1、“.....本研究工作范围主要是该类住宅 市场调查分析，投资估算，项目经济效益评价与资金筹措，风险分析以及营销策略等。 第二章市场调查以及分析 调查目的 在开发本项目之前，为了了解该物业在温州开发是否有较高的经济效益，需要对市 场进行调查分析与研究。同时必须对该类市场发展现状区域经济环境竞争对手的 优劣势项目周边环境，以及该类物业市场需求情况等进行调查，以便为可行性研究报 告的财务评价风险评价和营销的，锦绣的竞争 力最强 其他离国际会 展中心，杨 府山 中央商务 区......”。

2、“.....又 有自然雅趣的 高尚生活区 智能化打造 安全舒适家 园物业管理 每户 入户花 园和米 挑高 本项目在品质与等 级上是最好最高的 第章项目概况 项目建设背景 本项目是财团年月日成立以来运行的第个项目，也是公司目前唯 成形的项目。财团全称财团控股有限公司，是由温州九家实力雄厚且在各自所属 行业领域处于龙头地位的民营企业共同出资发起设立的家旨在积极探索中国民营经 济全新发展和经营模式的财团性控股企业，也是全国首家无地域限制的正式以财团 命名的控股有限公司，该财团的注册资金为亿万元。 年月日，财团以亿元的夺标价拿下位于温州市中心江滨路的 块罕有的面积百亩以上的大型地块，比亿元的招标起始价高出近倍，刷新了 温州国有土地出让的成交价记录......”。

3、“..... 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传, 项目简介 表项目基本资料 项目名称别墅 开发商温州房地产有限公司 发展商财团控股有限公司 项目地址温州地块 项目性质商业和住房 物业类型住宅，商业房地产，共户 项目规模占地，建设用地面积，建筑面积 总容积率 总建筑密度 项目层数 西侧层数东侧层数以及裙楼 幢高层和小高层错落布置，户户可看江景 配套设施西侧地下停车辆，东侧地下停车辆，地上停车辆 绿化率 项目其他介绍 该项目发展商为财团控股有限公司，由温州房地产有限公司开发。项目所在地 为温州地块，东靠南亚都市花园，西临原水产城安置房，北倚江滨路，毗邻江心屿， 南望即将竣工的欧洲城，也与东门步行街相邻，该项目目前已经进入施工阶段。经估算......”。

4、“..... 资金来源 本项目建设资金主要由财团位股东自筹以及战略联盟合作伙伴提供，通过房 地产信托的方式筹集，不足投资通过预售房款解决。 可行性改 建来改变温州市区的市容市貌缓解城市交通改善居民居住条件和提高环境质量，但 是在江滨西路及附近地段内，由于该厂长期闲置，加之周围是原温州水产交易市场所 在地，长期有摊贩在此设摊，搭建违章房屋，已成为市民交通生活的瓶颈，该地段房屋 破旧，多数住宅没有卫生设施，建筑密度稠密，存在很大火灾隐患。因此此地要求改建 的呼声很高，于是市政府顺应民心，将此地段拍卖用与开发，希望能通过竞标单位的开 发改善当地环境，促进市容市貌提高居民居住生活质量，促进现代化新温州建设。 近几年来温州房地产市场飞速发展，随之而来的房价也节节攀升，但是突显出来的 问题仍然还是很严峻，辟如房子高价不高质......”。

5、“.....在温州 这样个民营企业高度发达的地区却没有适合企业家等成功人士居住的高档住宅，这无 疑是市场留下的段空白。 作为公司成立以来的第个大型项目，财团决定在此建造温州第样板工程， 打造温州高标准的城市客厅。希望通过该地块开发定位来填补市中心高档住宅的空 白，同时也是为集团打造全市乃至都缺乏空间组织的领域感和私密性。容积率过高， 导致左邻右舍间距过近，各户内外的过度空间不足等。 但是别墅毕竟是种社会中高层阶级才能消费得起的产品，要想引领中国房地产市 场潮流几乎是近年内不可能的事。再则由于政府和相关政策的打压，中国别墅市场 很难形成气候......”。

6、“.....但龙港地处县 区，处于劣势 总建筑面 积 万多占地 公顷， 万建筑面 积 占地亩其 中亩为自然 河道，万建 筑面积 万 层高档住宅 主要卖点地段好，品质 好 生态景观， 人性智能 化等 温州唯全国 人居经典竞赛 综合奖 水景园林 社区 温州首个 高层高档 住宅，城市 花园 锦绣的卖点最大，但 是本项目也具有很 强的应召力 户均车位锦绣的车位最多......”。

7、“.....网球 场，幼儿园等 水景中心 庭院，加洲 乐园，人工 湖 协和广场，双 会所，社区广 场等 运动场所， 等 商务会客 馆，生活休 闲馆，人性 智能化设 施，英式贵 族管家服 务等 本项目的功能最完 善，档次也比较高 销售价格 单位万 ∕ 最高，最低 ，均价 独立万以 上套，双联 万以上 套 均价均价本项目毫无疑问是 最高的，锦绣由于在 龙港，价格还上不去 销售情况卖掉基本售完，二期已经 卖完 卖掉已积累 多位 有效客户 本项目目前而言是 最差地 亩，建筑面 积 总体规模不如锦绣 名园，而周边环境类 似。 建筑风格园林风格......”。

8、“.....很纯 朴，本项目真正采取 哪种方式意见很大 绿化率属锦绣与本项目最 高 交楼标准毛坯毛坯毛坯毛坯精装修本项目是唯带精 装修的 目标客户华侨，商人， 高收入者 高收入者， 成功人士 高收入者，成 功人士 私企业主 经商人士 投资者二 次置业 私营企业 老板，从事 金融，证 券保险业 的高收入 者，华侨等 目标群体类似，而但 本项目更期望吸引 高涵养的客户群体 入住形成宁静和谐 的人文氛围。主力户型室厅， 房厅 卫， 独立别墅 双联 别墅 立体别 墅 跃层 联体别墅 跃层 相比而言锦绣是传 统意义上的别墅，而 本项目只能说是高等进行调查......”。

9、“..... 温州别墅市场供求情况以及存在的问题 供给情况 温州地区的别墅高档住宅总体来说是偏少的，是供不应求的。温州目前已有别 墅高档住宅面积约万平方米甚至更少，大约来套左右，市场新开发的 项目占总供应总量的∕左右，由于政府对别墅施行打压政策，新开发的别墅其 实只能说是高档住宅，目前在开发的约万平方米，加上本案也不过来万。目前， 大概有的购房者对于别墅感兴趣。以上数据来源于温州市建设局房地产开发处同时根据我们的调查，目前温州正在建设中以及建好投放使用的别墅高档住宅 主要有以下几个市区的百好花园恒达•假日花园以及龙港的锦绣名园和新湖绿都 等，这些项目无疑成为了本案的竞争对手。具体详见竞争对手分析表。 中低价位成为市场的主力其......”。