1、“.....存在影响未来城市规划发展的空间。 ◎品牌连锁酒店。 根据对现有市场经营户的走访调查，目前由于市场服务质量的滞后，以及普遍只有十几平方米的经营 空间，大大限制了经营发展的需求。现有经营户中有扩张经营规模和改善经营环境需求的高达以上。 三功能定位 任何个市场，都具有集与散的功能。即市场的经营功能与辐射功能。 经营功能 从市场调查分析出发，结合本区域市场资源特点，我们认为丰阳镇商贸大市场具有复合型的经营功能。即 集产地型集散型销地型于体。 产地型以原产地的支柱产业特定资源为依托，具有级批发销售域辐射功能。 集散型以良好的交通和区位条件为依托，引进外地货品及经营优势，具有以批发为主的跨区域辐射功能。 销地型以本区域消费和采购需求为依托，具有批零兼营的区域范围辐射功能。 配套功能 现代市场的重要标志之不是单的商贸交易功能，而是集多功能站式的开发运营的模式。以交易功 能为核心......”。

2、“.....使市场向贸易综合体发展。 综合性以主力经营业态为基础，多种业态组合多种经营功能互动为依托的多元综合发展思路，形成经 营业态集约化规模化效果。 多功能以现代商贸业的运作理念，构建星级市场的硬件设施。形成以交易为中心功能，开发相关的消 费休闲娱乐等配套功能。 站式本项目将以齐全的商业生活服务配套，为经营提供全方位现代商贸业的服务。项目配设宾馆 娱乐餐饮等生活设施同时配设银行工商邮电咨询等商业服务设施。使经营者在商贸城内享受完善 的而齐全的经营和生活服务。 辐射功能 按照现代商圈理论，结合市场调查，本项目市场辐射可分为三级 级辐射商圈为丰阳镇城区，旦对这些市场进行有效整合后，本地的消费采购支撑力将持续强化。 二级辐射商圈为丰阳镇下属街道。尽管这些区域已经形成大小不的市场，但本项目以城市中心的吸附性， 功能强大的聚集力，品牌市场的影响力，以及具有级批发的集散功能......”。

3、“..... 其辐射意义不仅在于商品本身，更在于品牌形象。 四业态定位 五 依据上述定位概念，以及市场调查分析。本项目主要如下功能介绍。 丰阳市，精品购物，休闲娱乐，生活服务，邻里生鲜，餐饮美食 于体化的大中型综合型，多功能商业中心。 丰阳休闲娱乐城 丰阳休闲美食广场即将成为丰阳镇的城市客厅，市内外流餐饮与娱乐品牌汇聚于此，为市民及宾 客提供全方位站式消费场所，成为市民聚会宴请休闲交流的最佳目的地，而且最具规模最 具档次，生态环境和建筑风格优雅，别具风情。 业态定位理由 确立鲜明的经营功能范围。业种组合科学合理，经营结构及配套具有兼容性。 充分体现区域经济发展和经营户的需求，具有巨大的市场消费空间。 与目前本区域商贸市场构成整合互补协调的关系，具有填补空白和提升产业的意义。 五客群定位 根据对丰阳镇本地市场调查和经营户沟通......”。

4、“.....本项目的目标客群主要有如下几 类 经营户 现丰阳镇城区市场经营户 他们由于目前的经营环境不佳，经营空间缺乏可持续性。普遍对新市场抱有很大热情和期待。 他们对新市场的期待要求为 交通物流便捷 地段位置较好 经营环境舒适 经营格局合理 配套齐全 管理专业 租金合理 有仓储空间 具有可持续经营发展空间。 经营面积般在平方米，部分要求在平方米，甚至更大。 外地经营户丰阳镇下属乡镇 他们般已在外地拥有市场经营铺位，计划在区域性中心城市寻求新的经营发展空间，追求更大的市场份 额。 他们对新市场的期待要求为除了同上要求外，更注重市场的规模和品牌形象。 外地代理经销商 他们般代理和经销国内外品牌商品。有的已经在丰阳镇本地经营，有的想进入丰阳镇市场，但缺乏合适 的经营场所。 他们对新市场的期待要求为 除了与上述基本要求相同外，尤其注重经营环境的品质档次......”。

