1、“..... 调查研究项目及成果如下 目前涟源市商品房供应量体量较大，短期内住宅物业发展空间相对较小。 在接受本次调查的市民中，的被访者不打算购买住宅，的客户打算在年内购房，仅的客户打算在年内 购房。另根据统计，当前涟水名城期上市的住宅和水榭花都所上市的住宅面积总和已超过万平米，而涟水名城总建 筑面积为万平米。因此，未来年内，涟源市住宅物业上市体量较大，市场空间相对较小。市民对居住环境已经逐步开始看重，但价格理念还有待进步转变，价格仍成为购房者考虑的首要因素。大部分购房者在近期内仍偏向于地理位置理想，交通方便价格 更具竞争力的住宅。 商铺投资消费理念趋于成熟，投资概念引导和精确的市场定位成商业项目操盘的重中之重。 经过五江购物中心和金地带时尚广场两个商业项目的推广销售，市民对商铺投资概念的理解已逐步成熟......”。

2、“.....在本次调查中，的被访者表示不会进行商铺投资，仅的被访者正在考虑购买。其他客户均为视项目情况而 定，尚需大力引导。 家居建材行业竞争激烈，期待有效地进行市场整合。 仅的客户表示对目前的经营状况满意，行业竞争的加剧日趋白热化的价格竞争导致家居建材经营行业利润下降。广 大家居建材经营者已经意识到家居建材行业整合的必然性和必要性。本次接受经营户调查的被访者中，大部分人均希望能进行有效的 市场整合。说明长期以来涟源市家居建材行业经营户分散凌乱，独立经营的局面已迫切的希望被改变，市场呼唤站式家居建材 消费场所的出现。 撼动自发形成的市场地位仍需要强势政策进行引导。 在接受本次调查的被访者中，的经营户表示愿意进场经营。但在访谈调查中，涟源建材市场未能发展起来的阴影和地理 位置仍成为经营户提及较多的意见，另根据调查，当前家居建材经营户的商铺租金普遍不高......”。

3、“.....以强势广告推广政策覆盖全市，以政府铺 三层内铺 住宅 合计 经计算分析后得出 项目采取返租销售模式时合同销售额为万元，减去返租部分后实际现金收入为万元，返租期内预期租金 收益为万元，因此返租销售时实际总收入为万元。 项目不采取返租销售模式时，总销售额预计在万元。 项目投资利润 成本利润估算表 第章总论 项目背景 项目名称 因项目目前尚未正式命名，在合作文件及日常各类交通沟通中，暂以华鑫项目代表该项目。以下简称本项目。 项目开发背景 涟源华鑫项目位于涟源市人民路与芙蓉路交汇处，属原工矿公司用地。宗地面积约平方米，地块平整，地形较为规则，临 街面长。项目地块为典型的城市二级综合用地，土地性质属商住综合用地，经原土地使用权属单位挂牌出让后......”。

4、“.....该地块土地年限达年，在般的商住用地年限中使用年限是极高的，作为招商引资项目，该地块开 发也获得政府的大力支持，将获得开发政策性优惠。 可行性研究报告编制目的 在对项目开发经营环境进行详细分析的基础上，结合项目所处的区位环境，对该地块价值进行合理的评估。 对项目可行性与开发经营提出初步意见，并对项目的规划设计，功能分区等提出相应的建议。 结合地块目前的状况和特点，探索项目开发方案在经济效益社会效益环境效益方面的可行性。 对项目开发进行投资分析和风险分析。 对项目决策及其实施提出优化建议......”。

5、“.....距光明山市民休闲广场约米，对面为涟源市建材市场，周边主要的建筑物业形 态为居民单位用房米半径内目前以街铺商业经营为主，经营范围涉及建拥有大型的品牌连锁零售新佳超市通程电器，平米广场使光明山成 为涟源最具商业价值的核心商业区域，且有取代五马广场之势。 本项目距光明山商圈仅米左右，光明山商圈的发展必然向西蔓延，从而带动周边区域，提升其商业价值。本项目势必首当 其冲，受到光明山商圈的影响。因此，经济发展趋势市民投资消费需求光明山商圈发展为本项目发展至少提供了三大市场机会， 使项目地块发展前景看好，如能顺利实现开发理念物业形态产品定位的市场差异化，将获得可观的效益回报......”。

