1、“.....定位为主题商业多层住宅的发展模式。 项目主要特点有 项目地块双面临路，临街面较长，适合于商业地产项目的开发， 但项目地理位置偏离市中心，还需对区域概念进行强势引导。 土地年限为年，使用年限较长，可形成独特卖点。 地块无明显高低落差，地形较为规则，有利于项目开发。 项目周边目前的街区环境并不理想，大量中低档次的临街商业影 响了项目地块的商业价值，增加了项目开发难度。 项目为芙蓉广场周边的第个代表型房地产开发项目，成功开发 后对芙蓉广场商圈的形成有极大的推动和促进作用，将大幅度提 升周边物业价值。 项目地块价值分析 涟源市商业核心区域为五马广场和光明山。 光明山商圈是以五马广场的老商业核心区域为基础，逐渐向广场 政府靠拢的市场源营造空前的销 售推广气氛......”。

2、“.....进行主题行业概念和投资概念的传 播。受被访者心态所影响，本次调查在数据采集方面虽仍可能存在偏差， 但仍将成为本项目在后期执行过程中重要的数据型参考资料。 三项目建设意义 关于城市发展的意义 随着城市经济的发展，涟源市的商业格局已经初现雏形，形成了以五 项目名称 因项目目前尚未正式命名，在合作文件及日常各类交通沟通中，暂以 项目代表该项目。以下简称本项目。 项目开发背景 涟源项目位于涟源市人民路与芙蓉路交汇处，属原工矿公司用 地。宗地面积约平方米，地块平整，地形较为规则，临街面长。项目 地块为典型的城市二级综合用地，土地性质属商住综合用地，经原土地使 用权属单位挂牌出让后，涟源市房产开发投资公司成功竞标获得使用 权。该地块土地年限达年，在般的商住用地年限中使用年限是极高的， 作为招商引资项目......”。

3、“.....将获得开发政策 性优惠。 可行性研究报告编制目的 在对项目开发经营环境进行详细分析的基础上，结合项目所处的米半径内目前以街铺商业经营为主，经营范围涉及建材食 杂零售批发餐饮休闲等其他行业。 四至范围 东向芙蓉北路 西向煤炭医院 南向人民西路 北向临街民宅地块规模与开发目标 本项目宗地面积共平方米，按政府要求临人民路处退让红线 米，实际用地面积约平方米。 项目拟建成地上共七层总建筑面积在万平米左右的商住楼，其 中裙楼商业部分为三层，单层建筑面积在平米之间，裙楼以上为 四层住宅，拟规划面积在平米之间。 另项目拟建地下层，规划建筑面积在平米左右。 地块周边环境与配套设施 项目地块处于涟源市广场，距涟源市核心商业区域山 约米。目前周边主要以临街商业为主，商业经营类别不统，经 营品牌参差不齐，芙蓉路道路状况及街区面貌均有待改善......”。

4、“.....距本项目约米 购物场所米内超市及临街小型商店 娱乐场所米范围内无大型娱乐休闲休闲运动场所。 区 位环境，对该地块价值进行合理的评估。 对项目可行性与开发经营提出初步意见，并对项目的规划设计，功 能分区等提出相应的建议。 结合地块目前的状况和特点，探索项目开发方案在经济效益社会 效益环境效益方面的可行性。 对项目开发进行投资分析和风险分析。 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,对项目决策及其实施提出优化建议......”。

5、“.....距山市民休闲广场约 米，对面为涟源市建材市场，周边主要的建筑物业形态为居民单位用 房后再进入实际调查执行工作，发放调查问卷共份，回 收有效问卷份，并就项目所在区域发展前景与部分涟源房地产从业人 士规模较大的家居建材经营户进行了专题采访。最后调研结果由专职统 计分析人员进行了科学的数据分析统计，项目组多次组织召开数据统计分 析会议，为本项目下步项目定位系统及市场推广销售策略建立执行 奠定了坚实基础。 调查研究项目及成果如下 目前涟源市商品房供应量体量较大，短期内住宅物业发展空间 相对较小。 在接受本次调查的市民中......”。

