1、“.....第四节可行性研究报告编制依据青海明瑞房地产有限公司关于编制青海明瑞金都住宅小区可行性研究报告委托书西宁市城乡规划建设局核发建设项目选址意见书北京中建建筑设计院设计青海明瑞金都住宅小区方案建设单位提供其它与工程有关资料。第五节可行性研究告编制原则根据土地规划及城建等部门要求，该项目建设按照统规划合理布局综合开发配套建设原则，建成功能齐全，配套完善环境优美商住小区。建筑形式新颖独特，实用大方，力求成为西宁市人流交通及附属配套功能应统筹考虑和安排。小区通讯供电供水节能消防及环保等配套设施按有关规范和要求建设。第六节可研报告内容摘要可行性研究报告结论拟建明瑞金都住宅小区位于西宁市长江路北段，地处土地规划部门规划景观区地带。该项目用地面积，总建筑面积，其中三幢层二幢层高层建筑。小区集商贸住宅为体综合性民用建筑。项目估算总成本万元，项目建成，各项经济指标较好，项目建设是可行......”。

2、“.....我国在推进住房制度改革方面出台了系列政策法规并进行了实质性工作，从而促进了住宅建设与房地产业发展。年国务院下发了国发号文国务院关于深化城镇住房改革决定，年八届人大四次会议通过了关于国民经济和社会发展九五计划和年远景目标纲要，同时建设部印发了城市住宅建设与房地产业九五计划和年远景目标，年国发号国务院关于进步深化城镇住房制度改革加快住房建设通知明确了停止住房实物分配实行货币化分配政策。为推动城镇住房制度改革和发展指明了目标和方向......”。

3、“.....使城镇居民中大部分无房户和缺房户住房得到解决，也使部分人居住条件得到了较大改善。年以来全国房地产发展出现了强劲增长势头，月份，全国房地产开发建设完成投资多发展潜力和空间还很大，原因有几方面首先国家继续实行扩大内需宏观经济政策，并把启动住房消费作为实施扩大内需个措施，这将为西宁市房地产及住房建设提供更广阔发展空间其次省内外投资商纷纷来宁寻求发展机遇，在西宁安家置业，些重点基础设施项目建设必将引来集团在西宁建立居住基地，这些都必将增加对住房有效需求第三西宁已成为全省各州地市县职工离退休安家子女入学职工调动首选地区，也将直接增加对住房需求第四目前西宁市已把危旧房改造作为实施提位战略重要措施，力争年内彻底改造全市危旧房屋，因此，在未来几年危旧改造是西宁市房地产业发展新增长点第五目前在西宁市已售公房地产万户家庭中，有家庭对现住条件不满意，有购房强烈愿望......”。

4、“.....以此来带动住房级市场发展。未来住宅消费者购房时不仅要看房子面积户型楼层建筑质量价格服务等因素，而且更加注重地段周围环境购物休闲就医交通等条件。拟建小区地处西宁市长江路，属城市主要街道繁华区，位置优越，交通便利，在此建设商住小区是十分适宜。第三章建设选址及建设条件第节建设地址选择拟建明瑞金都住宅小区位于西宁市长江路北段，小区东南侧为汇通大厦，东北侧为省地税局。市区主要公交车很多都在附近停靠或经过。此地段为市区景观规划用地，该项目选址符合西宁市总体建设规划，项目用地已经西宁市土地规划部门批准。项目建成后供水供电可就近接入，且经主管部门经同意，外部建设条件比较优越。场地东北宽余米，西南宽余米，最大处约米，建设用地面积为万平方米，场地高差较大，东南面有挡土墙，平均高出长江路约米，南高北低，南北高差约米。第二节建设条件自然条件西宁市地处高寒地区，属半干大陆性高原气候，其特点冬季寒冷......”。

5、“.....干燥多风，降水量少，蒸发量大，昼夜温差大，太阳辐射强。历年极端最高气温年，历年极端最低气温。多年平均降水量，最大日降水量年月日，最大小时降水量年月，年内降水分配均匀，般多集中在月份，占全年总降水量，月降水集中，暴雨多，历年平均蒸发量，基本雪压，历年最多风向为，年遇最大风速，年遇最大风速，基本风压多年平均日照时数小时，日照百分率，多年平均相对湿度，多年平均无霜期天，多年平均气压毫巴，多年平均雷暴日数天工程地质条件本项目尚未进行地勘工作，工程设计前须进行地质详勘。现将大同路邻近地质情况说明如下，供参考。地形及地貌场地地处湟水河南岸级阶地前缘。原始地貌已受般破坏，南高北低。地层构成经钻孔揭露，场地地层由人工填土第排就业具有积极现实意义。该项目建设用地位于长江路以东汇通大厦以北省地税局以南省二建茶卡盐场办事处用地，项目选址及建设符合西宁市城市总体规划要求......”。

