1、“.....对项目的有定的比较价值，目的是借鉴其成熟的项目经 验和营销策略项目客户来源产品定位开发模式的借鉴。 项目东方装饰城航宇香格里拉九通江天城宏维山水名城福星惠誉 区 位 规划区位昌明路振兴大道号黄石大道客运站杭州西路延安路中段 区域发展趋势发展前景良好目前开始工业化，差旧城改造，前景尚可新区开发前景好旧城改造，前景般 周边环境目前环境好，配套差环境较好，配套差环境较乱，配套不错环境良好环境旧乱脏 自 然 条 件 地形地形平整，便于开发地形平整，便于开发地形平整，便于开发山坡地......”。

2、“.....中百等金港等，商业成熟 教育设施无花湖小学中学七中十四中二中外国语学校等七中十四中等 公共交通路公交路路路等路等 第三部分市场分析及项目定位 市场前景判断由于项目所在区域位于黄石和鄂州交界处， 宏观调控下，黄石市场分析 本项目由于占地面积和总建筑面积都属于超级大盘，因而应该考虑宏观调控对本项目的影响，其中最重要的两条是宏观调控关于开发商贷款 的有关项目二平米以下占。这两个条款直接影响到开发商的资金运作和产品运作，因而在策划过程中因重点考虑资金流的问题，防止资金流 连接不上形成资金断裂，还要考虑产品户型配比，方面是适合居住同时又符合政策。平米的规定是针对城市总体，可以根。另外，在充分考虑开发商资金的情况下，利用该项目的特殊性，由政府部门协助，进行相关的融资活动......”。

3、“.....找出企业运作需注意的问题成本敏感的情况下，企业需在项目 的开发经营中，要认真做好项目的成本控制工作，同时也要加强销售的宣传力度及相关工作。收入敏感的情况下，企业需加强营销 策略，搞好强势宣传工作，打造品牌效应，努力提升项目的附加值。 第七部分综合评价及建议 项目良好的投资环境和政策支持 项目突出的优势 项目实施的难点 需重点注意的问题 湖北大项目投资可行性分析报告 第部分项目概况 第二部分用地质素分析 第三部分市场分析及项目定位 第四部分开发策略 第五部分经济效益预计 第六部分项目开发经营风险分析 第七部分综合评价及建议 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传, 第部分项目概况 项目位置 项目位于昌明路与大泉路交汇处，总面积亩，由南北两块组成，南边地块亩，北边地块约亩。地块现为农村住宅......”。

4、“.....北面为山地。 南面地块东至规划路，东面为待开发土地南至延安路延长段锁泉路，南面为青港湖居住区南边为西至大泉路，对面目前是 空地北至昌明路，与花湖水厂东方时代装饰城隔街相望。北面地块基地东至东方时代装饰城，南临昌明路，西临花湖水厂，北临 东方装饰城。 用地指标 原用地指标•建筑面积 •公建面积 •多层住宅 •高层面积点式 •高层面积板式 •幼稚园 •会馆面积 •容积率 •绿地率 •建筑密度 •户数户 •停车率 •地面车位 •地下车位 以上数据由原先规划提供，根据实际情况予以调整。 建议用地指标 说明 容积率为，总建筑面积为平方米，商住比，商业面积平方米，住宅面积平方米住宅中小高层与高层面积比为 ，小高层面积为平方米，高层面积为平方米。 根据规划要求需要在小区内配套公交车站天的资源优势，如与客运物流相结合配套发展......”。

5、“..... 如果本项目能够依托物流和交通的重要资源，在北部新区构建成为黄石的门户，成为黄石在大广高速和沪蓉高速上的城市形象代表作，将真正提升 本项目的价值。 城市发展武汉城市圈中，黄石是个卫星城市中最有竞争优势的城市之。 区位条件项目的交通配套情况，交通网线发达，周边规划有物流中心。 北面距沪蓉高速公路约米 北邻昌明路，转入湖滨大道黄石大道，连接老城区 西邻大泉路，转入磁湖路杭州路，连接开发区 东面和南面为规划道路，连接黄石港区 基地距离武黄高速入口，距离长途客运站，昌明路上有路，迎宾大道上有路路路，延安路延长线上有路车经过。基地交通便捷，可迅速到达武汉黄石市区开发区下陆大冶等地。 周边区域现状 临近的花湖片区开发项目较多，但普遍的定位为高端低密度住宅，本项目与其形成差异 项目所在的团城山片区项目虽然比较多，但是实际并不在个片区......”。

