1、“.....该项目所在地仍 然有以下些旅游资源优势可供挖掘。 田园堆秀 视野开阔的平原同茂翠的田园植被结合在起构成了幅逶迤秀美的田园 画卷，春有缤纷花开夏有浓荫生凉秋尝累累硕果冬享暖阳映辉。这里的田 园风光线条柔和层次丰富植被苍翠，具有定的审美价值。 河水传情 潮白河是京东第大河，这里几乎还没有受到现代工业的污染，因此有着清 新的空气纯净的水体原生态的植被无公害的农产品，可以向游客呈现个 纯情的自然环境，满足现代都市人群返璞归真回归自然的需求。 自然祥和 宁静祥和的田野，舒缓随意的田园氛围烘托出种恬淡悠然的意境，可以让 游人获得种轻松惬意的感觉和体验，从而很好的满足喧嚣而忙碌的都市人暂 时遁世的心理和精神需要。 旅游资源开发定位 综上所述，该项目所拥有的观光旅游资源相对有限，但其所处的环境具有优 美自然纯洁宁静祥和的特点......”。

2、“.....但 自然纯洁祥和秀美的生态环境是该项目开发的重要卖点。 由于工业文明的快速发展，这样的自然环境虽然已比较珍贵，但其在北京 周边地区并不是唯的。由于观赏价值历史文化价值珍惜程度等方面的欠缺， 这种自然环境本身的旅游吸引力仍然有限，因此该项目将来的主要任务是进行休 闲项目的开发和休闲设施的 配置。 基于以上分析，该项目 所依托旅游资源的开发方向 应该是 利用温泉和优美的原生 态自然环境，为游客提供休 闲娱乐空间。 二项目优劣势分析 项目开发的优势分析 般我们主要从以下几个方面来考察个项目的开发优势 资源方面的优势市场方面的优势制度方面的优势。 项目组成员认为如果将个方面的优势分成个级别来进行评价很明 显明显般不明显很不明显，该项目在资源方面的优势般，在市场 方面的优势很明显，在制度方面的优势明显......”。

3、“..... 根据以上分析发现，该项目的主要优势是市场优招商模式在最初的规划设计中，将未来的收益模式与总体构架清晰展 现，以未来的经营收益权吸引前期的项目投资者，通过节庆等可以获取较大收益， 同时相对于后期进入者来说又能够保证较低的介入成本。 作为开发商，能够有效地降低前期非主营项目的开发投入成本，减少资金流 中端的风险，并可以提前成本回收期......”。

4、“.....归档资料。 未经允许，请勿外传, 七经营模式初探三区合的组合模式 前言 近日，光华卓策业务部专家应港中旅邀请对燕郊温泉项目用地进行了实地考 察，在掌握现有资料的基础上，经过多次研讨，我们总结归纳并形成了初步方案 思路的项目建议书。 我们同时也对项目本身产生了极大的兴趣，认为该项目是个具有挑战性的项 目，我们愿与港中旅共同携手，把燕郊温泉项目建设成为国际水平的时尚休闲度 假品牌，为燕郊打造张国家级的旅游名片, 决定个旅游项目或旅游地产项目赢利能力的因素是多方面的，除了项目业 主自身的经济实力和人脉关系外，还包括政策扶持力度地方投资环境区位优 势市场条件前期规划决策中期建设水准后期综合管理和营销策划推广等， 可以说是个复杂的系统工程......”。

5、“.....从战略把控赢利模式策划定位规划 布局精细化管理等重要节点进行控制，是项目成功的关键点。 此外，旅游项目本身的可借鉴性比较低，替代性成本较高。必须针对唯性 独特性以及市场调研进行特殊的设计。从了解旅游消费者的动机入手，满足其需 求和习公里，距海港天津港 公里，可承东启西经纬南北，提供融入京津俯仰全国接轨世界的绝佳平台。 从六环到七环，从三河到京东，燕郊已在北京的国际化背景下被多次提到建 设北京新七环规划报告中。 燕郊紧邻的北京这个大市场周边类似温泉的休闲度假项目有几十家，诸如九 华山庄小汤山等，但是这些项目都存在产品老化理念陈旧的问题，这些为燕 郊温泉休闲度假项目提供了很好地发展契机。 三项目背景从观光到休闲体验 首先，本项目面向开发商的建设落地的实际需求。在策划规划中，应从实现 项目未来发展终极愿景和实际操作的角度，实事求是......”。