5、“.....以追求他们所经营的 品牌相匹配的品质环境。 除了上述三类主力客户之外，还有些原本经营其他产品的客户，以及新入行的经营者。 投资客 今后在具体销售运作中，首先考虑自营户的购铺需求。尽量将商铺的产权与使用权统起来，以确保今后 经营的规范性。前期市场调查统计中已有数据清楚显示，通过多年的经营，不少经营户已经积累起定的资金 实力，并具有强烈的购铺意愿。 作为纯粹的投资客分布范围较广。但本项目更注重自营户的购铺行为，以确保后续经营效果。而对纯粹投 资客将设置相关门槛措施。具体在运营模式部分重点阐述展开。 第三部分市场规划思路 项目产品规划思路 规划原则总体强调现代化实用化标准化的规划设计效果，以确保项目可持续经营发展的目标注重 经营区的人流动线与物流动线设计，以获得经营均好性效果注重建筑与道路环境的和谐关系，以营造良好 的经营消费环境品质追求现代商业建筑风格......”。

6、“..... 因为本项目属于带方案挂牌，政府有关部门关于本宗地的经济技术指标尚未确定。这里结合丰阳镇般性 控规要求，结合项目定位暂时设定规划设计指标。 总平布局 依据地块资源特征，项目的主题定位经营功能特点，以及各功能区域的需求，对项目予以科学的规划布 局。 住宅区域合理布置在地块侧。 商务信息研发中心及其他配套功能，包括进货营销服务业配套，以及超市餐饮娱乐休闲等生活配套。 交易市场区按照业种分布进行规划。分别按道路系统，规划多个经营功能区。 交通组织 以物流与人流动线为原则，科学合理规划项目的内部交通组织。确保物流便捷，人流顺畅物人相对分 流。 铺间通道为建筑之间的经营道路。 经营功能区通过两横纵交通组织，形成多个经营区。 中心主通道宽约米环绕通道宽约米。均适宜物流货车通行。 次通道宽约米。 铺间通道宽约米。 各道路系统的宽度，可视具体规划布局及建筑等因素调整......”。

7、“.....突出经营功能的现代化标准化和实用化价值，避免味追求建筑形式，而忽略经 营功能。将实用功能与可持续发展充分结合。 项目整体建筑风格以现代为主，突出和渲染现代商业特点，营造出鲜明和浓厚的现代商业氛围。并适当注 意与周边自然环境的协调关系。 市铺立面处理除层玻璃门二三层设计为可供竖向大面积广告牌发布，两铺之间共享个窗户的形式。 满足商家广告形象及采光功能，而立面又极富现代视觉冲击。商铺二层之间应考虑横向铺位经营广告位置。 每间商铺单位应预留楼梯口位置，以及卫生间。视经营户需求再进行配置。 每间商铺单位之间暂时不予墙体分割。视经营户需求再进行合理分割。 每间商铺单位外立面应考虑空调外机位置，如条件许可，亦可置放三层屋顶。 景观 总体按照政府有关部门的绿地率指标进行规划。追求景观与建筑的和谐统，营造出极具情景式的现代商 业经营空间。 内部空间重点关注中心广场入口广场的节点......”。

8、“.....通过地面铺装效果，以及绿化 小品如与本项目经营业态相关的艺术化象征物等元素，创造出具有商业文化的艺术化景观环境。 中心主通道中间应考虑花坛结合休息设施的设计。 所有主通道均采用行道树和灌木结合设计。 配套 根据功能定位思路，商贸配套功能包括销售服务信息仓储物流等生活服务配套功能包括超 市餐饮娱乐休闲等。 主入口广场设大型信息发布电子屏，为消费者提供商品信息。 机动车停车具体车位率按丰阳镇有关政策指标确定。 仓储物流功能区采用大框架结构。 水电通讯宽带进每个铺位。 园区智能化管理安防系统报警系统监控系统等。 第四部分项目运营理念 运营模式 个商业地产项目的成功，并非仅仅是开发成功，销售成功。而是招商成功，经营成功。这是个优秀的 商业地产开发运营商应有的社会责任。因此，本项目绝对不能作为个常规的房地产项目进行开发，必须是将 开发与运营高度结合。换言之......”。

9、“..... 我们旦拥有项目的开发权，将实施招商先行，经营先行的运营策略。以今后经营的成功标准，衡定项目 的整个开发建设环节。 而作为本项目丰阳镇大市场，坐拥经济发达商业繁荣的大环境，拥有良好的经营前景，承担着整合 和提升丰阳镇地区各市场资源和品质，项目运营的核心价值极为明显。因此，我们将按照现代商贸业运作的规 律，实施统规划统招商统推广统经营统管理的运作模式。把项目的可持续发展放在第 位，把社会效益与经济效益高度结合，实现丰阳镇贸易业的升级换代，全力推进丰阳镇商贸流通产业的繁荣 发展。 运营是个系统工程。我们将依托现有的市场商脉资源，组建国内流的专业运营管理团队。从项目规划 设计工程开发招商运作经营管理等，实施体化运营。确保项目开发招商经营管理整体环节系统 的成功。 针对本项目而言，经营比开发更重要。我们将以运群众的理念能力和形象开发运作本项目。 因此......”。