6、“.....南面为规划中的住宅用地，西南 面为规划中的物流中心，为东方装饰城提供物流配套。 项目开发条件 地形地貌场地相对比较平整，标高低于道路标高约米。 四至及景观场地内有大片的鱼塘，西北角有山体约米左右，东南角分布有少量藕塘。 生活配套项目自身可解决部分小区生活配套，大型配套需依靠黄石港老城区，但按照团城山规划，周边的生活配套建设将逐步完善。 商业金融规划中的昌明路临街的商业金融用地的开发 教育项目的南面欲建设中学所，昌明路小学所 医疗东方装饰城旁有医疗规划用地 行政机构临近的昌明路有市地税局人事局气象局等多家政府机构市委市政府黄石经济开发区管委会和团城山街道办位于与大泉路相连 的杭州路，交通非常便利......”。

7、“..... 土地获取方式及现状现有建筑约，平米，主要为层的砖结构住宅建筑。 第二部分用地质素分析 项目选址从黄石市黄石经济开发区团城山区规划和发展情况来分析项目的优势。 新城区的西南移，团城山区将成为未来黄石的政治文化中心规划建设黄石高新技术产业开发区大冶经济技术开发区和大冶灵成工业园区阳新 富池工业园区等四个省级园区。重点抓好三大物流园区建设，完善扩大花湖物流园区，重点建设罗桥物流园区，规划建设棋盘洲物流园区。重点实施上 窑综合市场改造胜阳港商贸中心区建设超市配送中心东方装饰城二期温州鞋城大冶矿山工程机械交易城阳新古兴国州商城等主要项目。 花湖物流园区作为南北东西干线公路的汇合点，独具优势。 行政区划 从行政区划来看，黄石港和花湖开发区分属不同的城市主体，存在两个城市竞争的前沿，但是从地理位置来看，花湖距离鄂州城区比较远，更像是 黄石城区的部分......”。

8、“.....鄂州面临被武汉黄冈黄石三个城市瓜分的命运，其中花湖和杨叶两个建制镇划归黄石，如果这种情况在 未来年内能够出现，那么黄石港和花湖片区将构成黄石北部新区，对于黄石港和花湖地区来说，都是个重大的利好。 区域定位 鄂东交通枢纽仓储物流基地花湖地区位于中国南北大动脉大广高速和东西大动脉沪蓉高速交汇处，东临长江，具有港口物流和公路物流的双重 身份，属于鄂东地区的重要交通枢纽，同时也是重要的仓储物流基地，具有很好的发展前景。 发展规划 从政府规划来看，政府把该区域规划为城市对外公路客运中心物流中心重要商贸区，对整个鄂东地区具有重要的影响。黄石城市发展规划表明黄石城市发展的重点，尤其是其城市定位的明确，给东方哈佛的支持也是非常明确的，该区域是规划中的物流中心，也是交 通客运中心，这支点对整个片区是个强大的支撑。 黄石城市定位需要各种配套来支撑......”。

9、“..... 东方哈佛项目处于规划物流中心与客运中心的核心地带，交通方便，具有先走向成熟。 走群众路线 让居者有其房，是本项目需要重点考虑的问题，作为大盘需要大量的消费者来承接，所以如何在产品单价和总价上引导客户同时 又能够使项目实现预定的赢利目标，是个需要重点考虑的问题。因此我们认为本项目必须走群众路线，以中高品质楼盘中低价格 入市赢得消费者，聚集人气，使项目总体运作成功。 组合型定位 产品应采取多元化组合型定位，因为本项目盘量巨大，市场面应该比较广，如果产品单化必然会导致消费量的不足，因而需要 在产品设计前研究其他项目的户型配比，优化本项目的户型配比，进行最佳的产品组合，使产品符合消费者的需求。 与竞争楼盘的开发周期的错开 攻击 攻击东方装饰城商住混合严重和产品结构差，攻击九通江天项目环境，攻击福星惠誉产品价格，攻击香格里拉项目的区域......”。