1、“.....而是零 售业适应社会经济和文化技术发展的产物。如百货商店的出现是适应西方 工业革命大量生产大量销售和城市化进程的要求而产生的，连锁超市是适 应商业降低成本方便顾客的要求产生的，购物中心则是城市空洞化居 住郊区化的必然反映，而无店铺销售则是电子技术和信息技术在流通领城的延伸。应该说，零售业态的每次创新都更好地满足了消费者的利益和需 求，更好地推动了工业生产的发展。 从零售业的发展史看，商业零售业态主要受到消费需求和工业生产两 股力量的制约。在供给力量大于消费力量的卖方市场下，谁适应工业生产 的要求，谁就能生存发展，此时的流通业只是桥梁和渠道作用。然 而在买方市场下，尤其是在今天人们的物质需求已获得相对满足，供给日 愈过剩的情况下，虽然供给决定需求仍具意义，但消费者已成为主宰市 场的绝对力量，只有那些胜任消费需求的企业才有生命力......”。

2、“.....而是起着先导作用，即方面开发需求， 另方面引导生产。谁能更好地发挥这种作用，谁就能获得发展。 现代零售业态表现形式多种多样，总的来看主要具有以下发展趋势 大型化 当今业态演化的个基本趋势就是各种业态的单体面积在扩大。其内 在的原因，方面是现代商品经济的商品种类和品种的极大丰富，需要较 大的店铺面积予以展示另方面消费需求的日益个性化多样化亦需 要较大的面积来陈列商品，以建立足够的挑选性和提高次购足的能力。 当然大型化并非规模越大越好，而是有个经济规模的问题。以百货商店 为例，目前我国大城市中心商场的最佳规模约为万平方米，显然这 面积已超出原有的百货商店规模概念。应当指出，大型化在不同的业态 有不同的表现。 同时， 成都的开发商对市场前景的态度也大多持乐观态度。 各类物业市场趋势研究 高档公寓市场趋势 年......”。

3、“.....吸引了大批的年轻人与投资 客户，部分项目开盘个月内销售告罄，部分开盘当天即销售以上。 根据统计，高档公寓供应占到成都住宅市场整体的左右。 在售价上，成都高档公寓的价格范围基本处在元至元 的区间。而在租价上，成都高档公寓的租赁价格标准基本在元月 元月之间。 由于目前高档公寓市场状况的良好，成都大部分企业对高档公寓开发 第章项目总论 项目名称 成都财富中心 二建设地点 成都市锦江区青石桥片区内，处于大业路朝阳路及青石桥路交汇处。 三项目开发性质 商业住宅办公综合性物业。 四项目法人情况 本项目由成都市联华房地产开发有限公司及成都汉高实业发展有限 责任公司联合开发建设 成都市联华房地产开发有限公司 法人代表吴军 法定地址成都市二环路东段桃蹊路号 注册资本万元人民币 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传......”。

4、“.....具有开 发大型房地产项目的开发资质。公司成立之初就承担了水碾河磨子村小 区总建筑面积万多平米旧城改造项目成都市重点安置小区联 合小区万多平米与成华区重点道路扩建工程等，年月公司成 功开发了八里小区万平米的首个电梯公寓，个月取得了的销 售业绩。年公司又在武侯区小天路开发了米兰风度项目总建筑面 积万平米，个月内完成项目销售。 二成都东云实业有限责任公司 法人代表程云磊 法定地址成都市锦江区大慈寺路号 注册资本万元人民币 经营范围房地产开发 公司是由省展览管于年月日发起设立专门开发建设该 地块的公司。两公司通过联营形式对该项目进行整体规划中得到佐证。 受年大规模旧城改造带动，盐市口的综合楼开发大幅增加。目 前，春熙路商圈的业态和改造已基本定型......”。

