1、“.....财务效益较好。 二市场分析 凯旋生活广场项目由办公商业餐饮娱乐等不同功能的房产组成，本章将通过 分析上海市及普陀区房产市场发展的现状及趋势，及不同功能房产市场的现状,从而进 行本项目各功能房产的市场定位。 上海房地产市场总体分析 近年来，上海房地产市场快速发展，房地产业在上海市经济发展中的支柱地位已 日益显现。年房地产增加值占全市的比重达到，超过这上海房 地产业十五期间的目标值，同时房地产开发投资达到亿元,同比增长， 占全市固定资产投资的。 今后几年的上海房地产市场走势将受到多种因素影响，主要包括宏观经济的发展， 政府有关房地产业的法规政策，上海市城市建设的发展等。在综合考虑上述影响因素 之后，从供需总量供应结构房价涨幅等方面分析，上海今后几年的房地产市场仍 处于持续健康的发展态势。 供需总量分析 目前的土地供应量和新开工量都比较大，后市供应十分充足......”。

2、“.....可建商品住房面积达万平方米，商品房新开工面积万平方 米，商品房施工面积租赁条件方面给与更 多优惠，进而导致商业企业反客为主，房地产开发企业利润降低的局面出现。 总之，今年上海商铺将有着更多纵深方向的变化，这对商铺投资开发规划方 面提出了许多新的课题，商铺市场的技术要求会越来越高。在开发方面更重视细分市 场，重视定位和竞争策略的制订，在投资方面更注重收益和风险分析，而在市场价格 方面，将出现总体租价微调售价起稳的局面。 普陀区近年来建成了近百座大型商办设施六大卖场三大超市配送中心，形成 了有色金属汽车化工农副产品等余家大型生产资料和生活资料市场，是上海新兴的商业中心，商业销售营业额市场成交额直位居上海中心区前列。 该区的市场群落建设于年代末，主要以农副产品水果有色金属塑料化工 为主，现在已逐步成为以现代化大型配货销售中心为主体的物贸基地。随着近几年 区域开发的推进和人口的不断进入......”。

3、“.....从目前情况看， 进驻该区域的商业机构包括农工商超市总部红星美凯龙新长征装饰市场新长征 电脑世界等国内企业及麦德龙总部德国建材超市等跨国公司。众多商 业设施的集中在这区域产生了越来越强的商业聚合效应，进步带动了周边地区的 人气，使之成为上海西区处重要的商业中心地带。该区域主要商业设施情况详见下 表 真北路地区现有商业设施情况 序号名称面积万平方米经营类型 麦德龙销售中心大卖场 农工商配货中心大卖场 建材超市建材装饰 红星麦凯龙家具装饰城建材家具 光彩小商品市场小商品 本项目地处曹安路真北路交叉口处，处于普陀区规划的大型商务中心范围之内， 具有良好的商业前景。 从交通情况看沪宁高速公路是上海市西北部和江苏省进出上海市区的交通要道， 真北路上在建的城市中环线即将完成，交通非常便利。这为顾客往来，扩大本商业中 心服务半径提供了有利条件。 从消费群体看......”。

4、“.....并有多个中高档商品住宅区正在建设之中，因 此有强大的消费基础。 从竞争环境看地块周边以有批知名度较高的大卖场，以及在真北地区已经发 展较成熟的梅川路欧亚商业休闲街。这些商业对本项目利弊共存，利在于该区域已有 的知名度易使人流聚集，从而有利于增加本商业中心的人流量，弊在于同类商业设施 云集，竞争更趋激烈。但是本项目商业区定位于档次较高的主题百货店，购物环境宽 敞，以购物中心为发展目标，与周边的商业区有着不同的消费定位和消费群体，主要 吸引本地块及周边高级商务人士的消费能力，与周边的大卖场有着互补关系，具有独特的竞争优势。 综上所述，本项目建设商业设施符合这地区的功能定位和发展趋势，迎合了地 区对商业设施的需求，具有良好的市场前景。目前该区域商业用房底铺日租金在 元平方米日,在铜川路真北路口的惠谷数码广场平均售价为元平方米，日 租金元平方米日......”。