6、“.....项目总建筑面积平方米，总投资亿元，实现售房利润总额万元，所得税万元，总投资回收期年，财务内部收益率，银行借款偿还期年。经济效益分析表明项目主要财务指标较好，在财务上是可行。几点建议明瑞金都商住小区工程为商住建筑，建设在下阶段方案比选中，进步根据整体功能要求，优化方案，节省投资。项目投资较大建议在步工作中，积极落实资金到位工作，加快项目建设步伐，尽快发挥经济效益。元，同比增长，其原因有三城市人口增加城镇化速度增加不断改善住房条件和逐步向舒适型过度需求。目前全国城镇人均住房建筑面积达平方米。专家预测到年将达到人均建筑面积平方米，因此在达到人均建筑面积平方米之前属住宅需求旺盛阶段。经过年快速发展，我国住宅严重短缺时代已基本结束。随着社会经济快速发展和人民生活水平将进入小康，消费水平逐步升级，居民住宅消费要求也发生了较大变化，购买能力大大提高，随着购房信贷刺激......”。

7、“.....个人购房比例明显增加。据统计，去年全国住宅销售面积中个人购房比重达以上，当前住宅开始向户均套，人均室舒适型消费发展，广大职工居民以至农民新轮要求改善住房条件和购买住房需求日益强烈，随着人口自然增长以及全国城镇化速度加快，农村人口进入城市，也必然带来对住宅旺盛需求，据业内人士预测新轮住宅建设和房地产热将持续年。同时未来房地产市场将进入规模化品牌第章总论第节项目名称及承办单位项目名称青海明瑞金都住宅小区建设单位青海明瑞房地产开发有限公司项目法人代表第二节建设单位概况及项目背景建设单位概况青海明瑞房地产开发有限公司建于年月日，由甘肃省广河县胡仲明与胡建华共同出资创办，具有房地产三级企业开发资质。青海明瑞房地产开发有限公司成立于年月，注册资本万元，是家集房地产开发商品房销售物业管理建筑物及房屋人工机械拆除具有三级资质企业。公司具有较强技术力量和雄厚资金实力。公司自成立以来......”。

8、“.....经过全体员工不懈努力，创造了良好社会信誉。公司宗旨以求真务实创新进取经营理念，不断提高开发设计水平，竭诚为用户提供优质服务，力争将最完美产品奉核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传,献给社会。公司重视人才尊重人才爱惜人才，荟萃了大批高技术人才，同时公司起用了大批年轻有为技术人才和管理人才。公司下设了经理款，经营期发生利息，按年利率计入财务费用。经营成本本项目经营成本为建筑投资销售费用等，第年经营成本为万元，第二年为万元，第三年为万元。成本估算总成本估算按建设投资销售费用财务费用等各项费用之和计算，见附表。经营收入与税金经营收入售房计划项目建设期年，建设期第二年售房率为，第三年售房率为经营收入本项目产品为商场住宅，同时出售。商业房建筑面积，售价按元，建成后第年预售收入万元，第二年预售收入万元。住宅建筑面积，售价按元，建成后第年预售收入万元，第二年预售收入万元......”。

9、“.....第二年总收入万元，总收入合计万元。经营收入见附表。税金本项目应缴纳税率营业税，城市建设维护税，教育费附加费，总售房税及附加费万元，详见附表。财务盈利能力分析售房利润总额为万元，上缴所得税万元，售房税后利润万元，详见附表。经计算，评价主要指标为售房投资总利润率税前售房投资总利润率税后售房投资总利税率税前售房投资总利税率税后资本金总利润率税前资本金总利润率税后财务内部收益率税前财务内部收益率税后财务净现值万元税后投资回收期年税后清偿能力分析借款本息银行借款亿元，实际利率为。还款资金来源偿还建设期借款本息资金来源于售房收入和自有资金。从借款日起，银行借款偿还期为年。不确定性分析盈亏平衡分析销售面积盈亏平衡点销售面积盈亏平衡点总成本平均销售单价营业税率平方米占计划销量平方米销售价格盈亏平衡点销售价格盈亏平衡点总成本销售量营业税率元平方米为计划平均销售价元平方米......”。