1、“.....客户群范围广主要是私营企业老板，民营或者是外资企业高级职员及高层管 理人员，经营实体和贸易人，与从事金融证券保险业的高收入人群，文娱界成功人 士，归国侨胞等。 需求通过我们进行调查问卷以及专家拜访的结果来看此次我们共发放问卷 份，其中有效问卷份，我们的调查者大多数为较高收入者和高收入者。约的 被调查者对本项目感兴趣他们大多为私营企业老板，认为本项目是别墅市场上的新 产品新形态新风格，在推出后会成为市场的新卖点。同时他们般自身已经拥有 套房子以上。他们购买目的大多是为了自用。 购买力经过分析，被调查者中约的人选择次性付款，是各种付款方式中最 多的，这说明他们经济能力很强，同时他们选择在年内购买但前提是价格有所下降。 而也有约的人选择价格下降到他们可以接受的情况下进行购买，同时其中有的 人选择分期付款......”。

2、“.....国外高档社区基本是高档别墅群，而我国别墅常是公寓，小户型 联排别墅，独体别墅与豪华的混在起，缺乏层次，难以形成同质社区。 私密性，领域感较差。我国的别墅项目，其规划设计，整体布局乃至建筑设计，环 境营造，私家花园的形态等诸多方面，都缺乏空间组织的领域感和私密性。容积率过高， 导致左邻右舍间距过近，各户内外的过度空间不足等。 但是别墅毕竟是种社会中高层阶级才能消费得起的产品，要想引领中国房地产市 场潮流几乎是近年内不可能的事。再则由于政府和相关政策的打压，中国别墅市场 很难形成气候......”。

3、“.....北面依临瓯江这侧，店面基本已经在营业 之中，主要经营厨柜为主，其他还有辅助经营建材和饭店，靠近环城东路这带整个经 第章项目概况 项目建设背景 本项目是财团年月日成立以来运行的第个项目，也是公司目前唯 成形的项目。财团全称财团控股有限公司，是由温州九家实力雄厚且在各自所属 行业领域处于龙头地位的民营企业共同出资发起设立的家旨在积极探索中国民营经 济全新发展和经营模式的财团性控股企业，也是全国首家无地域限制的正式以财团 命名的控股有限公司，该财团的注册资金为亿万元。 年月日......”。

4、“.....比亿元的招标起始价高出近倍，刷新了 温州国有土地出让的成交价记录。 与此同时温州市政府自进行第轮城市改建工程以来直致力于通过旧城改 建来改变温州市区的市容市貌缓解城市交通改善居民居住条件和提高环境质量，但 是在江滨西路及附近地段内，由于该厂长期闲置，加之周围是原温州水产交易市场所 在地，长期有摊贩在此设摊，搭建违章房屋，已成为市民交通生活的瓶颈，该地段房屋 破旧，多数住宅没有卫生设施，建筑密度稠密，存在很大火灾隐患。因此此地要求改建 的呼声很高，于是市政府顺应民心，将此地段拍卖用与开发，希望能通过竞标单位的开 发改善当地环境，促进市容市貌提高居民居住生活质量，促进现代化新温州建设。 近几年来温州房地产市场飞速发展，随之而来的房价也节节攀升，但是突显出来的 问题仍然还是很严峻......”。

5、“.....本研究工作范围主要是该类住宅 市场调查分析，投资估算，项目经济效益评价与资金筹措，风险分析以及营销策略等。 项目效果图和地理位置 图效果图局部 图地理位置图 第二章市场调查以及分析 调查目的 在开发本项目之前，为了了解该物业在温州开发是否有较高的经济效益，需要对市 场进行调查分析与研究。同时必须对该类市场发展现状区域经济环境竞争对手的 优劣势项目周边环境，以及该类物业市场需求情况等进行调查，以便为可行性研究报 告的财务评价风险评价和营销策划等提供必要的信息和资料。 温州别墅市场供求情况以及存在的问题 供给情况 温州地区的别墅高档住宅总体来说是偏少的，是供不应求的。温州目前已有别 墅高档住宅面积约万平方米甚至更少，大约来套左右，市场新开发的 项目占总供应总量的∕左右，由于政府对别墅施行打压政策......”。

