1、“.....封闭式管理，仙葫经济开发区升格为国家级经济开发区。仙葫经济开发区规划总面积为平方公里，分为东南西三个功能区进行开发。东区为大学园区和休闲度假城，面积为平方公里。南区即仙葫半岛为新县区，通过邕江大桥与县城新区连为体，面积为平方公里，是县城新区主体，以发展金融商贸娱乐等第三产业为主。西区为商住区，面积为平方公里，其接南宁市凤岭新区，距离南宁市区仅公里。南宁至北海柳州百色三条高速公司交汇于此。区内有湘桂线上邕宁火车站和南柳高速公路出入口，还有千吨级船队可直达粤港澳，是大西南最大出海交通枢纽，交通非常发达。仙葫经济开区有南宁市后花园之称，被邕江环绕着，依山傍水，风景秀丽，它将开发为高新科技产业教育仓储业房地产业度假业为主南宁市卫星城。三项目占地面积邕江湾别墅园项目总占地亩。四项目现状仙葫项目用地为待开发生地，约地块为土山，最高土山绝对标高为米......”。

2、“.....约地块为低洼地和少部分为水田，低于南蒲大道约米。地块沿江水位情况年最高水位绝对标高为米，枯水期水位为米。五项目周边环境社会服务体系已形成已有较高水平东方外国语学校，农贸配套市场。超市商场医院正在筹备建设，派出所已设立。招商工作成果显著已引建项目个，开发面积超过万亩以上，协议引入资金亿，实际已投入亿。别墅项目蓄势待发，规划起点高，建设规模大，开发上档次。目前已动工有龙胤花园枫丹丽舍，丽水湾亩，海田地产亩，土佳房地产亩房产总公司亩。大学城招商取得显著成绩，由于现有大学院校大多地处闹市，地盘不大，规模难以拓展，迫切在市外寻求发展空间，可以通过置换土地方式搬迁或升为大学，同时，中国入世后，高等教育投资将成为对外投资重点领域，目前已落实广西财专广西医科大学广西师范学院等院校建设事宜，广西师范学院亩地已经开始报建工作......”。

3、“.....适当限制大户型大面积高档商品房和别墅等项目房地产开发企业申请银行房地产开发贷款，其自有资金指所有者权益不能低于开发项目总投资房地产企业建筑施工企业贷款得到流动资金，不能用在盖房上，买地钱也不能靠银行贷款来交。只有建筑主体结构封顶后，才能对购房人发放按揭贷款。地方政策分析广西出台政策规定有偿使用土地要进入市场。◎今后凡进行房产开发有偿使用土地都要进入市场，主要通过招标拍续发展热潮中。下步随着各地政府部门鼓励住房消费政策进步建立，随着产品供应结构不断调整，随着住房二级市场加快全面开放，完全可以在三至五年甚至更长时间持续稳定发展。三广西房地产市场分析自年以来，广西房地产开发得到了长足发展，各主要城市房地产开发浪潮不断提高......”。

4、“.....就连沉淀已久北海房地产如今也风生水起，整个广西房地产开发如火如荼，特别是年，广西房地产开发投资创下新高并出现产销两旺良好态势完成房地产开发投资亿元，比上年同期增长成，比全国平均增速高出个百分点商品房实际销售面积约万平方米，销售额近亿元，分别比上年同期增长成和成。年，广西房地产开发更高筹，截月份止，房地产投资增长继续加快，月房地产投资完成亿元，同比增长，增速与上年同期基本持平，比月加快个百分点。其中商品房建设投资亿元，增长土地开发投资亿元，增长土地购置费亿元，增长。商品房销售面积万平方米，增长，商品房销售额亿元，增长。四南宁市房地产市场分析南宁市位于我国南部，是广西首府。是广西政治经济文化科技金融和信息中心，是大西南出海通道重要枢纽，是华南经济圈和西南经济圈结合部。全市面积平方公里，其中，市区规划面积平方公里，现有市区面积平方公里，辖个城区和二个县，总人口万人......”。

