1、“.....在现有基础上，建筑面积万基础上，总投资最小可以 达到亿元左右，与深圳项目投资金额基本相同。 根据方案我们的项目投资规模要达到亿元，利用可销售物业至少可以回 收亿元以上投资，同时为社会增加了文化活动中心博物馆等公益设施。因此 方案投资收益优于深圳等地同类项目。 通过对项目的系统分析，我们认为本项目地理位置优越，属于个开发前 景非常好的难得的交通综合体项目，短期的市场销售风险和中长期的招商租赁风险较小。结论经估算，项目的静态和动态经济效益指标最好，能够挖掘最大 经济效益。 结论项目经营的五年预测中，首先经营批发业态，待周边公里半径达到 人口后，逐步转型为零售业态为主。方案是投资规模最小的方案，在经济收益 方面挖掘利润不如方案，但是具备较小投资规模比较良好投资前景。在没有外 来大型投资公司介入前提下选择方案。 结论土地整体变性为商住用地......”。

2、“.....土 地变性后，建议采取面向投资者的招商活动。 鉴于本项目的盈利前景，本项目商业物业部分具备吸引外来投资商的前景， 因此本项目在赢利模式上远远超越原来投资公司所做的建筑方案和盈利模式。 项目市场分析与前景预测 松江住宅市场分析与项目酒店式公寓定位 在系列稳定房价的宏观调控措施下，房地产市场健康发展，政策效应逐步 显现。年全年实现房地产业增加值亿元，比上年增长。完成商 品房投资亿元，增长商品房施工面积万平方米，增长 ，其中新开工面积万平方米竣工面积万平方米。房价基本 维持稳定，未出现明显波动，销售量有所萎缩。期房销售面积万平方米， 下降，销售额亿元，下降现房销售面积万平方米，增长，销售额亿元，增长年末商品房空置面积万平 方米。存量房交易平稳，全年二手房成交过户以外可以发展。按上海市零售商业业态分类，每万人口 或以半径公里商圈配置个......”。

3、“.....大卖场的发展数量控制在家左 右。。。。。。继续推进连锁超市便利店副食品零售网点的规范化规模化建设。 调整超市结构，鼓励发展食品加强型超市。在缺少商业网点的地区，继续发展超 市门店便利店和副食品零售网点。按上海市零售商业业态分类，每万人 口配置个超市，每人或米为半径配置个便利店十五期末，市 内门店分别达到家和家左右。。。。。。。按每万人设置平方米副食 目录 摘要 项目市场分析及前景预测 二投资条件与项目选址 三项目分析和动态竞争策略分析 四项目开发公司组织形式及人力资源 五项目实施进度安排 六方案投资分析及资金筹措 七项目财务分析及赢利能力预测 八项目国民经济及社会效益分析 九项目风险分析与风险回避的措施建筑设计方案非常相识，都是 封闭的室内空间。龙之梦的考察表明轨道交通只是商业物业成功的必要条件不 是充分条件......”。

4、“.....开元地中海项目 表明，成功的投资策略是部分物业例如住宅类物业可以提前收回投资，商业物业 需要市场培育期进行保留经营。 卓毅公司提出了三个业态方案 主要内容特点 购物中心空中步行街酒店式公寓等组合 面积万平方米，此外建议做万平方米空 中花园不含地下室和交通物业面积 商业以零售为主，物业功 能由零售物业和公寓酒店 组合而成批发面积万平方米，空中步行街万平方 米，餐饮万平方米，公寓万平方米，此外空 中花园万平方米，投资规模最小。 商业批发为主，配备酒店 式公寓，空中花园和餐饮， 提升批发市场档次 建筑形态和面积与方案基本相同，商业经 营以批发为主，突出电子批发业态 建筑形态与方案相同......”。

5、“.....住宅减少万平方米，批发面积减少万平 方米共减少到万平方米 原 方 其中地 预计 亿 案下 元。 方案以及原方案的比较分析表明，第根据未来五年松江经济发展趋势， 本地块商业价值的提升是大家的共识，因此，本项目土地必须整体变性，成为商住 用地。 第二从投资回报角度，在本地块达到较高容积类，建设商业物业和酒店式公 寓相互结合，购物中心与步行街结合的方案投资效益最大，在业态发生变化情况 下，和方案业态可以部分互换或根据当时市场情况灵活调整。 方案的投资精髓特别强调可以销售的物业例如酒店式公寓和空中步行街等， 改变了原来方案无法收回投资的缺点......”。

