1、“.....以首元的名义取得国有土地使用权证后再与我方办理国有土地使 用权转让手续，所以尽管在协议中可以进行严密约定，但事实上在我方取得国 有土地使用权证前，第笔项目转让费是存在着资金风险的。基于上述考虑， 用海淀区北安河村北的山庄作为资产抵押，本意是规避我方第笔项目转让费 的资金风险，但经过深入调查得知，首元由于未缴纳该山庄的土地出让金，目 前只有该山庄的房屋所有权证，而没有土地使用权，根据相关规定，该山庄不 能进行官方的有效的有法律保障的产权抵押登记。即使进行抵押，也只能 是双方在合同中进行约定，故事实上仍然存在着法律诉讼和资金风险。 注由于首元尚拖欠城建集团项目期的工程款万元左右，城建集团 已向法院进行了上诉，海淀区北安河村北山庄的房屋所有权证目前尚质押在法 院。 项物业品质能体现他们的层次，服务便捷......”。

2、“.....多喜欢浓郁的人文环境和气质。 项目所处区域安贞马甸商圈 该区域已经相当成熟，均为早期项目，目前基本无项目供应，因此小范围 区域内，不存在市场竞争。 三市场分析结论 项目售价高周边竞品项目均为规模较大的高档次项目，均价已达到 第部分项目基本情况及现行状态分析 项目基本情况 项目所处区位 项目位于东城区安贞桥东北角，地块西侧紧邻北三环，交通便利，属三级 开发用地。 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传, 项目指标 目前用地性质住宅年，地下车库年 建设用地面积 建筑面积，其中地上建筑面积 地下建筑面积 其中地下车库建筑面积 容积率 建筑层数层，其中地上层......”。

3、“.....其中包括已交纳和尚欠缴的土地 出让金及相应的滞纳金资金占用费办理建设工程规划许可证及其他已由甲 方交纳的各项前期费。原土地方价款遮挡补偿费。涉及过户或重新 办理到乙方名下各项手续具体包括座土地使用权证建设用地规划许可证 建设工程规划许可证，根据国家有关规定由甲方支付的相关费用。 我方于正式转让合同签署之日起三日内，将第笔项目转让费人民币 万元打入双方共管账户，首元将其名下的海淀区北安河村北资产抵押给我 方该资产须事先经过评估，保证资产总值不小于其所承诺的亿元，待 抵押手续完成后，第笔项目转让费归首元所有，用于立即支付欠缴的土地出 让金及相应的滞纳金资金占用费约万元拖欠原土地方白菊洗衣机 厂的土地补偿费约万元和项目期拖欠城建集团的工程款约 万元......”。

4、“.....首元收回海淀区北安河村北资产所有权。 我方于进行建设工程规划许可证申报手续前三日内，向首元支付第二笔项 目转让费人民币万元，用于支付遮挡补偿费。的成树 二项目现行状态分析 合作模式 由于除东城区北三环东路号二期座项目待开发外，北京首元房地产开 发有限公司名下还有其他若干零星资产，且该公司目前的债权债务关系比较复 杂。所以此次不能以收购项目公司的方式进行项目转让，而是北京首元房地产 开发有限公司直接对我公司进行项目转让。 根据北京市国土资源局相关明文规定，符合下列条件的项目可以进行项目 转让，即国有土地使用权转让全部缴纳了土地有偿使用费并已经取得国 有土地使用权证按照有偿使用合同约定进行投资开发，属于房屋建设工 程的，完成开发投资总额的以上。从本项目现状来看......”。

5、“.....所以根据规 定，只需将欠缴的土地出让金和原土地方白菊洗衣机厂的土地补偿款全部缴纳完毕，即可办理与我公司办理国有土地使用权转让手续。 我公司取得国有土地使用权证后，再以我公司名义进行立项建设用地规 划许可证建设工程规划许可证消防人防绿化园林交通环保等前 期手续的修改及主体单位变更。 操作流程与付款梯度 文脉力量和经济价值。 项目南侧毗邻城北商业主干线北三环，西侧比邻安外大街，扼守亚奥南大 门，距离奥运主会场仅公里，奥运商机将给本项目所处区域带来无法预期 不可限量的巨大收益。 地块南侧的体量为万平米的环球贸易中心内规划建设栋智能化写 字楼及栋涉外酒店式公寓规划建筑总面积平方米座五星级酒店规 划建筑面积平方米。环贸中心以其庞大的建筑集群，配置以多种国际水准 业态，将经步带动本区域的升值潜力......”。