6、“..... 的客户打算在年内购房，仅的客户打算在年内购房。另根据统计， 当前涟水名城期上市的住宅和水榭花都所上市的住宅面积总和 已超过万平米，而涟水名城总建筑面积为万平米。因此，未来年内，涟源市住宅物业上市体量较大，市场空间相对较小。市民对居住环 境已经逐步开始看重，但价格理念还有待进步转变，价格仍成为购房者 考虑的首要因素。大部分购房者在近期内仍偏向于地理位置理想，交通方 便价格更具竞争力的住宅。 商铺投资消费理念趋于成熟，投资概户的商铺租金普遍 不高，要达到本项目所预期的价格租金需要花费较大的精力和物力进行引导。以强势广告推广政策覆盖全市，以政府的行业集中政策和各项税 费的减免政策，以项目营销过程中的销售和招商政策三方面全方位进行项 目的市场推广工作，将有助于改善投资者和经营户对地理位置搬迁疑虑 的心理阴影......”。

7、“.....投资价值被市民所 认同。 近的经营户认同芙蓉广场周边诞生家居建材广场的发展 前景，的市民对芙蓉广场地块未来年内的升值前景表示看好，说明 广大经营户和市民对芙蓉广场地块表现出投资信心，是本项目发展不可或 缺的基础条件。 通过对本次调研结果的分析研究，地产顾问机构认为涟源市 经济较为活跃，市民中蕴藏着定的市场购买力，但其对商铺的投资概念 还有待成熟。经过近年来涟源房地产行业的发展和五江购物中心金地带 时尚广场等商业项目的推广销售，涟源市商业地产市场已经具备定的 气氛和发展基础。本项目的发展，将成为年度涟源房地产市场的热点 项目，因本项目地域特点及主题行业的特殊性，势必在涟念引导和精确的市场定位 成商业项目操盘的重中之重。 经过五江购物中心和金地带时尚广场两个商业项目 的推广销售，市民对商铺投资概念的理解已逐步成熟......”。

8、“.....在本次调查中，的被访者表示不会进行商铺投资，仅的被访 者正在考虑购买。其他客户均为视项目情况而定，尚需大力引导。 家居建材行业竞争激烈，期待有效地进行市场整合。 仅的客户表示对目前的经营状况满意，行业竞争的加剧日 趋白热化的价格竞争导致家居建材经营行业利润下降。广大家居建材经营 者已经意识到家居建材行业整合的必然性和必要性。本次接受经营户调查 的被访者中，大部分人均希望能进行有效的市场整合。说明长期以来涟源 市家居建材行业经营户分散凌乱，独立经营的局面已迫切的希望被改变， 市场呼唤站式家居建材消费场所的出现。 撼动自发形成的市场地位仍需要强势政策进行引导。 在接受本次调查的被访者中，的经营户表示愿意进场经营。 但在访谈调查中，涟源建材市场未能发展起来的阴影和地理位置仍成为经 营户提及较多的意见，另根据调查，当前家居建材经基础......”。

9、“.....光明山商圈集中了市政府检查院法院银 行等大量的政府机关单位金融机构，也拥有大型的品牌连锁零售新佳 超市通程电器，平米广场使光明山成为涟源最具商业价值的核心商 业区域，且有取代五马广场之势。 本项目距光明山商圈仅米左右，光明山商圈的发展必然向西蔓 延，从而带动周边区域，提升其商业价值。本项目势必首当其冲，受到光明山商圈的影响。因此，经济发展趋势市民投资消费需求光明山商圈 发展为本项目发展至少提供了三大市场机会，使项目地块发展前景看好， 如能顺利实现开发理念物业形态产品定位的市场差异化，将获得可观 的效益回报，亦能成功借势光明山商圈的发展势头，彻底改变目前本 项目地块所在区域落后的商业环境，带动该区域的发展，并与五马广场 光明山形成三点成线的涟源商圈分布架构，带动区域物业的商业价 值，使社会市场市民及开发商实现四赢......”。