栖息环境的影响，创造于自然和谐共 生的绿色环保经营理念，实现园区的可持续发展。 六建设进度计划 本项目建设期年，从年月至年月。年月前完成 前期立项可研环评融资和招投标等工作，年月，项目动工。其中 期实施部分为欢乐岛熊猫小镇和梦幻庄园，在年月前完成土建安装 并试运行。年月前完成二期主要建筑的土建安装，并试运行。年 月前，完成所有建设内容，并通过竣工验收，全部正式开放。七投资估算 本项目估算总投资万元。包括 第部分工程建设费用工程直接费用万元 第二部分工程建设其他费用万元 本项目只估算基本预备费，基本预备费按第部分工程建设费用的 估算，计万元。 建设期利息 项目拟申请银行贷款万元。还款期不超过年，宽限期年，按 现行利率计算，建设期利息为万元。 八财务评价 本项目主要财务评价指标为所得税前投资利税率，所得税后投 资净利率全部投资所得税后财务内部收益率，所得税后静态投 资回收期年，项目在财务上可行，根据敏感性分析，项目具有较强的抗风险 能力。根据项目拟定的融资方式和资金偿还渠道，项目建设资金贷款本息偿还有 足够的保证。 序号项目财务内部收益率财务净现值万元静态投资回收期年 所得税前 所得税后 回收期含建设期。 不确定性分析 敏感性分析销售收入的提高和降低是最为敏感的因素，如果销售收入 降低，则所得税后内部收益率为。 盈亏平衡分析说明项目销售收入达到万元以上，即相当于预测 的，在相同消费水平下，接待游客数量约为万人时，企业即可保本，盈亏平衡点较低，说明项目的抗风险较强。 九建设期资金来源及贷款清偿 资金来源 本项目估算总投资为万元，其主要来源为业主自筹，建设期业 主自筹资金万元，占总投资的银行借款万元，约占总投 资的。本项目资本金率为。 贷款清偿能力分析 在还款期内需偿还银行贷款本息共计万元，在还款期内可用于偿还 贷款本息的资金总额为万元，还款期内最低零排放采用太阳能热水系统自然绿 色瓦板等，降低能源消耗减少等温室气体排放，力争创建园区园区 内大量采用可回收建筑材料，垃圾经无害化处理后，部分得以回收利用。 本项目致力于规划建设绿色环保的生态园区。 三规划设想 规划大熊猫体验公园，单设大门，单独管理，与大熊猫繁殖基地隔开。 项目概论 项目概况 项目名称成都大熊猫生态园项目四期 二项目业主成都文旅大熊猫文化产业发展有限责任公司 三项目性质旅游服务设施建设 四建设地点蜀龙大道与熊猫大道交汇处，位于大熊猫繁育基地的东侧 二项目建设目标 以活体大熊猫科研观赏和虚拟大熊猫自然历史文化主题展示相结合的主题 乐园融生态环保体验互动参与感受为体的世界级的大熊猫主题文 化旅游目的地展示和提升成都形象的舞台，熊猫品牌战略的实施平台，中国的 大猫名片。 三可行性研究报告的研究范围和编制依据 研究范围 我公司受本项目业主委托，对成都大熊猫生态园项目四期进行可行性研究， 主要研究内容包括建设的必要性主要建设内容及工程量投资估算还贷测算 等。 二可行性研究报告的编制依据 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,市国资委关于同意成都文化旅游发展集团公司投资整理亩大熊猫 生态园旅游配套设施用地的批复成国资规号 关于对成都市申请解决大熊猫国际生态旅游项目用地请示的办理意见 川国土资函号 研究大熊猫生态园四期项目规划建设工作的会议纪要成府阅 号 成发改审批号成都市发展和改革委员会关于成都大熊猫 生态园项目四期项目建议书的批复 成都市城市建设总体规划 成都市风景名胜体系规划 其他相关资料。 四可行性研究报告的主要内容 项目建设的背景 成都市旅游场的现状 成都天府之国中国最佳旅游城市稀世珍宝大熊猫的故乡。通过 近几年的旅游统计数据分析，成都市的旅游市场有旅游业发展迅速，前景广阔 缺乏具有直接吸引力的旅游亮点旅游产业单，需要打造旅游复合产业链等特 点。 熊猫基地的现状 成都市大熊猫繁育研究基地繁育研究大熊猫的的科研机构容量为万人日。旅游设施容量万人次日左右， 旅游设施合理容量为人次日。 游客数量预测 本项目旅游环境容量合理值为人，最大容量为万人日，按照全不均 匀系数为，全年平均人日小于合理容量，预测全年游客数量为 万人左右。 四项目内容和规模 规划分区 大熊猫生态园四期在平面上按功能分为六个区，即免费开放区儿童游乐 区主题游乐区大剧院配套设施区二期建设区。 分区内的建设内容 免费开放区熊猫小镇免费开放区规划位于项目用地南侧，大部分沿熊猫大道布置，主要建筑和景 点有大型入口广场熊猫大道与蜀龙大道交汇处的停车场公交站等交通设施 分别通往儿童游乐区大剧院主题游乐区的入口用地西南侧沿人工湖布置的 多个主题餐厅主题购物区和湖滨景观等。 