1、“.....使娄底成为我国江南地区重要 的交通枢纽和物资集散地。娄底矿产资源丰富，素有世界锑 都百里煤海和有色金属之乡的美誉，是湖南省的能源 原材料供应基地，是全省承东启西，连南接北的中心要地。 娄底市年至年连续五年的增长率保持在 以上，其中年全市达到亿元，增幅， 比上年提高个百分点。根据城市与房地产发展关系 模型，城市增长率大于时，房地产发展步入快车道。 娄底市近年保持高速发展的不断提升的居民购买力 以及随着城市辐射力的增强，农村城市化的提速等，给娄底 市的房地产市场带来定的发展空间。 近五年来，娄底市房地产业快速发展，但市场空臵率却保持在较低水平......”。

2、“.....湖南省人民政府批准了娄底市人民政府搬迁工 程，并把该工程视为湖南省重点工程。娄底市政府根据形势 需要，相应提出了南移北扩发展方针，娄底市迎来个城 市建设大发展机遇经国务院批准的涟钢年产万吨超薄 板带钢生产线已建成投产，全省著名大型民营企业三重工 分厂湖南省综合类排名第二的五江化工集团等企业落户于 娄底市内。特别是近几年内，国家省市区接连投资各 种项目达数十亿元，道路建设广场建设公园建设供水 供电建设绿化美化亮化交通市场面貌焕然新， 根据娄底市近中远三期发展规划以及区三片六个组团 的发展宏图及娄底市城区创建省级园林城市所做出的努力。 按照娄底市十五规划，在此期间，城区面积要从平方公里增加到平方公里，城市人口从万增加到万， 居民的住房面积由平米人增加到平米人......”。

3、“.....特委托编写娄底 市‚阳光品‛项目可行性研究报告，请按国标要求编制。 湖南省上好家房地产开发有限公司 二九年十二月二十八日 第章总论 项目概况 项目名称‚阳光品‛住宅小区 二项目建设单位湖南省上好家房地产开发有限公司 三项目负责人谭军亭 四建设地点地处娄底市建设路与同仁街之间新园 路西侧，通过建设路可与娄底市城市主干道新星路吉星路 育才路对接，进而辐身全城。该地属娄底城市规划功能布局 ‚南政北工中商‛中的‚南政‛板块，是‚南政‛板 块的城东区。 五建设规模 用地总面积平方米约亩 建筑总面积平方米......”。

4、“..... 层数本项目建拟的板式小高层住宅栋 多层住宅二栋，多层商住楼五栋......”。

5、“.....建议在项目开发的前期工作中，要加强市场 策划。 在开发过程中必须严格控制成本和费用，利用好政策。 项目建成后，实行规范物业管理。 以上研究表明，本项目建设方案可行，但建设单位须关 注项目建设过程中的风险防范与控制。 第二章项目建设单位评价 建设单位基本情况 湖南省上好家房地产开发有限公司系原湖南省正安房 地产开发有限公司变更公司名称而来，公司于年月 在娄底市工商局设立登记，设立时注册资本万元，经变 更现有注册资金万元，法人代表谭军亭，现房地产开 发资质为叁级营业范围房地产开发。该公司年开 发‚陶然雅苑‛‚领秀家园‛两个住宅项目，累计开发面积 近万平方米......”。

6、“.....目前 住宅车库尚可销售万元。 二股东及股本情况 公司现有注册资本万元人民币，其具体情况如下 股本构成及变更情况表单位万元 股东姓名设立时出资股权转让变更后货币比例货币比例货币比例 谭军亭 曾立平 王旦 合计 三组织结构及管理者素质 湖南省上好家房地产开发有限公司是家私营股份制 有限责任公司，实行公司法人治理机制，采用总经理负责制。 公司下设综合部工程部财务部营销策划部等四个主要 职能部室。现有员工人，其中中高级职称人员人，且都具有房地产业的相关从业经验。 股东成员表 姓名性别年龄学历职称职务从事专业年限 谭军亭男本科高级经济师执行董事年 王旦男本科工程师总经理 工程师 年 公司法人代表兼执行董事谭军亭，本科学历，年 参加娄底地区医药采购公司工作年以股份公司形式成 立娄底市恒旺医药有限公司......”。

7、“.....先后成功开发了‚陶然雅苑‛‚领秀家园‛两个住宅 项目。丰富的工作经历与较广博的知识结构，使其具有较高 的企业管理经验，同时从其成功的事业历程，其务实严谨 且富有开拓精神，使其能领导着企业蒸蒸日上的向前发展。 第三章项目建设背景条件必要性 项目建设背景 地域优势 娄底市位于湖南省中部，原为娄底地区，年月， 经国可能性等方面进行了综合性的研究论证，为项 目的决策和开发建设提供依据。 主要研究内容有 项目建设背景与必要性 市场调查与需求分析 现状与建设条件分析 建设规模与建设内容 规划设计方案 进度控制与工程建设方案 投资估算与资金筹措 财务评价与社会经济评价 环境保护与节能 三技术经济参数指标 总占地面积平方米。 总建筑面积......”。

8、“..... 总层数 总户数户 建筑容积率不包括地下室 停车场车位数个 小区绿化率 建设工期个月 总投资额万元 收入总额万元 营业税金及附加万元 利润总额万元 所得税万元 净利润万元 投资利润率 净现值万元 财务内部收益率 动态投资回收期年 四研究结论与建议 研究结论在城区新建本项目符合娄底市城市扩建的发展规划。 项目区域内的各项水电气通讯道路等市政配套设施 具备，为项目的开发建设提供了良好的外部环境。 本项目建设对促进地方经济发展提升城市品位具有 良好的经济效益和社会效益。 本项目根据地域特点主要以三房二厅户型住宅为主， 从娄底市目前房地产市场情况来分析，本项目销售市场前景 广阔。 本项目为尽可能地利用有效的土地资源，消防环保 节能通讯安全等配套措施考虑充分......”。

9、“.....技术可 行。 经测算，本项目可实现收入万元，净利润 万元，投资回报，动态投资回收期年，经济财务方 案可行。 经分析本项目盈亏保本点为销售收入财务 内部收益率为，高于银行现行贷款利率，具有较强的 抗风险能力。 二建议 建设单位必须落实好项目建设资金筹措计划，按时提 供建设资金，确保项目如期竣工。 建设单位必须严格执行设计方案，拟聘高水准的施工 承包队伍及监理公司，以确保本项目工程质量达到优良。规范施工操作程序，严格施工现场管理，在确保安全 生产的前提下讲求速度与效益。 为了保证资金回笼较快，达到项目顺利开发， 拆迁安臵补偿费构成。 ⒉前期工程费用包括规划勘察设计费可行性研究 费三通平。 ⒊建筑安装工程费由土建安装工程费配套设施附属 设施费组成。⒋公共配套设施费 ⒌项目开发税费主要是报建人防等费用。 ⒍预备费包括基本预备费和涨价预备费......”。