5、“.....项目法人制 定了经营计划，商业用房的二层出售，其余部分出租经营，商业用房售价暂定为 元平方米，平均租金暂定为元平方米日。 餐饮娱乐用房市场分析 随着我国经济的发展和人民收入的提高，生活必需品的消费占全部消费的比重将 不断降低，恩格尔系数也将降低，而休闲消费等将有惊人的增长。 年全社会餐饮业营业额将达到亿元，同比增幅超过，保持了连 续年两位数的高速增长。中国的餐饮业出现了些巨大的变化，比如快餐和休闲餐 饮的兴起，洋快餐大举进入中国，西餐逐渐被人们接受，传统餐饮和烹饪受到很大挑 战，餐饮的标准化工业化正在兴起等等。随着中国加入世贸组织，在今后几年，中 国餐饮业将会以更快的速度向前发展。据中国饭店协会预计，年餐饮业仍将保持 高速增长，年营业额将突破亿元大关，增长幅度将达到左右。 在上海市场，餐饮企业营业额更是直线上升。年餐饮业营业额达亿元， 比上年增长......”。

6、“.....在未来几年，上 海每年的餐饮营业额都将新增亿元左右。 娱乐市场快速发展始于年代初，由于改革的深入和对外开放的扩大，来华外商 增加，以及人民生活水平的提高，对各种娱乐健身服务的需求迅速上升，从年到 年全国许多大中城市出现了投资兴办娱乐健身设施的高潮。从年以来的 年中娱乐健身场所数量大约翻了三翻多，这些场所大都集中在大中城市及周边地区， 因经营项目不同，投资额从几十万元至上千万元不等。 而根据统计，年上海城市居民家庭人均可支配收入为元，人均消费支 出为元，其中文化娱乐服务消费为元，约占。由此可见，休闲娱乐业 在今后几年将进入大发展时期。 年上海市见下表......”。

7、“.....归档资料。 未经允许，请勿外传,餐饮娱乐出售出租收入 车位经营收入 项目的损益 前言 凯旋生活广场项目基地位于真北路曹安路交叉口西南角，原属新黄浦爱奇爱特 配售中心有限公司所有，年月上海建配龙建材配送有限公司与其签订了该地块 的资产转让合同附件，并获得了该地块的房地产权证。根据普陀区人民政府总体 发展规划，为进步繁荣普陀商业，上海建配龙建材配送有限公司研究决定将原爱奇 爱特商城拆除，规划建设个集商业娱乐餐饮办公于体的综合商贸区，为此 上海建配龙建材配送有限公司专门成立了项目公司上海建配龙房地产开发有限公 司负责项目开发经营......”。

8、“.....拟转让项 目股份，转让价格在亿人民币左右。 总论 项目简介 建设地点 凯旋生活广场暂名项目，项目地块位于曹安路以南真北路以西梅川路麦 德龙以北真光路兴力达商业广场规划以东，规划总用地面积为公顷以实 测为准。项目具体位臵见附件。 项目现状 动拆迁工作已经完成，目前正在进行规划方案的报批。项目总体规划要求 项目占地面积平方米，规划建设个集商业娱乐餐饮办公于体的 综合商贸区，土地使用年限为年，规划容积率为,建筑密度，绿化。 项目建筑面积指标 凯旋生活广场项目从功能上分为三部分，裙楼层为商业用房裙楼层 及栋层小高层的层部分为餐饮娱乐用房两栋高层的层部分为办公 楼。整个项目总建筑面积为平方米，其中地上建筑面积为平方米，地 下建筑面积为平方米。按功能分商业建筑面积为平方米，餐饮娱乐建 筑面积为平方米，办公建筑面积为平方米，地下停车设备用房面积为 平方米......”。

9、“.....建筑密度，绿化率，机动车停车泊位 辆，非机动车泊位辆。 项目法人概况 企业名称上海建配龙房地产有限公司 住所上海市普陀区真北路号 法定代表人郑良贤 注册资本人民币贰仟伍佰万元 企业类型有限责任公司国内合资 经营范围房地产开发经营，物业管理。凡涉及许可经营的项目凭许可证经营。 编制依据 本项目可行性报告根据湘财贯通投资管理公司提供的资料，结合有关的政策法规 和普陀区规划，在实地考察与市场研究的基础上，通过客观分析和经济评估，为项目 的开发贷款提供科学的决策依据。 项目建设的必要性 符合普陀区发展规划要求 普陀区是上海中心城区之，位于市区的西北部，是上海的陆上交通枢纽，以及 上海通往西北方向外省市的主要门户。改革开放以来，特别是进入年代，普陀区步 入持续快速发展阶段，各项事业取得了历史性的成就。九五期间，普陀区的主要 经济指标年均增速达以上，实现了五年翻番......”。