1、“.....并遥望郑东新区即 将建成的物流基地园区。项目周边的生活配套设施已基本齐全，银行通讯餐饮菜场等为商户和小区居 民在生活上提供了便利。区域特征描述 属于成熟城区，人口密集交通便利 区域在市民中的形象认知度较高 郑汴路向东连接郑东新区，郑汴东路规划为现代物流区，发展前景广阔 历来为房地产开发的热点区域。 可见，宗地所处区位优越，为在该处开发商业地产或中高档住宅区提供了硬件支撑。 三区域房地产市场分析 区域房地产市场特征 本区域历来是郑州房地产市场开发的热点区域之，从年左右的建业城市花园英协花园到近期的海上 香颂长城康桥花园等......”。

2、“.....产品同质化带来激烈竞争，同时金水东路项目和未来大道打通带来的土地供应也将 郑汴路项目建议书 编制单位郑州绿都置业有限公司 编制时间年月 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传, 目录 宗地概况 二区域环境描述 三区域房地产市场特征 四区域商业环境及区域性商业中心研究结论迁事宜 目前拆迁分为三块 原厂区内建筑物，公司作为资产所有者......”。

3、“.....如果近期拆迁预计需要补偿万元，其中补偿原市场商户万元，补偿国 林公司万元 临郑汴路有三栋多层住宅，由于拆迁成本较高预计超过万元，本方案未考虑拆迁事宜。 宗地特征描述 处在中心城区，旺盛人气有保证 地块三面临城市干道，商业价值凸显 项目地块面积不大，成长性不强，适合选择高附加值类产品进行集中性开发 地价较高约万亩。 二区域环境描述 区域界定 根据宗地位置，界定本项目所处区域为郑汴路与东明路交叉点为中心向外辐射公里的区域。 区域配套 教育东关小学城东路小城东路二小三十九中郑州国栋外语学校电子技术学院。 道路交通南临城市主干道郑汴路，西临城市主干道东明路。公交车有等多条线路......”。

4、“.....距离火车站约公里，交通可达性非常强。向西有东西大街连通商业中心，向东连 通国道和京珠 五项目产品方向判断 六结论及建议 附表方案投资估算收益表 附表二方案二投资估算收益表 附表三方案二大卖场投资估算收益及经营收益现金流量表 附图宗地平面图 宗地概况 宗地位置 宗地位于郑州市管城区内。宗地西临东明路南临郑汴路，东临未来大道，北侧毗邻东明花园住宅小区，地块 呈规则长方形，总占地面积亩。宗地平面图见附图 场地概况 目前地面附着物为多层家属楼厂方平房和宾馆，其中临郑汴路有三栋多层住宅约平方米，住户约 余户占据了大量的临街面。其它区域地面附着物均不超过层......”。

5、“..... 相关拆缺乏商业配套设施，区域商业大卖场和休闲娱乐餐饮商业街空白，而周边已开 发商品房规模逐步加大，大量的新增居住人口急需商业生活配套服务，为本案提供了填补商业市场空白的机 会和开发前景。 目前区域内临街商铺租金集中在元平方米月，东侧建材专业市场租金水平在元平方米月， 租金水平较高......”。

6、“.....而受到建材市场的引导，建材类商业和广告打万辐射人口能支撑万平方米区域性商业中心 主要满足区域内人们的生活需求 物业形态以大卖场商业街的形式经营业态集购物餐饮娱乐休闲为体的多业态组合 五项目产品方向判断 项目分析 对项目的优势劣势机会威胁的全面评估称为分析 。它是对房地产项目内外部条件各方面内容进行综合和概括，进而分析项目存在的优势机会，劣势威 胁。 优势分析 处在城市核心区域，人气旺盛，配套完善 三面临干道，交通便利......”。

7、“.....易于规划 区域认知度高 地价适中 宇通品牌带来的支撑 劣势分析 临郑汴路三栋多层住宅拆迁成本高 有部分土地租赁期未满，带来定的拆迁成本和拆迁时间不确定 外部机会分析 郑汴路的商业沿印占到 东明路生活配套占，生活配套结构优于郑汴路传统生活区商业配套中的最为活跃的餐饮娱乐购物 等业态的比重非常小甚至缺失，不能满足区域内日常生活的需求，也为区域内生活型商业的开发带来机会。 郑州区域商业中心规划 郑州市目前的商业规划可以总结为四条主线......”。

8、“.....按照规划中的定 义，区域性商业中心是指商业中度聚集，商业服务功能比较完善，般位于居民聚居区商务聚集地和公共交通集 散地。零售商业网点设置以个大型综合超市个大中型百货店和若干个专业店专卖店及有定规模的餐饮 服务网点为宜以服务于本区域居民消费为主，兼有定的集聚辐射功能。服务范围至平方公里，服务人口 万至万。 区域性商业中心研究结论根据对区域性商业中心的研究，有如下结论 花园到近期的海上 香颂长城康桥花园等，都在定程度上提升了该区域的价值和在市民心目中的形象认知。根据对区域内房地产发 展轨迹及现状的把握......”。

9、“.....区域内产品类型主要为小高层高层商业专业市场 住宅销售价格在元平方米，临街商铺元平方米 户型主要以小面积公寓和换房升级版的户型为主 住宅类地产同质化带来激烈的竞争，同时也受到外区域同类产品带来的巨大竞争。 以上特征为本项目前期产品方向的判断提供了重要的参考......”。