解。 居民消费结构影响分析 年以来，抚州市城乡居民收入有较大幅度增长，城镇 居民人均可支配收入从元增加到年的元，农 村居民人均纯收入从元增加到年的元，到 年城乡居民人均收入分别达到元和元，年均分别增 长和，收入增加在定程度上提高了居民购房能力。另方面，居民以前购买的福利房无论是户型设计还是配套设 施，与现在新开发的商品房比较都存在较大差距，加之目前开放 了二级市场，居民通过卖旧买新卖小买大卖劣买优，正 在推进住房消费的升级换代。同时，随着城乡体化的推进，有 条件的农民也将成为潜在的购房对象。随着抚州市的不断发展， 外来经商务工的人口会逐步增多，每年外来人口市外有万 多人，定程度上扩大了在抚州的购房需求。 商品住房销售价格分析 随着供需关系的基本平衡和供应结构的优化，商品住房销售 价格将趋向稳定，上涨幅度将趋于平缓。年商品住房销售 价格涨幅将接近城乡居民可支配收入的增幅。今后若干年内，在 确保城乡居民可支配收入两位数增长的前提下，房价涨幅高于银 行同期利率，低于居民可支配收入的增幅，保持位数增长。 未来抚州市房地产发展也有其不利面，如房贷新政宏观 调控原材上涨导致开发成本增加等。总之，年，抚州市 房地产市场的供需关系更加优化，供应结构更趋合理房价涨幅 趋向平缓。在未来三年中，商品房竣工量销售量和存量房交易 量都将基本平衡房地产增加值占全市的比重，每年在 左右。 抚州市新城区或拟建项目区域傍边的两个开发楼盘销售价 格，拟作本项目参考。 拟建项目用地分析 本项目拟开发地块与抚州市新行政中心隔街相望。随着 城市的发展和经济中心的转移，在有限的空间里，中心城区 城市用地已不能满足发展需求。为进步落实抚州市城市 总体规划和抚州市新城区控制详规，拉开城市框架， 扩大城市规模，使整个城市的重心逐步向南转移，改善生态 环境和人们居住条件，抚州市国土资源局对抚州市玉茗大道 西侧地块亩进行公开招标挂牌出让，用地性质 温隔热等热工特性，最大限度减少建筑物能耗量，将会获得 理想的节能效果。 建筑围护结构的保温隔热性能 使用环保节能型建筑材料，可有效减少通过围护结构 的传热，从而减少各主要设备的容量，达到显著的节能效果。 对垂直墙面可采用外廓阳台挑檐阳等遮阳设施和浅色墙 面反射幕墙植物覆盖绿化等。 门窗 第章申报单位及项目概况 项目名称 商住小区期建设项目 项目地点 本项目位于梦湖南侧支流凤岗河旁，毗邻抚州市新的行政中 心，东至玉茗大道，与新抚州行政中心隔街相望，西至凤岗河， 南为新石抚路，北至迎宾大道，与金巢开发区仅街之隔。地块 沿凤岗河呈狭长状，该项目用地性质为居住兼容商业。目前 该地为净地。地势较玉茗大道低米。建设总用地平 方米计亩，其中期规划用地为平方米计 亩二期规划用地为平方米计亩。规划 为商住用地，符合总体规划用地要求，经当地城市规划行政规划 主管部门审核同意其选址意见项目用地范围在抚州市土地利 用总体规划规划建设用地区内，抚州市城市规划局同意在用地 规划区内建设。 项目申报单位概况 有限责任公司成立于年月，注册资金 万元。公司经营范围为房地产开发经营装修装饰建筑材 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,料化学危险品除外百货家用电器的批发及零售。 公司从成立伊始就积极参与抚州市的生态文化名城建设，公 司坚持贯彻以人为本的文化管理理念，倡导以客户为本， 不断创新的开发经营理念，为加快城市建设步伐，逐步改善市民 生产生活环境及城市面貌，做出了应有的贡献。 公司目前开发的项目属于高档商住楼盘，位 于新城规划中央行政区中，项目总用地面积为平方米， 其中期规划用地为平方米计亩，总建筑面 积为平方米，期总建筑面积为。 法人代表 项目概况 项目实施期限 年月年月 项目建设实施进度为 工程的前期准备工作年月至年月完成。 主要包括项目可行性研究报告的编制及审批工作。 完成工程施工图年月至年月， 主要完成工程施工图。 工程招标年月完成。 工程建设期从年月开工，年月全部竣工 交付使用。建设内容规模总投资及资金在满足间距和日照系数的情况下，该地块容积率可在 以上。本地块土地使用性质规划为商住用地，容积率， 建筑密度，绿地率，日照间距系数为，本项目的 建设符合这地块的功能定位和发展趋势，迎合了地区对住宅和 商业设施的需求，本项目建成后作为抚州市城市建设的新亮点， 具有良好的市场。根据地块周边地区及抚州市区内商品房售价情 况及其发展趋势，本项目预测价格为本项目销售收入渠道由住 宅商铺分别面积为和车库可销售停车位 为辆销售单价预计分别为和元车位均价。 