5、“.....南宁市素有绿城之称，在精神文明建设取得了新成绩，继年起，先后荣获全国卫生城市全国城市环境综合整治优秀城市全国双拥模范市广西文明城市国家园林城市迪拜国际改善居住环境良好范奖中国人居环境奖等荣誉称号。总而言之，南宁随着精神文明建设不断加强，投资环境不断改善和提高，他成为区内外商界及外商投资热点。房地产产业也得到健康有序平稳发展，据有关政府部门统计，南宁市房地产特别是住宅建设资金投入竣工面积销售收入等指标均以较快速增长。年，全市房地产开发完成投资亿元，比年增长，社会固定资产投资和基本建设投资增长率分别为。房地产投资额占固定资产投资总额，是全南宁市固定资产增长最快部分。南宁市年房地产状况投资增长，供需两旺年月，南宁市房地产开发投资亿元，比年同期增长商品房建筑施工面积万平方米，比年同期增长竣工面积万平方米，比年同比增长，竣工房屋价值亿元商品房销售面积万平方米，比年同期增长......”。

6、“.....南宁市房价稳中有升近几年来南宁市住房平均价格年为元，年为元，年为元，年为元。由此可见其房价稳中上升。各区域楼盘销售价格平均价格不江南区为元市中心区域为元琅东新区，南宁市住房平均售价为元。别墅方面也是如此，即随区城不同而不同，且单价也是所上升。上规模上档次都在万元幢，仙葫开发区龙胤花园凭着沿江线优越，定位为万元幢。档次略低，资金压力较大楼盘，如枫丹丽舍，玫瑰园，推出独体销售量万，就实现项目保本点，这个销售量只占整个项目销售量，也就是说余下销售量就形成了我们利润空间，如果说，我们销售单价定价，工程成本期间费用控制比预期要好，目标利润就会更丰厚。反之，销售定价太高，销售周期太长，开发费用就会增加，就有可能减少目标利润。财务风险预测在南宁仙葫开发区是别墅楼盘开发黄金地域，在我们项目开发楼盘周边，有不少别墅盘，这对我们销售是个压力，根据这现实情况......”。

7、“.....对项目风险因素作如下预测。工程成本随时存在建筑材料涨价因素，这样会降低目标利润期望值。项目开发周期太长，管理费用销售费用财务费用工程人员费用都会有所增加，也会降低预期目标利润。销售价格制定，也是影响目标利润实现又因素，单价确定过高，会造成销售环节出现问题，则有可能使资金供应链连接不上，出现财务风险。单价确定过低，减少项目利润。总之，为了减少财务风险，公司在营销方面会随时调整价格策略，在工程开发周期开发成本及费用控制上都有整套管理办法，以保证项目利润最大化。九结论通过以上分析可知本项目具有较好市场前景，具有高投资回报率，因此项目是可行。◎建立健全供地备案制度，在今年年底前基本完成全区有形土地市场建设。从以上政策分析可知房地产发展将会越来越规范，房地产行业发展会朝着良性方面来发展，这些将对本项目起到促进作用。二国内房地产市场分析近年来，我国房地产市场呈现片欣欣向荣景象，从年开始......”。

8、“.....泡沫成份已得到控制，再加上宏观经济开始步入稳定发展时期，因此国家采取系措施鼓励房地产业发展，由此房地产业开始由复苏并进入稳定发展时期，总体上看，近几年我国房地产业正处在个快速发展阶段，全国各城市房地产市场继续保持供求两旺态势。我国房地产保持稳定发展主要表现为房地产供应量继续呈高位增长态势年底国家宣布停止住房实物分配，标志着中国住房制度改革终于取得了突破性进展。从年到年年中，全国房地产开发投资分别保持和增长商品房销售面积分别实现了和增长。今年上半年，继续保持前年好势头，开发投资同比增长......”。

9、“.....元万元，栋别墅销售收入共计为，万元。工程成本估算，万元土地购置，万元建筑安装，万元配套工程万元绿化工程万元其中智能化工程控万元工程前期准备万元开发间接费用万元财务收益分析销售收入，万元工程成本，万元销售税金，万元营业税万元城建税，万元教育费附加，万元防洪费，万元期间费用估算，万元销售费用按销售收入计提，万元管理费用万元依据前三年公司每年管理费用为万财务费用万元万元，融资期限为年土地增值税土地增值税实行四级累进税率......”。