6、“.....北京中央商务区规 划的确定，从年开始，各个公寓住宅项目纷纷取得规划证，并于年 纷纷进入市场销售，具有强大购买力支撑区域消费市场，该板块的公寓市场呈现销售火爆的场面，投资客户占有绝对的比重。公寓价格节节攀升，目前已经 达到元平方米左右的均价。升值速度高于北京其他区域市场。 需求特点东二环沿线和核心区，需求以高档外销公寓，商住公寓， 服务式公寓，酒店式公寓为主，投资客户占有大部分的份额，购买目的主要用 于出租投资或者自办公司用的原动力。该区域住宅高档 公寓与普通住宅比例均分，位置较好的项目销售均价在元平方米左右。需求特点辐射区燕莎及丽都商圈，需求以高档内销公寓为主，兼有 高档外销公寓和服务式公寓，该区域是未来的第三使馆区，发展潜力较大，靠 近公园和大面积的绿地，环境较好，因此更适合居住，购买目的主要用于改善 居住条件......”。

7、“..... 中关村板块 中关村板块的公寓市场直处于供不应求的局面。据统计，截至年中 关村核心区住宅的供应量仅有万平方米，无法满足区域内置业者的住房需 求。同时，中关村西区的发展吸引了众多国内外知名企业的入驻，为公寓产品 的开发带来了更为充足的人脉资源，加剧了房地产市场供不应求的局面。 在知识经济占主流的今天，公众对区域文化软环境也越来越重视，而 海淀区在这方面有不可替代的资源优势，高校林立，文化味道浓厚，与北大 清华毗邻而居的感觉，是其他地区短期内难以弥补的差距。这也是中关村地 区住宅的优势之。中关村区域的房价已经在元平米以上。 需求特点需求以高档公寓为主，物业服务是项目品质的重要支撑，要求 所购买的。 辐射区燕莎丽都板块 辐射区燕莎及丽都板块属于规划中第二使馆区，紧邻机场高速路，连 接东三四环，南边紧靠中央商务区......”。

8、“.....居住类物业发展迅速，成为地产市场个重要的区域板块。该 区域住宅高档公寓与普通住宅比例均分，销售均价在元平方米左右。 需求特点辐射区燕莎及丽都商圈，需求以高档内销公寓为主，兼有 高档外销公寓和服务式公寓，该区域是未来的第三使馆区，发展潜力较大，靠 近公园和大面积的绿地，环境较好，因此更适合居住，购买目的主要用于改善 居住条件，用于投资的占较少份额。 亚奥板块 年奥运会的申办成功，对北京房地产市场发展起到了很大的刺激作用， 而对于奥运场馆周围的房地产发展更是起到决定性发展作用。虽然现在人们对 奥运楼盘已经由年前的火爆热炒转向目前的理性对待，但奥运商机带给亚奥 地区及其辐射区域的光芒是势不可挡的。体育产业带给亚奥地区无限生机和活 力，促使该区域交通配套生态环境重换容颜......”。

9、“..... 项目进度风险 由于该项目前期转让手续比较复杂，且该项目已经取得的所有报批手续目 前已全部过期，需要重新办理并变更至我方名下。如果重新办理规划，还有可 能受的平米的户型限制，尽管本项目地理位置非常优越，调整户型也不 会对市场产生任何不良影响，但项目前期时间将会延长。基于上述原因，再考 虑到元旦春节等长假的影响，首元所承诺的六个月内协助我方取得施工许可 证的可能性不大。况且受奥运会的影响，即使在六个月内取得施工许可证以前 的全部手续，届时也有可能被建委以奥运会前不能完工为由拒发施工许可证。如此来项目将被拖延年半到两年的时间，所以进度风险是本项目必须要考 虑的重要问题。 第二部分项目区位分析 地理位置及交通状况 项目位于北三环安贞桥东南角，南邻北三环主干线，西侧为安外大街......”。