6、“.....彻底改变目前本项目地块所在区域落后的商业环境，带动该区域的发展，并与五马广场光明山形成三 点成线的涟源商圈分布架构，带动区域物业的商业价值，使社会市场市民及开发商实现四赢。 项目地块价值的主要特点有 地形地貌地块规模对项目开发规模有所限制，人流量不足，周边商业环境有待改善。但较为适应涟源房地产市场单 个项目总量应有所控制的特征。 交通区位价值目前尚不明显，适合于大件消费品的终端零售行业，但需进行系列的区位概念引导，并在平面建筑规划 设计时与人民路芙蓉路交通条件良好结合，并在建筑外观上创新。 发展背景为项目开发提供良好的发展环境，但仍需在政府层面，开发过程及团队组织层面进行良好的结合，以争取更为 优越的项目发展环境，组合更强势的项目发展团队。 目前涟源市房地产市场短时间内上市供应量较大，但因涟源房地产市场属起步阶段，创新点及引导空间较大......”。

7、“.....将使本项目在年赶上销售的黄金季节。 本项目土地成本相对适中，整体投资总额在进行良好控制的前提下将偏小，发展空间大，且投资者能在本项目未来升值 空间中获利。 项目应努力适应当前涟源市商业格局的发展演变，成为五马广场光明山商圈的有力补充，实现开发销售推 广经营方式的差异化。 已进行的调查研究项目及成果 置嘉地产顾问机构于年月受华鑫房产开发投资公司委托进行了涟源市房地产市场调查和有针对性的家居建材市场调查。 本次调研工作由置嘉地产顾问机构项目调研小组全程操作完成。项目调研员在前期进行了系统的调研培训后再进入实际调查执行工作， 发放调查问卷共份，回收有效问卷份，并就项材食杂零售批发餐饮休闲等其他行业。 四至范围 东向芙蓉北路 西向煤炭医院南向人民西路 北向临街民宅 地块规模与开发目标 本项目宗地面积共平方米，按政府要求临人民路处退让红线米......”。

8、“..... 项目拟建成地上共七层总建筑面积在万平米左右的商住楼，其中裙楼商业部分为三层，单层建筑面积在平米之间， 裙楼以上为四层住宅，拟规划面积在平米之间。 另项目拟建地下层，规划建筑面积在平米左右。 地块周边环境与配套设施 项目地块处于涟源市芙蓉广场，距涟源市核心商业区域光明山约米。目前周边主要以临街商业为主，商业经 营类别不统，经营品牌参差不齐，芙蓉路道路状况及街区面貌均有待改善。 环境及配套设施 电力电讯接入本项目 给排水管道铺设到位 大型汽车站临人民路公交车站 休闲广场光明山市民休闲广场，距本项目约米 购物场所米内福康祥超市及临街小型商店娱乐场所米范围内无大型娱乐休闲休闲运动场所。 医疗卫生项目西侧为煤炭总医院，往北米为六亩塘镇中心医院 教育文化体育运动六亩塘镇中心小学，本项目米半径内无大型体育运动场地。 金融邮政电信邮政储蓄所......”。

9、“.....中国移动营业厅中国电信六亩塘营业厅中国联通营业厅 项目性质与主要特点 本项目为商住综合项目，定位为主题商业多层住宅的发展模式。 项目主要特点有 项目地块双面临路，临街面较长，适合于商业地产项目的开发，但项目地理位置偏离市中心，还需对区域概念进行强势引导。 土地年限为年，使用年限较长，可形成独特卖点。 地块无明显高低落差，地形较为规则，有利于项目开发。 项目周边目前的街区环境并不理想，大量中低档次的临街商业影响了项目地块的商业价值，增加了项目开发难度。 项目为芙蓉广场周边的第个代表型房地产开发项目，成功开发后对芙蓉广场商圈的形成有极大的推动和促进作用，将大幅 度提升周边物业价值。 项目地块价值分析 涟源市商业核心区域为五马广场和光明山。光明山商圈是以五马广场的老商业核心区域为基础，逐渐向广场政府靠拢的市场发展结果......”。