1、“.....即可 进入集团审批核准程序。第二部分项目的实施原因及现状分析 项目实施的原因 符合我司的经营规划 根据我司制定的广百置业公司三年战略发展规划的指导精 神，以发展商业地产中的专业市场购物中心创意园区为我司未 来业务发展的主导方向，经过对沙井裕客隆项目的深度尽职调研， 认为沙井裕客隆项目符合我司的经营发展战略，值得我司重点投入。 二具有较好的盈利空间 通过对商业市场前景分析周边市场的调研，结合有效防范风 险的合作条件，经过详细测算，我司认为该项目在正常经营下，收 益测算结果令人满意具体测算数据见第七部分。 三项目操作难度不大 通过对周边商圈的调研，以及掌握目前裕客隆购物广场的租赁 情况，该项目完成整体招商和正常经营的操作难度不大。我司的专 业化经营科学管理具体经营思路及方略见第六部分及我司的 形象影响力，必将加快该项目的成熟......”。

2、“.....如成功拓展裕客隆购物广场综合性 商业项目，将大大丰富我司向外拓展经营的操作经验，尤其为今后 对广州城区以外拓展，积累宝贵经验。更有助于广百置业公司在商 业地产领 文化结构 根据政府公布的数据显示，沙井的受教育人口以初中文化程度 人口为主，年深圳接受高等教育的人口比例为，宝安区为 ，沙井仅是。 由于教育水平较低，大部分外来人口只能从事劳动密 集型产业的线工人。 人均收入水平 目前，沙井外来人口中，线流水线工人的平均月收入为 元左右，专业技术和管理人员的平均月收入为元左右，中高层 管理者的平均月收入为元左右。 二人口结构分析 年本案公里辐射范围的人口约为万，按 年的平均人口增长率计算......”。

3、“..... 处于深圳市宝安区沙井街中心区。广深高速新桥出口进入中心区新 沙路西端，街道办转入沙井路约公里即到。 三项目的交通状况 项目坐落在沙井区沙井镇中心城区，路路路路多 条公交线路可以直接到达。 四项目规模 项目建筑面积，共有四层，每层楼高米。首层 建筑面积为，楼板荷载。第二层建筑面积 为，楼板荷载。第三层建筑面积为 ，楼板荷载。第四层建筑面积为， 楼板荷载。合计。另有露天停车位个。 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传, 五业主的基本情况介绍 该项目的业主是个家族企业，企业中的几个负责人都是 我司从年月初开始接触该项目，在广州市总商会的介绍 下，与丁家取得联系，并对该项目进行初步的调研与考察，并要求 广州市总商会提供了份较为详尽的项目初步可行性研究方案。 在了解了项目基本情况后，我司拓展小组认为......”。

4、“.....且商场的大部分区域用于生活超市的自营，实际经营状况并不理想，加之金融危机影响，有持续恶化的趋势， 导致对方决定出让该项目的经营权。 通过我司拓展小组对该项目后续较为深入实地调研，落实各种 关键建筑指标后，经过集中研究，我司认为该项目由于主要面向外 来务工人员，虽有定的商业沉淀，但却不适宜开发旨在引入广百 百货新大新百货为主力店的商场，通过转换经营思路，我司认为， 由于该物业所处位置及主要面向消费群体的特点，加之物业总建筑 面积不大，可将该物业整体打造成面向外来务工年轻群的的个主 力商场，实行统打造统推广统物管分租经营的方式， 赚取转租差的模式进行物业的开发拓展。 经过多轮艰苦卓绝的拉锯式谈判，最终为公司争取到较为优厚 的承租条件。项目经营权转让费用由最初的万人民币，降低为 万元，同时，还争取到剩余租期租金递增方式暂缓递增......”。

5、“.....此外，我司还要求对方资产中 处于亏损的超市自行结业，节约了大量的人力物力及再投入的财力， 以及相应多员工的后续遣散费用，有效的节约公司的拓展成本， 扫清了未来物业经营的重大障碍，为项个 家族里的几代人，他们家主要人员都在东莞虎门从事服装相关的生 意，之所以来到深圳沙井开商场，也是因为朋友介绍，在项目建设 阶段由于缺乏资金，丁家便通过朋友介绍垫资了部分，从而取得建 成后物业二十年的租赁权，同时，承租价格较周边物业也低很多。 六项目的其他情况 经营状况 项目于年开业至今已有年多，在沙井路商圈具有定知名度， 目前经营定位中低端零售市场，场内商品普遍档次不高，业态较为 单。 项目米辐射范围内建筑以工业区厂房村民自建房及厂房 宿舍为主。 沙井路商圈零售商业多集中于项目以北沙井汽车站带，项目 周边商铺以手机通讯零售为主，项目以南则以休闲娱乐业居多......”。

