1、“.....营业税征收被提上议事日程。意见中规定期房限制转让，另外也对营业 税和普通住宅与非普通住宅的判定标准作了重新界定。 随着年月日国务院常务会议审议并通过国六条消息的公布， 年房地产宏观调控政策浮出水面。新政策提出重点发展中低价位中小户型普通商品 住房经济适用房和廉租住房，无论从供应体制的调整还是土地资源的利用方面来说， 都很有针对性。研究结果表明，我国现有城市居民人均住房面积平方米，以三口之 家计算，平均城市家庭住宅面积为平方米社会主义小康目标的人均住房面积是 平方米，也就是家庭住房面积为平方米，即建筑面积在平方米左右比较合适。如 果不限制和调控高档住宅的用地，那么将会加大城市化进程中人口增长与资源的矛盾......”。

2、“..... 从国六条细则的内容来看，尽管与国八条相比，国六条的整个内容都 是对国八条精神的延续，新增加的东西不是太多。比如说，调整住房结构，稳定房 价。但是这些都不是最重要的，最为重要的是这次的政策是政府希望通过强制性方式来 调整国内不合理住房结构。尽管国六条细则对目前过高的房价对房地产投资过热 不能够产生很大的影响，或取得立竿见影的效果，但是从长期来看，该政策就是要增加 住房的供给，就是要压缩过度增长的居民住房需求，并通过强制性方式来调整不合理的 住房结构，生产更多的中低收入民众能够有能力购买的住房。 城市化进程 市城市化水平现状 作为中国地区重要的中心城市，是国家大开发的战略支撑点和重要的 依托基地。但目前市域城市化水平低中心城市总体实力偏弱的状况，在较大程度上制 约了其对区域发展带动能力的发挥。因此，必然通过加快城市化发展，大幅度提高城市综合实力......”。

3、“.....提高经济辐射影响力度，提高在区域经济发展中的组织和协 调能力。 主要省会城建筑而言，减少公摊的方法是增加每套户型的面积，二是增加每层的户数， 以使相对固定的楼梯电梯电梯间走道等公共面积摊到更多的使用面积上。但调控 对户型面积限定后，降低公摊比的方法就只有增加每层的户数了。目前高层的每层 户数基本为户，其中以户最多。但在目前的政府要求下，未来层户的将会 第章总论 项目建设背景 市实业发展有限公司的项目是由拆迁安置房和商品房混合构 成的项目。整个场地及周边区域均为在建和拟建的居住小区，将形成大道和公 路之间的居住建筑集群。 市按照经营城市的理念，已探索出条政府主导，市场化运作的旧城 改造路子遵循统规划整体改造多轮驱动利益共享的原则，按照优化后的 控规确定拆迁改造范围，严格按照有关政策统组织实施拆迁改造......”。

4、“.....成功地调动了拆迁业主的积极性，变被动为主动 实现多赢格局。 本项目得到了政府的高度重视以及市实业发展有限责任公司的倾力投入。 项目人员怀着对巨大的使命感和炽热的激情进行方案策划，力求成为 市新居工程的典范。 项目概况 项目名称 项目 建设地点 市区乡中坝 建设单位 建设单位市实业发展有限责任公司 企业性质系区区委区政府批准成立的具有独立法人资格的国资公司 经营范围在区政府的指导下，在区房管局的直接领导下，按照市房 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,管局的要求，对区具备开发条件的危旧房改造地块实施多元化改造。 公司的成立，主要是为了加快区内的旧城改造进度，盘活区内存量土地，建立融资 平台。经市发展计划委员会文件，计政务投资函号文备案，拟对区 乡中坝号地块进行商品住宅配套设施及绿化工程开发工作......”。

5、“.....东临铁 路西环线，北临公路。规划建设净用地面积，规划总建筑面积 。居住户数户，容积率，建筑密度，绿地率以上， 机动车位辆以下的户型不考虑。 资金来源 自筹资金及商请银行第二章住宅市场分析与营销策略 宏观政策 我国房地产业作为国民经济的支柱产业，因其产业相关度高，带动性强，与金融业 和人民生活联系密切，发展态势关系到整个国民经济的稳定发展和金融安全。与此相对 应的是房地产业作为周期性消费品，又具有其固有的波动较大和变化多端的自身特征， 所以政府通过宏观调控政策来平抑或减缓房地产周期波动带来的不利影响，以防止供求 关系过大波动来作为衡量宏观调控各项政策措施是否落到实处的主要标准。 我国房地产业经过五年的快速发展和年的宏观调控，进入年的房地产市场 和房地产企业的整体主客观环境要好于市场原来的预期，加上资本市场的日益复苏......”。