6、“.....归档资料。 未经允许，请勿外传, 摘要 松江轨道交通枢纽客运中心暨商业综合体项目作为松江地区的重点城市建 设工程又是轨道交通枢纽与商业地产链接的项目，是项技术含量很高的系 统工程，涉及多要素和复杂的商业地产轨道交通多功能组合，因此项目定 位和商业布局的研究分析工作尤为重要。 我司本着积极认真的服务态度和专业探索的精神来切准市场脉动，正确选 择商业地产项目的定位方向严谨的实施前期的分析定位工作流程，为产品定 位提供决策依据保证项目开发的成功。 与城通公司签订合同后，香港卓毅国际集团公司高度重视实施工作，在调研 分析的工作过程中，我们采用国际上标准规范的麦肯锡模型论证研究并实际模拟演练在业态设计方面，我们详细调研了批发与零售市场，运用杨宝民先生独 创的洋流商业布局理论，拟定了不同的业态方案......”。

7、“.....奠定繁荣持久经营的基石。 指导招商工作的有序进行，明确招商目标和后期经营管理方向。 为销售提供可以向投资者解释描绘的商业前景，支撑销售工作进行。 通过业态方案的设计确定项目赢利模式和资金回收的方式。 我们不仅调研了松江区批发与零售商业，而且根据商业网点规划，对松江商 业走势进行判断。我们认为本项目在松江新城乃至松江周边都具有最佳商业价 值，希望未来把握轨道交通开通后商机，通过良好策划形成顾客消费目的地目的 地。 根据项目特点，我们还组织力量系统调研了上海轨道交通物业典型项目，我 们对上海龙之梦购物中心轨道交通物业和松江开元地中海项目进行了专题分 析，形成了专题考察报告。龙之梦与本项目原来的引发更多的投资者的关注，而在对于租赁市场，酒店式公寓更是表现出它的优越性，每月较低总价的月租，无疑 成为租赁市场相当的竞争力......”。

8、“..... 松江商业前景分析及项目商业物业定位 零售步行街 华亭老街， 庙前街，中山中路 开元地中海， 大学城 华亭老街庙前街是松江文化旅游商业步行界，是传统 现代结合，中山中路是商业中心各种商业最集中最繁 华，开元地中海大学城是新区的几大商业核心圈。 华亭老街万人次日庙前街万人次日中山中 路万人次日松江商城万人次日开元地中海 人次日 百货上海第百货 惠鑫百货松江商城 上海第百货松江分店松江商城都在中山中路经营 中高档商品。惠鑫百货在人民南路是中抵挡百货。 大卖场易初莲花 大润发乐购 在新区的易初莲花乐购和临近大润发。形成新区商 业中心，营造了新区商业氛围。 批发砖桥综合批发市场综合类批发市场包括农贸市场 上海松江国际五金电 器城 由上海京都置业有限公司和上海江松置业有限公司合 作开发的，总投资达亿元。本项目占地亩......”。

9、“.....分二期完成，期二期项目均于 年年底推出。 上海国际礼品城 本项目西侧是佘山国 家旅游度假区，西南 侧是大学城和松江新 礼品城位于松江区洞泾镇砖桥贸易区东侧的松江 号地块，处于上海通往南方各省交通要塞，距 离上海市区分钟车程，南靠砖莘公路，北接沪松公 路，交通便捷多条公交线路途经。年动工的轻轨城，东南侧是松江出 口工业区，拥有良好 的投资环境和人文环 境。 号线建成后，松江到人民广场只需分钟，轻轨泗 泾站到礼品城仅分钟。礼品城将建成为目前国内规 模最大功能设施最齐全经营品位最高辐射能力 最强，集批发零售会展电子商务国际贸易于 体的智能化礼品商贸交易中心，总占地面积亩， 总建筑面积万平方米，总投资超亿元，期市 场建筑面积万平方米。项目建成后，拥有营业店铺 余个，写字楼场所多个，经营服务人员将 达万多差异化不足......”。