1、“.....第二章项目宏观环境分析投资机会孕育于宏观经营环境之中，作为基础性先导性房地产业更是如此。因此，对宏观经济及城市综合体开发环境把握，是每个开发决策者所关注首要问题。中国商业地产发展历程由单功能布局向多元化产品体系升级中国商业地产市场发展，从产品层面来讲，随着市场需求朝着多样化方向发展，主要满足中小企业第三代商业房地产已经不能完全满足实际市场需求，尤其是中高端市场需求，第四代城市综合体时代应运而生。从商业房地产近十年发展轨迹来看，基本上经历了如下发展历程第代，无空调，无商务配套，无规范物业管理公共卫生间，建筑装修标准低，多数无电梯。第二代，有中央空调，有商务中心配套，有规范物业管理，公共卫生间建筑装修标准高，有竖向交通安排但不能小时全天候开放，不能提供晚上工作人员休息，不能提供商务代理服务，不能提供全天工作人员餐饮空间。第三代为商住物业，有分户空调设计，有个性化物业管理......”。

2、“.....提供商务性居住功能，提供餐饮空间，有竖向交通安排小时全天候开放，适合新经济需求，建筑装修标准高。商住楼般处在商务区，或临近商务区，可以配合中小企业或创业者实际需求量身定做，与般中小型写字楼相比，功能较齐全，花费比较低，优良性价比使物业能以旺销，受到投资买家青睐。第四代城市综合体中心城区大量综合型物业出现，成为供应市场主流趋势。城市综合体是集顶级住宅星级酒店商务物业多功能公寓和大型商业广场于体建筑集群。第四代商务楼主要在产品综合品质上在第三代基础上有较大拔高，并在目标客户上主要针对中高端企业和客户需求。二市场回顾城市综合体引领市场新导向第三代商住物业市场交易活跃，由持有经营转向租售并举大量中小户型商住物业推向市场，赢得众多中小企业及创业型客户青睐，市场交易较为活跃。改变以往人性化设计缺乏，导致空置率较高，开发商不得不将物业由持有经营转向租售并举......”。

3、“.....在更为发达城市及区域表现得更为明显。城市综合体催生第四代房地产物业类别，产品实现全面跨越式升级城市综合体跃成为房地产市场新主角。城市综合体在发达城市已经成为打造新城主要建筑形态。规模宏大城市综合体会逐步浮出水面。无论是产品形式建筑规模还是物业档次同时也实现着跨越市场良性发展另方面，大量外来机构不断涌入，也为高端城市综合体市场发展带来了很强消费力。太平洋国际品牌带领国内外大量知名企业入驻，使该项目档次形象得到了极大提升，从而带动整个房地产货币市场发展。小结伴随着安徽两淮蚌战略提出以及国家中部地区率先崛起政策出台，蚌埠作为安徽第三大城市不仅直在为本省经济贡献着自己力量，同时其经济发展模式也起到了示范性作用。如今蚌埠城市圈格局正在经历着前所未有变化，城市经济潜力释放将促使蚌埠在多方面加速发展。城市商业综合体能量释放，标志着城市经济活力爆发......”。

4、“.....但其所具备可挖价值可发展空间十分巨大。第三章项目周边物业市场调查分析项目周遍多种物业形态并存，以下依次对商业街区及其辐射区域住宅酒店公寓等其它市场物业状况加以分析。商业类群商区域商业特征分析提到蚌埠商业，不得不说是曾经辉煌过蚌埠百货大楼华侨商厦宏发商厦等。直到上世纪年代末直占据着蚌埠商业半壁江山。伴随着市场经济发展趋势以及世纪这十年来中国经济突飞猛进，这些计划经济下产物有逐步退出商业领域，有已经升级转型。取而代之是新世纪，百大购物中心已经蚌埠新城区下属这样新新商业体，同时对中综合业态区等商业地带。蚌埠目前商圈可以分为三个部分淮河路商圈，新城商圈和打造中淮上商圈。淮河路商圈即蚌埠老城区以内范围，百货大楼新世纪购物中心为最核心商圈典型代表。新城商圈位于城市以南，由于在强大淮河路商圈影响下，目前新区还未形成可以与淮河路商圈并肩副商圈......”。