6、“.....房地产市场的预期开始回暖。 年金融市场将全面开放，未来房地产市场除了传统的银行资金外，境外基金多渠 道进军内地楼市，外资银行外来资金必将成为中国房地产业新的力量。年国家 加大了对中小户型中低价位商品房经济适用房和廉租房的土地供应。但是在 年我国要面对通货紧缩的可能和生产过剩所带来的影响，所以在十五规划的起始 年的经济运行中，扩大消费需求，已经变成经济运行中至关重要的决策点。 国务院发展研究中心发布的年季度中国房地产业季报说，保持房价的 基本稳定将是今后很长段时间内房地产调控的艰巨任务，近期相关部门的系列动作 表明，以抑制投资为先的新轮宏观调控基本启动，中央政府出台了些专门针对房地 产业的宏观调控政策。 据这份最新出台的报告说，随着调控政策的贯彻落实，年房地产市场供求形 势将进步得到改善。房地产开发投资增幅将稳步回落......”。

7、“.....而房价总体上将维持稳中上涨的态势，年均涨幅将维持在左右。 年是房地产宏观调控年，国八条新八条系列宏观调控组合拳打 得众开发商都是应接不暇，因此，业内不少人预测，年将会进入个相对的政策 缓冲期，消化落实已有政策将成为年房地产市场管理的主旋律。主要是因为在这 过去的年中，国家出台了系列调控政策如央行加息期房限制转让营业税开征 二手房的个人所得税等。中国人民银行决定，从年月日起，调整商业银行自营性个人住房贷 款政策。贷款。 编制依据 市发展计划委员会关于企业投资项目备案的通知市发展计划委员会 文件，计政务投资函号 中华人民共和国建设项目选址意见书市规划管理局，规选址 号，年月日 中华人民共和国建设用地规划许可证市规划管理局，规用地 号，年月日 关于市实业发展有限责任公司商品房项目开发申请的报告市 实业发展有限责任公司......”。

8、“..... 市规划管理技术规定年 建设单位的设计委托设计任务书，年月 研究范围 依据开发商的开发要求，规划局的用地建设条件，以及权衡城市开发商住户三 个方面的利益关系，从市场调查市场分析入手，完成对项目的市场定位，继而进行技 术经济分析和风险分析。研究结论及建议 结论 该项目地价较低，升值潜力较大，占用资金较少，可获得较高利润项目规模适中， 地块平整，适宜进行房地产开发建设本项目周边用地具扩展性，可持续成片获取，项 目有后续发展基础，可长期性的获取利润。 通过项目财务测算，本项目良好的财务分析指标状况，反映出项目具有很好的盈利 能力和抗风险能力，项目贷款的还本付息有较大保障，项目在财务上是可行的。 建议 密切关注国家政策的变化，视政策情况调整本项目的投资策略。 在项目拆迁过程中应注意方式方法，积极协调与政府其它部门的关系，尽量减少 拆迁引起的项目风险......”。

9、“.....掌控销售计划，采取有针对性的营销策略及销 售价格和方式，规避市场波动所造成的影响。 主要经济技术指标 主要经济技术指标 序号项目名称单位指标 总占地面积净用地平方米 总建筑面积平方米 建筑容积率 小区绿化率以上 户均面积平方米户 地下地上停车位个 综合售价元平方米 建设投资万元 每平方米建设投资元 投资利润率 全部投资财务内部收益率所得税前 全部投资财务净现值所得税前万元 全部投资投资回收期所得税前年说明市发展计划委员会文件，计政务投资函号函中备案内容总投 资为亿元。本项目建设内容为电梯小高层住宅，建筑方案满足国六条要求，每 平方米建设投资约为元，故总投资超出。市住宅市场仍然会出现供销两旺的态势，新建住宅销售单价将会 在年价格基础上继续上涨。年价格趋势将在年的价格中得到反 映。将年至年月度均价为基础......”。