6、“.....目前在开发的约万平方米，加上本案也不过来万。目前， 大概有的购房者对于别墅感兴趣。以上数据来源于温州市建设局房地产开发处 同时根据我们的调查，目前温州正在建设中以及建好投放使用的别墅高档住宅 主要有以下几个市区的百好花园恒达•假日花园以及龙港的锦绣名园和新湖绿都 等，这些项目无疑成为了本案的竞争对手。具体详见竞争对手分析表。 中低价位成为市场的主力其，从自住方面分析该价位满足部分想买高档住宅 居住的人其二，从投资角度分析部分投资者认为该类物业有升值的空间。 营造社区环境与人文环境渐成理念，在产品设计和规划方面，部分开发商开始关注 人文居住环境，人文环境理念要求别墅开发商从前期产品定位，客户定位即开始营造和 规划整体社区的人文环境，并使其成为增加品牌含金量的重要砝码。 别墅开发商也更趋于理性，成熟，在经历了市场盲目开发与竞争高潮高质......”。

7、“.....在温州 这样个民营企业高度发达的地区却没有适合企业家等成功人士居住的高档住宅，这无 疑是市场留下的段空白。 作为公司成立以来的第个大型项目，财团决定在此建造温州第样板工程， 打造温州高标准的城市客厅。希望通过该地块开发定位来填补市中心高档住宅的空 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,白，同时也是为集团打造全市乃至全国品牌社区的次全新的尝试。 项目简介 表项目基本资料 项目名称别墅 开发商温州房地产有限公司 发展商财团控股有限公司 项目地址温州地块 项目性质商业和住房 物业类型住宅，商业房地产，共户 项目规模占地，建设用地面积，建筑面积 总容积率 总建筑密度 项目层数 西侧层数东侧层数以及裙楼 幢高层和小高层错落布置，户户可看江景 配套设施西侧地下停车辆，东侧地下停车辆......”。

8、“.....由温州房地产有限公司开发。项目所在地 为温州地块，东靠南亚都市花园，西临原水产城安置房，北倚江滨路，毗邻江心屿， 南望即将竣工的欧洲城，也与东门步行街相邻，该项目目前已经进入施工阶段。经估算， 项目总投资万元。 资金来源 本项目建设资金主要由财团位股东自筹以及战略联盟合作伙伴提供，通过房 地产信托的方式筹集，不足投资通过预售房款解决。可行性研究报告编制依据 财团与温州市签定的国有土地转让造成房屋拆迁......”。

9、“.....些高收入者追求高档住宅，而这些住宅温州还是供不应 求，所以社会需求与购买力方面不存在大的风险。同时该类物业管理水平较高，客户定 位在高收入者，而他们资金来源又比较稳定，般可以在规定的年限内付清房款。 在营销策划方面，他们般是参与房展会，人脉促销，设立现场售房部，建数个 比样板房等方式进行交易。 本项目产品定位 功能定位 居住功能幢高层和小高层高绿化低密度住宅建筑，安居乐业，其乐融融 休闲功能皇家品咖啡馆美仪沙龙红酒雪茄馆音乐艺廊视听健身世界 水疗馆，室内泳池等，每天可以选择不同的休闲去处。更多的选择机会，才有更多 的生活滋味 智能化设施功能分户计量式空调智能化卡通系统全区门禁系统住宅防护系 统„„让您享受高科技式的生活，解除些不必要的烦恼 交流功能在这里拥有社区名流会所商务会议厅和五星级会所，你可以和处于同 阶层的名流人士进行高谈阔论......”。