1、“.....原有城市基础设施必然远远不能满足转型后需求。因此，无论是从基础配套方面如水电气暖通讯等还是从服务配套方面如商业医疗教育购物休闲娱乐等都已显露出不足。市政配套不足，对未来项目销售带来很大制约，因此在项目开发中需重点考虑，如设立大型购物超市健身房医务站幼儿园小学等以解决住户生活需要，提升项目吸引力。作为项目所在地大兴西路区域既是古丝绸之路重要节点，又是响誉西北大宗医药批发零售和食品批发集散地，商业贸易兴盛，也是深具特殊文化情结个特色区域。沣渭新区大兴新区大都市圈东西南北交通核心区以及区域城市规划发展即将有新跃升等众多有利因素使区域升值潜力指日可待，大兴西路地区会再次成为开发商投资商和消费者置业热点区域。地理位置未央区刘汉地区城中村综合改造项目位于西安市西郊大兴路西段，快速干道两侧，项目南邻城西客运站，北邻汉城遗址，东接西二环白家口立交桥商圈，西连三桥经济板块......”。

2、“.....该地块紧靠大兴新区，比邻沣渭新区，北倚汉城遗址，是未来西安国际化大都市建设又核心区域，对联动我市东西与周边地市以及省与周边省市经济发展具有战略性地理重要性。二基本情况人口情况共计户，人，其中农民户，人居民户，人。土地情况及建筑面积土地情况项目总占地约为亩最终以实测成果表为准。其中集体建设用地即村域土地亩包括宅基地亩，未利用土地亩小产权单元楼土地占地为亩，可进入城改范围用地约亩。现有房屋情况项目总拆除建筑面积约万集体土地上房屋现状建筑面积约为万，其中村民住宅房屋约万二层以下房屋万，三层及三层以上万，集体商业用房万。单元楼房屋现状建筑面积约为不纳入本次城改用地范围。村集体经济及村民人均收入现况村集体经济主要收入来源于房租收入。全村每年集体分红人均为约万元。二项目市场定位区域房地产发展现状从近几年各城区房地产开发体量上来看，城西区域较西安市其他区域来说直相对滞后......”。

3、“.....比长安区低万平方米，占总供应量年西安市住房建设计划中城西也仅有约万平方米，占供应总量。目前西安各城区板块房地产市场发展如火如荼，唯独城西没有大起色，西咸体化短期来说对城西房地产市场拉动效应尚未能充分显现，作为西咸共建区还未能自给自足，辐射能力尚浅城中村改造提上日程元，同比增长。年第三季度城西区域商品房销售面积为平方米，较上期销售量下降，与去年同比下滑，占全市总销售面积销售金额为万元，较上期下降，与年同比下降，占全市商品房销售额。二商品房房价初步调查相较供求市场不景气来看，城西区域商品房价格增长幅度却较为明显，市场体量渐小，个案影响区域整体走向作用逐步显化，使得如西门外二环边高价位项目拉升了城西区整体成交价格走高，同时精装高价位个案在售也是区域市场价格走高重要因素之，城西区域年月份普通住宅在售均价为元。年有较大上升，年上半年西安市平均房价上涨......”。

4、“.....预计年区域房价还将缓慢上升。西安房地产信息网数据研究中心统计数据显示年月份城西区域各物业房产在售价格依次为普通住宅类元，商服用房类元，写字楼元。刘汉村城中村改造项目可行性研究报告机密三市场研究结论需求决定市场，置业群体需求特征决定着市场发展空间和趋势。依据有关西安房地产市场需求调查报告，城西区域意向购房群体需求特征整体表现如下目前居住条件较差，置业目集中属地需求特征明显，购房时间明确接受销售单价较低，承受能力有限高层住宅接受度较低，市场有待引导年上半年城西普通住宅各户型成交套数构成室厅室厅室厅室厅室厅室厅开间其他户型年上半年城西普通住宅各面积段销售套数构成以下以上刘汉村城中村改造项目可行性研究报告机密户型结构以实用为主，消费特征明确家庭结构以满巢为主，年轻化趋势明显从事行业表现突出，区域特征明显收入水平表现般......”。

