1、“.....利率 财务费用建设贷款亿，年建设期，利率 八不可预见费 九营销费用销售收入 间接成本 总投资成本，直接成本间接成本 注上表中计算为电子计算，四省五入取整表示，分项与合计之间相差〒属正 常情况。 二项目收益 别墅类物业按元平米小高层销售按元 社区商业销售按元平米计算，项目收益详见下表 表二项目收益表注容积率 序号项目名称销售单价工程量金额万元备注 销售收入 其中 别墅类 产品 双拼市场预估 联排市场预估 独栋市场预估 小高层市场预估 社区商业市场预估 营业税及附加 税前利润总投资 税前利润率总投资 土地增值税增值额的 所得税 税后净利润 税后净利润率净利总投资注上表中计算为电子计算，四省五入取整表示，分项与合计之间相差〒属正 常情况。 三拟开发周期规划 年通过土地转让取得该地块。 项目整体开发分为四期......”。

2、“..... 项目整体开发周期为年半。其中，建设周期为年 年月年月项目整体销售周期为年，在资金到位的情 况下，预计年上半年第期开始入市销售。 时间规划 开发进度 年 下半年 年 上半年 年 下半年 年 上半年 年 下半年 年 上半年 年 下半年 年 上半年 年 下半年 工程进度劣势分析 现场地块不平整，有较大落差，势必增加规划难度和开发成 本 离市区较远，区域内生活配套设施缺乏，公共交通不太方便， 生活不便，前期目标客户群只能锁定在有车族 项目西边的铁路线带来定的噪音污染，降低居住品质。 机会分析 金霞海关保税物流中心的规划建设和火车北站的搬迁未来将 给区域内带来消费客群支撑 随着政府宏观调控，低容积率低密度的高品质物业市场逐步稀缺 区域内近期多个大盘的开发建设将提升区域配套设施。 威胁分析 政策风险......”。

3、“.....本项目所在区域执行“以 下占”的规定，而根据长沙市规划管理局文件关于青竹 湖畔小区南区项目用地规划指标调整问题的意见长规报 号文件，要求本项目小于的小户型套型面 积占，虽然较已经有了很大的降低，但是本项目规模 体量比较大，的比例仍然不小，将在定程度上影响本项 目的开发建设 市场风险，本项目南面芙蓉北路沿线未来可供开发面积比较 大，地理位臵都优于本项目，未来竞争比较激烈 未来出台的政府宏观调控政策的影响，年以来，全国各 地房价上涨迅速，长沙房价也迅猛发展，去年以来的众多宏 观调控政策甚微，预计未来政府有可能出台新的更严厉的 宏观调控政策，从土地市场供应结构金融信贷市场等多 个方面对房地产市场进行调控。 四地块定位分析 根据地块的实际情况，结合市场供应情况，以容积率以为基 准进行开发建设，预计总建筑面积为......”。

4、“.....滚动式开发，总开发周期约为四年半，销售周期约为四年。二投资和收益分析 在容积率的情况下进行了模拟财务测算，以万亩的地价 计算，税前利润为万元，税前利润率为，税后利润 万元扣除土地增值税，税后利润率，有着较高的经济效益 项目投资 经测算，该项目总投资为万元，实际投资估算详见下表 表投资估算表开发面积亩容积率 项目名称长沙青竹湖项目日期 项目单位成本元总成本万元计算说明 土地成本， 其中土地出让金，按照万亩计算，土地面积亩 二开发前期费 其中勘察设计费项目为别墅，部分提中高端别墅项目走势良好，而顶级别墅 项目受市场消化量因素影响市场表现不佳。 纯别墅与综合型物业开发受到容积率影响较明显 以容积率作为纯别墅与综合型物业的分界点，目前长沙别墅市场，纯别 墅容积率小于的开发用地总计划内亩，约占别墅项目用地总量的，表明，长沙别墅开发基本以综合型开发为主......”。