项目建设背景 近年来，受江西省周边城市的影响，抚州市房地产市场快速 发展，房地产业在抚州市经济发展中的支柱地位已日益显现。今 后几年的抚州市房地产市场走势将受到多种因素影响，主要包括 宏观经济的发展，国家有关房地产业的法规政策，抚州市城市建 设的发展等。在综合考虑上述影响因素之后，从供需总量城建 需求供应结构消费结构房价涨幅等方面分析，抚州市今后 几年的房地产市场仍处于持续健康的发展态势。 供需总量分析 目前的土地供应量和新开工量都比较大，后市供应十分充 足。年城市建设用地面积达到平方公里，其中居住 用地平方公里，商品房施工面积万平方米，竣工 面积万平方米，销售面积万平方米，年的 商品房上市节奏将明显加快。今后几年，商品住房的需求主要来 自城市居民改善住房条件老城区改造和基础设施建设动迁和外 省市人士购房等，并考虑投资性的购房因素，需求总量仍将呈现 供需基本平衡的发展态势。 城市扩建拓宽需求分析 到年抚州市城区将新增建设用地平方公里，中心 城区规模由现在的万人平方公里扩大到万人平方公里，成为省级园林城市文明城市，争取进入国家级园林城 市行列。随着城乡体化的快速推进，到年全市城市化水 平将达到，比年的提高个百分点，年均提 高个百分点左右。城市人口在短时间内的迅猛增长，城镇人 口将增加万人左右，其中转移农村人口万人，年均转移 农村人口万人。市区接受转移万人，各县城及建制镇共接受 转移万人，年均增长万人，无疑给房地产市场带来巨大 的需求拉动。以人均建筑面积计算，理论上每年新增住宅 需求万。 商品住宅供应结构分析 随土地供应区域分布结构的改善和市委市政府南移至筹措期 本项目建设总用地面积平方米计亩，总建 筑面积为，其中住宅建筑面积商业建筑 面积地下室建筑面积不计入容积率面积 机房大堂幼儿园其他，绿化面积 。 本项目总投资开发成本及开发费用，下同为 万元。资金来源为在项目的前期，项目单位自有资金用于支付 土地取得前期工程费以及用于大部分地上主体建筑物及配套设 施建设，剩余部分由房屋预售再投入补充。 报告编制依据 中华人民共和国土地管理法 中华人民共和国房地产管理法 国家发展改革委关于发布项目申请报告通用文本的通 知发改投资号 江西电联实业抚州公司签定的国有土地使用权出 让合同 抚州市城市规划设计院江西电联实业抚州公司 项目建筑规划设计方案 抚州市新城区规划 抚州市城市规划管理技术规定城市用地分类与规划建设用地标准 城市居住区规划设计规范 民用建筑设计通则 国家发展和改革委建设项目经济评价方法与参数第 三版 建设部房地产开发项目经济评价方法 原国家计委投资项目可行性研究指南试用版 国家和抚州市政府相关政策及法律法规。 项目主要技术指标期 本项目总用地面积平方米计亩 总建筑面积 其中地上建筑面积 地下建筑面积人防 容积率 建筑密度 绿化率 机动车停车位辆 住宅总户数户 本项目总投资万元 总收入万元 项目利润总额万元投资利润率 投资净利润率 财务内部收益率行业基准率 本项目高层为主的住宅及商业用房建筑。建设总用地面积 平方米计亩，总建筑面积为，其中 住宅建筑面积商业建筑面积地下室建筑 面积不计入容积率面积机房大堂幼儿 园其他，绿化面积。户型分别为二 房二厅卫三房二厅二卫四房二厅二卫，小区住宅总户数 户，总居住人口约人，建筑密度，容积率， 绿地率。根据城市规划和建设的需要，市政府要求在 号地块上兴建高层建筑，按照江西省规划技术导则 的规定新城区。该地块作为抚州市新城区核心，地处未来繁华 商业和公共设施中心地段，为了使新城区的经济社会环 境效益统和谐，必须建立相应的城市硬件来满足抚州市城 市规划需求，而房地产开发具有土地容积率利用合理，集约 土地利用率高，并可提升周边土地资源潜在价值，改善破旧 城市硬件，提高城市品位，改善居民生活和消费环境等优势， 在该地块进行房地产开发是完全合理的。土地利用合理性还 与项目建设的建筑密度有关，般来说，建筑密度越高，土地的利用率越高，但密度问题还涉及到环境交通基础设 施的承受能力以及经济技术发展水平等问题。在定时期 内，必须要以个合理的密度加以控制，这个密度既要考虑 与当前的环境交通基础设施等承受力及技术经济水平， 又要注意与将来的发展趋势相适应，既要体现规划水平，又 要体现科学技术的发展水平，从而促进城市土地利用的规范 化合理化和效率化。商住小区建设总用地面积 亩期，容积率，建筑密度，容积率和 建筑密度指标符合有关规定，土地利用合理，符合城市总体 规划对该地块的规划要求。 第四章节