6、“.....提出项目未来发展的终极愿景与实际操作的具体方式。 其次，本项目要考虑到在政府层面的影响力和示范效应。在符合国家对于旅 游开发度假区打造要求的基础上，满足当地发展和居民利益的前提下有序的开 发和进行。 在保护环境的前提下，发展休闲旅游业，带动当地经济的发展，促进社区的 和谐，以达到社区生态效益和经济效益双赢的目的。 燕郊温泉休闲度假项目的开发，在发展地方经济和社会主义新农村建设层面 具有较深远与前瞻性意义，方面可使旅游开发带动规划区的新农村建设，吸引 城市游客，获得理想的经济效益和社会效益。另方面在创建生态文明，实现地 方经济的可持续发展的道路上为燕郊地区开阔了眼光与思路。发挥当地资源优 势，通过出售环境休闲度假项目旅游开发，实现卖环境，走生态，长产业， 优结构，兴乡村，统城乡，塑形象，获效益......”。

7、“.....需要搞清以下几个关键性问题。 旅游资源的吸引力有多大 谁最有可能成为消费者 项目开发的优势是什么 项目开发的劣势是什么 项目开发可能会面临哪些风险 可供选择的业态形式是什么 鉴于以上问题的提出，我们主要将从项目的旅游资源市场环境项目开发 优劣势和风险项目定位业态模式整合等方面逐展开分析论述。 旅游资源条件分析 旅游资源赋存状况分析 本项目的温泉资源与北京周边的老牌温泉项目比起来，先天优势不很明显， 出了近邻潮白河以外，并不具备其他方面的景观吸引力。因此，本项目要靠天然 惯。把握旅游新产品的概念和未来旅游发展的趋势研究，是个真正成功 的项目必经之路。 本项目作为个基于平原近河旅游环境开发的综合性旅游地产项目，涉及 农业渔业温泉养生生态休闲旅游地产业等多元复合的业态形式，其 复杂程度可见斑......”。

8、“.....了解现在 和将来的竞争对手，有目的地进行开发规划和产品策划。打造真正属于本项目和 满足公司自身优势的核心竞争力。 特别说明本建议书仅为我院专家考察项目后形成的初步思路，并不代表项 目组进入该项目后经过详细考察与系统分析得出的正式方案。 项目发展背景解读 在接触项目的过程中，我们感受到，燕郊温泉休闲度假项目的打造是次从 旅游规划到休闲规划的跨越，既不能仅以旅游的眼光看资源，也不能按照传统 旅游的套路做规划，应当跳出旅游做休闲。 我们认为项目应当成为燕郊及京东地区最具代表性和号召力的温泉主题 休闲品牌，以高端休闲产业构建为依托，形成围绕特色温泉休闲生活方式 的休闲度假旅游房地产综合品牌。 时代背景从旅游规划到休闲规划 进入世纪，中国房地产业和旅游业发展气势如虹风流尽显......”。

9、“.....另外，游乐场工农业旅游点和度 假村等人造景区开发如雨后春笋。方面是的主题公园等景区资不抵债， 方面是经营良好的投资人迅速实现赢利赚得盆满钵溢方面是地产商人手捧万 金无处投资，方面是数以万计的景区养在深闺待人识。机遇与危险并存。 因此，应当认清形势与掌握自己企业的核心竞争力，进行有目的地投资和多 元化。在这个时代快速壮大自己企业的规模和实力，同时应避免开发陷阱。光华 卓策认为针对目前企业投资景区式地产开发的决策疑虑和操作困惑，从政策解 读供需对接风险规避规划制定管理模式宣传推介赢利分析提供条 龙的指导，为多元化的母公司提供决策支持和参考，形成旅游开发与地产开发的 有机对接。 二环境背景从区位优势到市场机会 燕郊地理位置得天独厚，位于环京津环渤海经济圈核心，与北京仅河之 隔，距北京市中心天安门公里......”。