5、“.....只 占到别墅整体市场的。长沙纯别墅物业平均容积率在左右。 六市场总结 长沙别墅四面开花未形成重点区域，介于长沙城区较小，五大板块别墅项目 车程距离都大致在分钟以内，不能形成很好的区隔，因此，对项目的基础判 断及区域判断尤为重要，未来的竞争将是激烈的板块与板块再后是项目与项目的 竞争，从短期来看，长沙别墅市场放量呈逐渐增加态势，将主要集中星沙麓南 市府麓谷北城新南城五大板块，长期来看，在满足容积率的条件下，长沙将 有可能大量出现亚别墅洋房高层等复合型社区。 附件二中铁臵业长沙青竹湖项目开发方案分析按照亩测算 物业经济指标分析 长沙高端物业开发指标 项目名称占地面积容积率物业类型 比华利山万独栋，联排，双拼，洋房......”。

6、“.....本项目的财务指标满足有......”。

7、“.....具备定 的抗风险能力。 六地块主要问题小结 的制约问题 根据长沙市的相关文件规定，本项目执行“以下占”的 政策，而从本项目的资源条件区位和交通等条件来看，适合开发低 密度低容积率的高品质大面积物业，此政策将在定程度上制约本 项目的定位和开发建设。 二场地施工条件问题 现场地块呈丘陵状，起伏不平，且有较大的落差。将对后期施工 及成本控制产生很大影响。开发成本较大幅度的增加使得项目销售单 价弹性空间减小，不利于项目市场竞争。 三容积率的确定问题 容积率的大小影响项目总体量及开发成本投入额度，容积率过高 将增加本项目开发难度及产品组合，不利于提升项目整体品质及产品 价格。 四 合计以市场上热销的高端产品面积区间为依据，结合项目地块条件进行高端别墅 配比。总体原则以中小型的高端产品为主，凭借综合的高性价比抢占高端市场份 额......”。

8、“.....在以后的具体产品设计过 程中，主要通过产品创新和赠送附加面积来得以实现。 青竹湖项目分析 区域概况 中铁臵业长沙青竹湖项目地处长沙重点规划建设的四大组团之 的捞霞组团，该组团欲以青竹湖高尔夫球场深水港码头金 霞开发区新火车北站为依托，借区域内发达的交通路网，丰富的生 态资源，将该组团打造成个居住商贸休闲旅游影视为体的 生态新城，希望通过金霞物流中心带动的人流信息流资金流技 术流，来有效地构架房地产开发的资源平台，为长沙市北城地产格局 实现飞跃提供支持。 二项目概况 地块基本情况 中铁臵业长沙青竹湖项目地块位于开福区青竹湖镇，地块东靠太 阳山路，西临星月路，南接北三环，北边为青竹湖水库与青竹湖畔小 区，距离长沙汽车北站约公里。 地块建筑净用地面积，约亩，另有 的绿化用地，的规划路幅用地。地块呈不规则扇形，地形 高低起伏，植被丰茂，景色秀美......”。

9、“.....土地用途为住宅 用地，目前地块拆迁已基本完成。 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传！ 交通状况 市政道路建设较理想，道路畅达，太阳山路，星月路青竹湖大 道已开通，经芙蓉北路或东二环与市中心相连，交通比较方便。 太阳山路星月路青竹湖大道 中青路东二环芙蓉路 配套状况 周边市政生活配套较单薄，将给项目居民生活带来较大不便。 周边状况 周边环境优美，但常住人口较少，项目东北边为青竹湖外国语实 验中学，东边有个安臵小区，北边风景秀美的青竹湖旁有个青竹湖畔 小区外，周边其他都是尚待开发的土地，区域目前开发项目较少，但 未来开发体量较大。青竹湖外国语实验中学安臵小区青竹湖畔小区 三地块分析 优势分析 项目地块自然环境优美，地势高低起伏，有利于因地借势打 造丰富的产品线 项目地块区域规划发展潜力巨大 交通道路网络畅达 项目区域整体形象较高端......”。