1、“..... 地块形状 地块基本方正，土地平正，开发条件良好。 地块现状地块目前正处于项目立项审批及待开发状态，尚未动工。 项目法律手续 本项目在土地取得立项开发建设等方面均遵照国家及西安市的房地产项 目开发相关程序及规定。 第二章项目投资环境 宏观经济分析 西安市经济分析 年月，西安市经济呈现生产保持稳定内需依然较旺政策影响 明显物价持续高位的态势，国民经济整体运行平稳。 农业生产持续稳定增长 工业生产平稳较快增长 月，全市规模以上工业增加值亿元，同比增长，比 月回落个百分点。从行业看，月，个主要大类工业行业中，个行 业增速高于全市平均水平，其中，增长较快的行业有饮料制造业增长， 有色金属冶炼及压延加工业增长，通信设备计算机及其他电子设备制造 业增长，化学原料及化学制品制造业增长，通用设备制造业增长 ......”。

2、“.....全市完成固定资产投资亿元，同比增长，比上年同期 提高个百分点，比月回落个百分点。 分所有制看，月，国有经济完成投资亿元，同比增长集体经 济完成投资亿元，增长非公有制经济完成投资亿元，增 长。 分行业看，月，第产业投资亿元，增长第二产业投资 亿元，增长，其中，工业投资亿元，同比增长第三 产业投资亿元，增长。 月，房地产开发投资亿元，增长，比上年同期回落 个百分点。商品房施工面积万平方米，同比增长。 消费品市场保持稳定 月，限额以上企业单位实现消费品零售额亿元，同比增长 ，比月回落个百分点，扣除价格因素，实际增长。按经营单位所在地分，城镇消费品零售额亿元，同比增长乡村 消费品零售额亿元，增长。按消费形态分，餐饮收入亿元， 同比增长商品零售亿元，。 建设国际流的西安曲江国际会议中心 总投资亿元的国际会议中心是产业园区内的标志性建筑......”。

3、“.....建成后将成为西北地区规模最大功能最完善配套最 齐全的会议中心，全面满足省市政府的各种会议接待任务。 建设国际流的五星级酒店 总投资亿元的五星级酒店项目位于曲江国际会展中心期会馆东侧，国际 会议中心以北。五星酒店定位高端，主要面向莅临的国家政府领导和参展的著名 企业高级管理人员......”。

4、“.....从技术经济等方面进行分析比较，并对项目建 成以后可能取得的财务经济效益进行预测，从而提出该项目是否值得投资，是 为项目决策提供依据的种综合性的系统分析方法。 本次研究是就西安市曲江国际会展产业园地块项目的发展定位及可 行性进行研究，在遵循专业科学和客观的原则基础之上，分别从市场因素和财 务因素角度出发，对地块项目进行评估。 二分析方法及主要假设条件和风险因素 分析方法 在前期市场分析中，多采用市场比较法实地调研访谈等进行定性和定量 分析，在后期财务分析中，采用财务指标进行定性分析，并利用敏感性分析进行 不确定性分析。 财务测算需要根据基础数据进行系列基本报表的制作......”。

5、“.....认为本项目在市场方面具备良好市场预 期，虽在定程度上有不可预见的风险因素，但具备可行性财务层面各项数据 指标表明本项目可行。 风险 行业风险房地产业具有投入大资金需求大开发周期长等特点，特别是 高层建筑，行业风险程度相对较高。 政策风险中国房地产近两年开发过猛过热，中央和地方制定了众多土地 金融销售等房地产开发过程中各个环节的法规政策，以抑制房地产开发势头 建议 合理安排融资计划，保证资金充足，严格控制工程进度，控制成本投入，可 以降低行业风险......”。

6、“.....利用合理的分期开发 策略，后期待配套日趋成熟在价格上做提升，以提升项目整体价值。合理安排项 目开发节奏有计划的资金投入是规避政策风险保证项目成功的重要因素。 可行性研究依据 房地产开发项目经济评价方法建设部建标号 建设项目经济评价方法与参数国家计委建设部计投资号 关于印发经济评估方法的通知及附件中国国际工程咨询公司咨经 号 有关单位提供的相关资料 西安市年月份统计年鉴 西安市年房地产市场分析报告 西安市房地产开发相关资料及数据 西安市深度市场调研包括实地调研文案调研专家访谈等 二项目概况 项目综述 威尼斯酒店项目是西安大金置业有限公司筹建的由五星级酒店办公楼及 公寓楼组成的城市综合体项目，威尼斯酒店项目也是曲江新区核心区域的地标性 建筑。 威尼斯酒店项目位于会展中心期展馆东侧，曲江国际会议中心以北，翠华 路以西，规划占地亩......”。

7、“.....测算的基本报表主要包括基础数据表 投资成本估算表销售收入估算表敏感性分析表等。测算中的经济指标主要包 括财务内部收益率投资回报率等。 除对上述主要财务指标进行必要的计算和分析外，我们还必须考虑到房地产 开发项目的风险性和不确定性。 由于在项目测算过程中所采用的数据，大部分都来自于预测和估算，有定 程度的不确定性。为了分析不确定性因素对经济指标的影响，我们需要进行不确 定性分析，来估计项目可能承担的风险，确定项目的经济可靠性。 不确定性分析包括敏感性分析，盈亏平衡分析，房地产项目常用的是敏感性 分析和盈亏平衡分析。对于本项目来说，如果进行盈亏平衡分析涉及因素过多， 过于复杂，因此只需进行敏感性分析。 主要财务分析假设条件以下分析旨在根据甲方提供的相关基础数据，以及待开发项目地块的相关资 料就项目之财务可行性进行简单评价......”。

8、“.....酒店部分考虑委 托管理性自持。 可售物业销售率根据市场反映以及现阶段的分析目的，办公公寓 配套商业部分按照年销售周期销售率考虑。 风险因素 在市场方面，主要考虑区域市场供应量与需求的有效配合及未来的市场发展 趋势分析及投资者投资心态变化对项目的影响。而财务方面，主要是在敏感度分 析中会涉及选择些风险因素进行分析，主要因素包括土地成本收购价格 销售价格等。依据项目自身条件和区域市场状况，我们将土地成本和住宅售价定 为风险因素，据此进行分析。 第章项目总论 项目背景 项目名称 威尼斯酒店 开发企业 西安大金置业有限公司 开发企业简介 西安大金置业有限公司成立于年月，注册资金万元，本公司 将以健康的企业形象，良好的企业文化，凭借自身的资源优势打造流的房产项 目，作为西安房地产行业的新生力量......”。

9、“..... 项目用地经济指标及经营效益预测 项目经济指标 建筑占地面积亩 用地性质商业金融用展集团曲江演出集团曲江文化旅游集团 大明宫投资集团等六大产业集团形成了以文化旅游会展创意影视演艺出 版传媒等产业为主导的文化产业体系，跃升为西部最重要的文化旅游集散地， 陕西文化旅游产业发展的标志性区域。截至目前，西安曲江文化产业投资集团 总资产达亿元，成为我国最大的文化产业投资类企业之，跻身西部文化产 业巨无霸行列。 发展目标 区域发展目标世界文化创意新地标 随着各项事业的高速发展，曲江新区期已基本建成，区内已无发展空间， 曲江新区规划了二期扩区。为进步提升曲江新区发展水平，发展壮大文化旅游 产业，西安曲江国家级文化产业示范区总体规划编制完成。 总体规划提出......”。