随着我国国民经济的快速发展......”。

9、“.....我国房地产市场也 日趋成熟与理性，主要体现在以下几方面房地产业由所谓的国民经济支柱性产 业向民生保障性产业转型,挤出地产炮沫，回归理性回归科学发展回归的调整为。 城乡居民收入稳定增长，社会保障继续完善。 据统计，全年城市居民人均可 支配收入元，比上年增长农民人均纯收入元，增长。 社 会保障继续完善，年末全市参加基本养老保险人数为万人，参加失业保险人 数为万人。 城镇登记失业率，比上年末下降个百分点。 全年物价走势基本平稳，生产价格降幅收窄。 全市居民消费价格上涨， 除月份上涨外，其余月度涨跌幅度在与之间。 房屋销售价格上 涨，其中，新建房销售价格上涨，二手房销售价格下降。 人文环境分析 青岛是中国东部沿海重要的经济中心城市和港口城市，国家历史文化名城和 风景旅游胜地。 青岛是国家个沿海开放城市和个国际会议城市之......”。