6、“.....以及三层的整体租赁租户外，其余商户均于年年内到期。 二租金成本 本项目由裕客隆向沙井村委租赁，租期年，原始租金元 平方米，合共元月，每五年递增。目前该商场开业已将 近五年。 时间段 租金单价 原合同条件约定条件 年元月元月 年月元月 年 年 由于之前与对方经过深入且富有成效的谈判，对方承诺在我司 接手后，与村里重签合同时，承租价格不作递增，依据原合同重新 计算递增时间，且已于村里达成致意见。仅此项，在剩余的合 同期内，共计节约租金成本多万元。 七项目的进程业至今已有年多，在沙井路商圈具有定 知名度，目前经营定位中低端零售市场，场内商品普遍档次不高， 业态较为单。 本案米辐射范围内建筑以工业区厂房村民自建房及厂房 宿舍为主。 沙井路商圈零售商业多集中于本案以北沙井汽车站带......”。

7、“.....本案以南则以休闲娱乐业居多。 周边商业环境分析 手机通讯业 本案周边约米范围的沿街商铺以手机通讯业为主，马路两 旁聚集手机专卖店及零售卖场家，移动及联通均在该路段设有营 业网点。 零售业 与本案距离步行约分钟路程的新沙路沙井汽车站带，商业 较为密集，商业气氛浓厚，业态包括超市专卖店餐饮娱乐 场所等。其中，超市家，各类专卖店家，餐饮店余家，娱 乐产所余家。 超市 本案附近的超市较多，共有家。其中华润万家，是与本案距 离最近的超市，除此之外，还有佳华商场万佳城百货美联购物 中心等。 品牌零售店 本案附近的品牌零售店较多，涉及体育用品妇幼用 品婚纱摄影服装珠宝等，品牌众多而且知名度较高，规模 相对较大。其中休闲体育专卖店约家，占品牌零售店总数约， 包括阿迪达斯耐克安踏以纯卡帕彪马鸿星尔克 度李宁匹克等众多知名品牌......”。

8、“.....分布较为零散，规模相对较小。 万家购物中心苏宁国美等。 沙井商圈发展比较成熟，但是业态比较单，零售商品以中低端 居多，单件商品的售价在元左右 聚集多家休闲体育品牌店，且面积规模较大，其中位于新沙路的 以纯专卖店营业面积达平方米。说明该商圈消费人群对休闲运 动服装的市场需求比较旺盛 商圈内的超市比较多，营业面积较大，说明周边居民对日用百货 的消费需求较大，且同业竞争较为激烈 商业网点以临街商铺为主，缺乏较具规模的龙头商业项目 周边的文化教育机构较多，特别是成人培训机构，如全登人才培训中心，说明商圈的主要消费人群在文化需求方面较为突出。 二周边人口分析分析 人口规模特征 根据政府公布的数据显示，沙井共有个居委会，总人口为 万，其中外来人口万，占总人口的......”。

9、“.....总人口约万，其中户籍人口约 人，外来人口万多。 人口结构特征 性别结构 从人口统计数据来看，沙井人口的性别比例约保持在之 间，基本平衡且整体波动不大，但低于全国人口性别比例的 水平。这说明，沙井人口呈现女多男少的特点。 年龄结构 根据政府公布的数据显示，沙井岁青年年龄段的人口最 多，占了总人口的七成以上，其次是岁中年年龄段的人口， 约占总人口两成，而岁以上和岁的人口则较少，共占总人 口的。这说明周边地区处于年轻型的人口发展阶段。 餐饮业 本案附近的餐饮设施较为完善，除了有国内外知名餐饮品牌进驻外，如麦当劳肯德基真功夫等，还有其他些特色餐饮店 或美食城环绕周围，如农家湘菜馆等 娱乐业 本案附近的娱乐设施较为完善，包括酒店沐足网 吧电玩城休闲会所等。根据业主介绍......”。