5、“.....目前却只是所只能是在满足区域配套设施基础上与淮河路商圈博弈。蚌端口市出于其地理位置考虑，提出南拓北进发展策略。区域商业业态过于，各业态相对分散本地区域内商业经济构成过于单，主要由传统功能单太白路商业圈为主体，其它业态较为分散，多为传统商业体系，辅以满足商务性倾向较强中小型特色餐饮会所，其整体服务对象多为区域内人群......”。

6、“.....在实施中辅以全过程科学控制，即可获得预期投资收益。五项目实施难点项目规模较大，时间较紧，开发工程中各方面工作协调难度大项目品质定位在实施过程中有定难度，设计工作经完成，其定位相应确定，实施过程中仍然需要根据具体情况不断完善房地产行业竞争激烈，公司需要建立支高素质专业团队。六强化项目进程中投资质量进度控制，注重对可能发生不利条件及变化因素预测与防范对策，以保证项目按期完成。是物业档次同时也实现着跨越式升级。三市场展望城市发展崛起推动房地产市场发展进入快车道房地产业作为国民经济龙头产业，其发展直接与宏观国民经济相关。年蚌埠市总量保持稳定快速增长，固定资产投资额仍保持高速增长态势。社会消费品零售总额快速增长，需求旺盛，成为经济稳步增长重要支撑......”。

7、“.....国内外大量财团资金不断涌入，将极大增强城市综合体市场需求。结合蚌埠市房地产年发展轨迹，针对年房地产市场特征及趋势进行如下分析多点线面结合新格局，特色化和规模化并举。多点中心城区沿线集中，现已形成多个规模化低密度低容积率型社区，淮上区在未来将形成规划化大片特色商业区。线面结合线主要是指相对集中中心城区沿线，将与拟建设中淮上区商务中心区相连，形成线面有机结合。开始由线向面发展，打造淮河沿岸新经济带动辐射区域。第四代城市综合体成未来供应市场主流。随着第章前言报告编制目在对项目开发经营环境进行详细分析基础上，结合太平洋国际广场项目地块所处区位环境，对该项目可行性与开发经营策略提出专业性意见和建议。结合公司状况和项目特点，探索项目开发经营可行方式。对项目进行投资分析和风险分析。对项目决策及其实施优化提出建议......”。

8、“.....三项目背景地块指标地块技术指标项目占地总建筑面积商业面积欧式山庄酒店企业会所面积面积公寓面积住宅面积地块状态区位项目地块临近淮上区政府，该地块是以发展大型国际商业，行政办公及国际商务区为主，功能完善，环境优美城市商业综合发展区，是淮上区重点发展商业腹地。交通项目北至双墩路，南至淮上大道，紧市场，故该项目所面临市场风险将主要体现在销售收入变化。由于销售收入预测建立在对本项目未来前景及预测基础之上，虽然项目前景乐观，但毕竟是变数，销售环节上细小失误，市场需求细微变化等因素都有可能影响到项目销售价位，从而对项目销售收入产生不利影响。目前进行价格定位时定价相对保守，故销售收入最大下降幅度不会太大......”。

9、“.....如果下降幅度为，那么从全部现金流量表情况来看，财务净现值下降至万元，不过，其值仍然大于零，项目仍然可行。三项目风险及对策分析房地产开发经营主要风险般包括宏观经济与政治风险，政策风险市场风险资金运作风险企业风险等，根据本报告关于项目开发环境分析项目定位项目技术经济分析，可以看出，项目具有较强抗风险能力。但仍有些不确定性因素带来风险。市场风险项目为较大规模建筑综合体，高品质定位，对项目有两方面要求方面在设计中，如何精雕细刻，使得未来开发产品能符合潜在目标客户群要求另方面，如何在广大市场与顾客面前展现本物业与众不同魅力和优势。任何产品供给与需求都应该保持相对平衡，否则会受到市场惩罚。房地产市场也是如此。从产品定位方面考虑，与本项目同区域同档次同品位物业供给量比较少，竞争对手不多，这是好方面......”。