1、“.....设置融入 青山绿水中的研发创新区紧邻分布的科研中试区拥有广阔腹地的产业示范区 提供专业服务的中心配套区以及融合山水特色的生态休闲区，构成既相对独立又 紧密联系的城五区独特格局。 苏州科技城开发进程 目前科技城已初具规模，已建和在建住宅小区近万平方米 科技城高级中学伊顿国际学校东渚中学等教育配套已开学东渚财富广场东渚新天地等商业配套已建成 占地亩的诺贝尔湖开放公园已建成 已开工的北环西延工程使科技城与市区的交通更加便捷，路程缩短在分钟。 悦瀜庄项目简介 区位 规划 项目位于苏州新区科技城中央核 心位置，诺贝尔湖风景区的西北 部，伴随新区管委会的即将迁入， 项目将无可争议成为具备独特生 态湖景的城市别墅......”。

2、“.....占据 市场绝对强势地位的产品规划与 其所呈现的气质特征，在新区乃 悦瀜庄别墅，选取苏州生态环境最好的区域，是片水域最广阔的都市风景。建 筑师在设计过程中，以风景区顶级住宅为主题，结合基地得天独厚的自然条件， 展示国际主义社区生活方式，实现对现代人居的国际化范本的描摹及客层要求的 多样性满足。 今天的园区湖东，就是明天的新区科技城，这两大区域将成 为苏州未来发展的两个发动机，对处于初始阶段的新区科技 城板块，其投资价值将会更大。 竞争分析 双湖板块豪宅代表个案基本情况汇总 对于非项目周边客户来更利于终端群 体人脉及口碑的循环再生。 主动发现并识 别终端......”。

3、“.....作为产 品及形象载体，达成 对直投直销等行销 方式的补充及拓展。 根据直销数据库研判，主动接近终端 基于直销效果，实施专向定制互 动式深入沟通 我们深信，依托项目资源优势和产品价值，以终端网罗计 划作为本案行销主题，是能够达成销售计划的。目前开发 悦瀜庄项目，也将会迅速建立瑞基品牌价值，从经济效益和 社会效益两个层面来看，是可行的。 摘要 瑞基悦瀜庄别墅项目用地面积平米，规划地上总建筑面积 平方米。包含栋独立别墅物业。 瑞基悦瀜庄别墅项目开发周期年，至年月结束。 扣除土地费用及销售费用，本项目开发投资为万元。 本项目引入生态岛屿国际空间的开发理念，开发建设符合该地区 的项目开发规划，对该地区的发展将带来有利的影响。项目的启动资金已 基本落实，建设条件基本成熟，且项目的财务评价结果较好......”。

4、“.....本项目的开发建设具有较好的社会效益开发商品牌效益 与经济效益，是可行的。 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传, 分析方法和工具 可行性分析核心架构 客户分析 综合分析 本体及竞争分析市场分析 目标及核心问题 营销战略及策略选择 目标及核心问题 颠覆产品重新定义和传播项目的价值体系 营销目标 品牌 塑造瑞基地产品牌 周期 个月套 利润 销售均价 现状目标 本案并未表现出远远超 越市场的独特产品力 本案所在区域目前配套 较弱......”。

5、“.....来详细解答我们面临的机会和挑战以及我们的应 对和执行。 市场分析 苏州高端住宅市场研究 图片制作恒基市场研究部 苏州高端住宅市场正进入个新的发展时期，潜力巨大 苏州高端住宅分布研究 图片制作恒基市场研究部 苏州高端住宅主要分布在太湖度假区新区狮山路沿线胥江板 块平江区阳澄湖板块金鸡湖西金鸡湖东与现代大道沿线 太湖阳澄湖独墅湖等原生态湖泊周边以低密度别墅产品为主， 与平江区共同构成苏州主要的别墅供应区 金鸡湖周边新区狮山路沿线胥江板块是苏州主要高端公寓产 品供应区，而湖东别墅产品由于区位内低密度产品的稀缺性，别 墅类产品的市场接受度较高......”。

6、“.....金鸡湖板块依托全国最大的城市内湖泊资源和国 际化的生活模式成功摘得苏城第居所的豪宅聚集区古城区由于土地资源的稀 缺独有的历史文化资源和强烈的老苏州地缘情结而成为苏城又豪宅散落区 太湖板块依靠独有的太湖资源，成就了苏城乃至长三角的度假豪宅区  从供销关系上看，年别墅市场供销基本持平，供需两旺但 年由于受政策经济观望等多重因素影响，行情大幅逆转， 在供应量本已大幅缩水的情况下，成交持续低迷，年供销差 距逐渐拉大，供销比已由年的上升至年目前的，再 充分结合目前市场市场别墅总存量来看，预计未来年内将面 临供大于求的局面......”。

7、“.....把苏州西部建成以高新技术产业旅游 休闲观光现项目未来壮阔远景 形成区域热度 实现均价元平米 以上的区域巅峰溢价 颠颠覆覆产产品品 颠颠覆覆区区域域 颠颠覆覆价价格格 颠覆区域突破市场常规的区域价值塑造 销售目标达成之执行计划 项目简析 本项目总建筑面积平米，规划有户纯独栋别墅，具体总明细为 户型面积户数总面积 百分比 户数面积户数面积 南 北 南 南 北 南 北 总计 二销售价格制定 本项目的总销售均价为元平米，总销金额约为亿元，其中期销售 均价为元平米，总销金额约为亿元，二期销售均价为元平 米，总销金额为亿元......”。

8、“.....不包括端头大户的特价销售。 定价因素 岛南北向房源每平米相差元，来拉开价差，便于南北向房 源的同时销售 岛北向房源位置最差，放在二期销售，利于提高售价，增加利润 在二期销售中，岛北向比岛北向每平米低元，易于销售 二期整体均价比期每平米高元，利于挤压期尾盘销售 二期销售时，工程接近结束，以准现房销售，可以提高售价。 元 元 元 元 元 项目至年月要实现套约亿元销售回款，现 在我们需要回答的是，在剩下的个月时间里，我们能 否实现这套的销售目标，这个需要从市场的角度来研判是 不是存在这样的可能同时，在市场具备了销售套别墅这 机会的状况下，我们还要检讨我们的行销策略能否有助于 我们实现这销售目标，下面身份感，居 住所带来的社会认同价值是他们的追求......”。

9、“.....多数为新兴企业主，产业企业家，在股市投资中夜 报复的新兴财富层，还有具有灰色收入的政府官员等。 自住兼投资的持有型客户财富与舒适度 这类客户将豪宅类产品作为类似奢侈品样进行收藏，方面追求豪宅类产品的 舒适度，将其作为偶尔的居住进行度假商务洽谈，另方面，在其价值增长到 适当程度时，也会考虑将其售出。 苏州本地高端客源逐步扩充 苏州凭借本身的产业基础和与上海的地缘关系，高端客户正在不断扩充，形成了 以本地私营业主外籍高管及外籍人士和外地高端客源为主高消费群体随着苏 州城市的发展，外地的高端客群也在不断流入苏州市场，给苏州整体的高端市场 注入源源不断的活力，也给本项目的外地高端客群带来不断的养分。 悦瀜庄别墅客源思考 结合前面的客户研究，我们将其区域定义为 以苏州为中心......”。