5、“.....因此在本项目区域界定以大兴新区为主，沣渭新区其次，淡化城西概念。刘汉村地区未来置业人群主要有以下几类，前三类人群为本项目主要客户群体。城西国企干部及政府公务员等较有实力人群首次置业城西二次置业，因属地情结和良好性价比因素考虑本项目城西区域有实力投资行为国亨食品城以及方欣商圈人群外地创业者人群首次置业三桥以西以及西咸体化区域和西安市其他区域人群。二产品定位方面应充分考虑主要客户群体未来生活需求，另方面应规避项目周边环境不佳造成负面影响，因此，应在小区园林景观，园艺小品方面突显特色，在配套设施方面有针对性设置符合主要客户群体娱乐设施，提升项目自身品质，力求营造个环境优雅刘汉村城中村改造项目可行性研究报告机密品味高尚精英型高尚住宅小区。定位思路是不以远郊项目所倡导品质与档次为项目开发要点，而积极挖掘适宜于主要客户群体需求实际和创造宜居社区理念为基本点......”。

6、“.....建议本项目相关利益方积极与规划局进行沟通协商，力争降低本项目拆迁范围内绿地等市政用地指标，提刘汉村城中村改造项目可行性研究报告机密西安大德地产开发有限公司升改造出地率，从而降低可开发用地单亩成本本项目涉及经营市场房屋较多，拆迁洽谈工作直接影响着本项目进度，建议本项目相关利益方积极与经营者洽谈，确保顺利搬迁本项目涉及高压线下埋工程也是影响项目顺利实施个关键因素之，建议本项目相关利益方积极与市供电局市落地办等职能单位洽谈，确保高压线下埋工程顺利实施，为项目开发提供便利寻求政策方面优惠。本项目投资额巨大，资金压力较大，因此，建议政府就未央区刘汉地区城中村综合改造项目给予开发商定政策优惠及税费减免。城西个区域，虽城西在旧城改造这方面需求更为明显，但政策因素对城西来说影响不很鲜明。城西优势即在于未来其区域土地资源优势，从土地存量情况来看......”。

7、“.....其他区域还可称为处女地。充足土地储备让城西在资源争夺战愈演愈烈地产开发领域中显得后劲十足，具有远见卓识开发企业会迅速将目光聚集在该区域。城西区域部分在售楼盘览表项目名称项目地址占地面积总建筑面积规划情况户型面积价格范围元华府新桃园沣惠路与大寨路什字西北角亩万栋点式高层莲湖中央花园团结西路中段亩期栋高层汉景苑西二环大兴路立交向西米亩栋高层，栋小高层万国远鉴名筑枣园西路亩万栋高层，栋多层百花名珠丰登北路与桃园路交汇处层天朗大兴郡大兴东路北侧亩万期余栋世纪锦绣大兴东路号亩万栋，多层，小高层......”。

8、“.....归档资料。未经允许，请勿外传,二经济效益分析三融资方案六项目经济效益分析及评价现金流量分析二贷款偿还分析三长期收益七社会效益评价区域可持续发展二项目与所在地相互适应性分析八风险分析不确定分析盈亏平衡分析二风险规避九项目评价结论结论二建议项目概况未央区刘汉村地区城中村综合改造项目位于西安市西郊大兴路西段，快速干道两侧，项目南邻城西客运站，北邻汉城遗址，东接西二环白家口立交桥商圈，西连三桥经济板块，盈亏平衡分析本项目总投资额约万元，在住宅均价按元计算时，销售收入约万元，项目整体收益为万元，整体税前利润率约为，经过测算，可以看出销售价格是影响项目盈亏关键因素。二风险规避因项目拆迁量大，实施周期长，其间不确定和不可预见因素众多，因此，需要在项目运营中科学计划，灵活操作，也需要对可能存在投资风险加以规避。经济风险项目经济评价是面向未来评价与分析......”。

9、“.....项目评价所采用数据，含有许多预测估计和假定成分，从而使分析结果存在定不确定性。通货膨胀风险通货膨胀是个全球性问题，在发展中国家更为严重。通货膨胀可能使物价大幅上涨，开发建设成本费和人工劳务费等都超过预计。宏观经济风险因宏观经济引起房地产行业整体售价下跌是影响项目经济评价主要因素。防范和降低风险措施项目风险管理基本对策为风险控制风险自留和风险转移等三种。这三种对策各自有不同性质优点和局限性。因此，当风险管理人员规划和决策时，选择常常不只是种对策，而是几种对策组合。风险控制风险控制包括所有为避免或减少项目风险发生可能性以及其潜在损失而采取各种措施。因此，风险管理人员必须和各专业人员共同识别项目风险发生以及使损失趋于严重各种条件，然后，通过对这些条件控制而控制项目风险。对于上述经济风险变更风险就可以采取控制方法......”。