5、“.....可塑性和增值潜力极大。在此背景之下，盐市口商圈无疑面临重新 洗牌重新定位。改造后盐市口的优势首先是四通八达的交通路网。东大 街朝阳路及古卧龙街的全面贯通将使盐市口商圈八面来风左右逢源， 这给将来汇聚更加旺盛的人气奠定了坚实的基础，人气带来的商气将在这 里集中体现。由于近年来该区域迅速汇集了成都的金融中心行政中心， 以及高档餐饮娱乐中心文化中心等，些写字楼也遍布其中，逐渐形成 了新成都的中央商务区。 由于本案的商圈地理属性，其立地特点用地布局空间构成特点 土地利用特点等，合理建设较大规模的建筑集群将有效提高土地的合理利 用，丰满商圈及区域的商业布局及功能业态，增强作为现代城市所必 须具备的城市服务功能，同时也成为城市文化的重要载体之。 二中心商业区综合系列再开发趋势的需要 中心商业区再开发的综合化倾向明显。我国从九十年代开始......”。

6、“.....方面表现在商业再开发的 大型化倾向另方面表现为开发内容的综合化。这些商业再开发般具 有以下特点开发用地规模较大并非单栋建筑，由栋以上的数 栋建筑构成除种类零售商店餐饮设施以外，般还包括商务办公 楼剧场电影院音乐厅健身设施，配套住宅等用地般内均 规划有较大规模的绿地或广场等公共空间或屋顶广场，并设计有标志 性建筑大都伴随开发用地的周边道路市政基础设施环境的整治 工程。 商业再开发的大型化和综合化倾向是社会发展居民余暇时间增加和 生活方式变化的必然结果。以百货商场为例，过去只不过是商品种类比较 齐全的面积较大的零售商店而已现在为吸引更多的顾客，百货商场的 开发或扩建更侧重于如何创造可供消遣游玩的环境氛围和进行各种社交 活动的空间，如室内活动广场儿童游乐厅展示空间饮食街的合开发......”。

7、“..... 五项目编制依据及主要研究范围 本项目可行性报告的主要编制依据如下 市规划局已批准的规划设计任务书国有土地使用的相关文件。 研究范围项目市场前景分析，建设内容及规模，建设方案及效 益评价等。 六项目可行性研究主要结论 该项目总体规划满足成都市规划局建筑管理规范要求，符合城市 总体控规标准。该项目的建设将大大改善青石桥片区的城市面貌，改善周 边的生态环境居住环境，增加城市服务功能，项目的建设是十分必要的， 同时该项目的实施，有着良好的社会效益和经济效益，因此项目建设可行。 该项目的建设规划方案将根据市规划局的要求精心设计合理的 考虑商业住宅功能指标外部环境项目配套建设成本......”。

8、“.....并成为青石桥区域代表性的建筑。 项目主要建设内容为住宅商业办公用房及公建配套停车场 绿化。项目总建筑面积约平方米，其中住宅建设面积平方 米，商业用房建筑面积平方米，办公用房建筑面积平方米， 地下停车场面积平方米，自行车库面积平方米，设备用房建 筑面积平方米。 综上所述，我们认为该项目的建设是必要且可行的，应加紧做好项目 的前期工作，争取早日开工建设投放市场。 第二章项目建设必要性及前景 项目商圈属性的需要 本项目位于青石桥片区，称本案为青石桥项目是缘于传统的地理概 念，而以城市发展和现代商业中心区的规划眼光看，本案应属盐市口商圈 西起人民南路东至红星路北起蜀都大道南至朝阳路的核心都市区， 涵盖了天府广场盐市口春熙路红星路沿线红照壁多个 商业繁华中心，是名副其实的都心......”。

9、“.....区域内设置小区会 所物业管理用房健身中心洗衣房游泳池儿童老人玩乐休闲设 施等。 设计机动车非机动车停车场，满足住户和商业客户的停车车位需 求。 绿化 为营造小区内优美舒适的生活环境，项目绿化部分为线性道路绿 化，部分为片状内院集中绿化，项目主入口处设特色绿化生态广场。 二建设规模 净用地面积平方米。总建筑面积平方米。 其中住宅建设面积平方米，商业用房建筑面积平方米， 办公用房建筑面积平方米，地下停车场面积平方米，自行车 库面积平方米，设备用房建筑面积平方米。 建筑占地面积平方米 建筑密度 容积率 建筑总层数层 建筑总高度米 总停车数量辆 非机动车位辆 第四章项目市场分析 成都商品房市场的供需状况 市场供给分析 自年以来，成都市房地产市场竞争进入快速增长期，特别是近 两年来外地实力开发商纷纷进驻成都......”。