儿童游乐区欢乐岛 欢乐岛位于项目用地东南侧面濒临人工湖的半岛内，与大熊猫繁育研究基地 相邻。欢乐岛主要针对儿童及亲子游客，提供生动活波，富有童趣，与自然科 技亲密接触游乐节目。 主题游乐区梦幻庄园 主题游乐区是大小熊猫生态园的核心部分，位于项目用地中部，占地约为整 个四期占地的。区内主要提供新奇激情体验式样的游乐节目，适于青年 及家庭游玩。 大剧院 大剧院是大熊猫生态园四期的又标志性建筑之，也是全园最大体量建 筑。大剧院以上演大型歌舞剧马戏及各类演出为主，为现代化多功能剧院。 配套服务区 主要位于项目用地北侧的坡地上，包括个三星级旅店哈哈营地户外营 地管理中心以及储藏室等管理用房。 二期建设区 建设内容包括用地东北角山坡预留地上的个五星级酒店，主题游乐区内预 留地内的大屏幕影院动物表演场分布在建设用地外围的是户外餐饮区和艺术 长廊等。 除上述建设内容外，还将建设绿化道路管网供配电等基础设施。 建设规模大熊猫生态园项目四期主要经济技术指标 指标建设面积比例 总用地面积 总建筑基底面积包括二期 地上建筑面积 其他建筑面积 不计入容积率 地下停车场和设备用房 硬地及铺装广场面积 水面面积 道路及停车场面积 容积率 建筑密度 绿地率 ，保护拯救和 饲养繁育大熊猫，展示宣传和保护大熊猫的基地，在海内外都具有较高声誉。 熊猫基地现状有持续增长，游客消费能力强客源依赖性强产品单功能 单缺乏配套设施留客时间段缺乏回头客等特点。 大熊猫无可比拟的文化价值 大熊猫是世界上最珍贵的动物之，是人类与自然和谐相处的标志，也是 人类和平友好的使者和吉祥友谊的象征。大熊猫具有世界级的影响力和极其丰 富的精神内涵，拥有无可比拟的文化价值。 大熊猫品牌和四川省成都市的旅游品牌 四川是大熊猫的发现地和最要的栖息地，四川省委省政府和成都市委 市政府十分重视发展大熊猫文化产业，提出实施大熊猫品牌战略，提升天 下四川，熊猫故乡的旅游品牌形象，集中全力打造国际流的生态旅游目的地。 大熊猫生态园四期项目是根据省市政府实施大熊猫品牌战略的部署，在充 分利用和挖掘大熊猫资源的基础上，规划建设的综合性生态旅游项目。 二项目特色和定位 项目的必要性 本项目的建设是是四川省成都市旅游市场发展的需要 本项目的建设是将熊猫基地现有资源基础完善和优化的需要 本项目的建设是四川省成都市缔造熊猫产业提升熊猫品牌的需要 本项目的建设是四川省成都市文化旅游形象平台提升的需要 本项目的建设是四川省成都市国际形象提升的需要 本项目的建设是四川省成都市扩大内需，促进区域经济持续发展的需 要。 项目特色具有不可替代性 本项目是以大熊猫为资源载体，根据省市政府实施大熊猫品牌战略的部署，在充分利用和挖掘大熊猫资源的基础上，规划建设的综合性生态旅游项 目。 本项目以生态环保为基础，并力争成为西南乃至国内第个项目的 生态旅游主题公园。 三项目市场分析 大熊猫生态园四期工程和前三期有不同的规划思路，在旅游业态上有新的拓 展。大熊猫生态园四期定位于虚拟大熊猫的自然和文化主题展示，并建成为生态 环保体验互动参与感受大熊猫主题文化旅游目的地。与前期大熊猫繁 育研究基地以大熊猫保护科研以及观光科普旅游为主的园区功能和旅游业 态互为补充，因此，大熊猫生态园四期具有更为广阔的市场空间。 本项目旅游环境容量分析 本项目合理的空间品牌优势，深受各国人民喜爱，作为项目资源在全 球拥有独无二的地位 本项目选址交通较为便利，位于市区北部公里，可达性强，是国内 外少有的位于都市近郊的动物主题生态旅游目的地 作为全世界位移大熊猫繁育研究基地，本项目前期工程在国内外已有定的知名度，拥有批喜爱大熊猫的国外游客 大熊猫是中国国宝，已经成为中国的标志之。中国政府始终高度重 视大熊猫的保护以及大熊猫形象的利用和宣传，大熊猫生态园建设必将得到政府 的支持。四川省政府已将大熊猫生态园建设作为实施大熊猫品牌战略的重要举措 之，成都市政府为项目的实施提供了组织资源等方面的支持。政府的支持为 本项目的成功实施提供了保障。 根据本项目规划，项目将借鉴迪斯尼，环球影城和华侨城等主题旅游的 成功经验，建立起以熊猫衍生出相关产业的发展模式，从而利用熊猫概念形成不 可复制的竞争力。 劣势 目前，项目周边区域环境较差，与作为成都名片这形象不符 由于周边主要干道各类车辆特别是重型货车通行量大，使得园区进出 交通时有不畅，同时也为园区带来了噪音和其他干扰 已建成的大熊