1、“..... 因此，在进行动迁成本测算时，主要 依据以下两点进行测算 按照初步同产权沟通得到的摸底情况及参照太阳广场动迁补偿政策进 行测算。 年锦州新出台的锦州市国有土地上房屋征收与补偿办法。 国家税务总局公告年第号文件企业政策性搬迁所得税管理 办法。 四项目掠影 五市场环境分析 项目周边各行业主要分布情况如下图所示 本项目位于老城区的中心地段，闹事繁华区，周边居住氛围浓厚，交通便利， 相关配套成层为平方米 写字楼，层为高 档住宅，可办公。 分析结论 通过以上基本情况可知，锦州市场实际投入使用进行供给的写字楼较少, 预计所有供给的写字楼面积约为万平方米依据人均与城市写字楼选取指 标情况进行测算，锦州目前需要的办公楼面积应为万平方米，因此，办公 楼市场供给与实际需求有较大的空缺，且锦州市场缺乏高品质的标志性办公楼来 提升整个锦州办公楼市场......”。

2、“.....大多集中在市区的主干路，不能形成基 项目概况 项目现状情况 项目四至情况东至中央大街，西至山西街,南至宜昌路,北至上海路。 项目 占地平方米。 项目地块包括建宇支行地块锦州饭店地块五七楼地块及新华书店地块四 个区域 项目分块情况 建宇支行地块 建宇支行地块占地平方米，建筑物占地面积平方米。 民生里号楼楼底商与房产证信息不符现场勘察为个门市，房产证 登记为个，具体情况如下 坐落 住宅办公商铺 户数户面积户数户面积户数户面积 上海路三段号 上海路三段号 山西街号 民生里号 层小高层 总计 五七楼地块 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传, 五七楼地块占地面积平方米，建筑物占地面积平方米。 坐落 住宅办公商铺 户数户面积户数户面积户数作，在拆迁前期以产权 调换的形式争取增加收入 招商先行在拆迁的过程中充分的论证商业的形式，并进行招商......”。

3、“.....将几大银行 的办公总部招入其中，充分发挥中心外围效应，吸引些大型的企业 进驻，将办公大楼进行全部出售，使其成为此项目回现的主要手段之。 四项目拆迁情况说明 有关合作协议内容 协议双方 甲方锦州市古塔区人民政府 乙方锦州宝地建设集团有限公司 明确双方责任 甲方责任 负责调查摸底征收成本测算。 负责定制征收补偿安置方案负责征收及房屋拆除。 负责该项目的土地组卷报市里挂牌等相关工作。 负责向市里申请执行锦政发号文件中关于商业地产项目的有关优惠政策。 乙方责任 负责项目的规划设计的审批等相关事宜 负责项目建筑设计审批及建设事宜 征收补偿安置方式保证按被征收人的选择实行产权调换，货币补偿，保证按甲方与被征 收人签订的协议执行 乙方负责为项目引进外资约万美元的外汇投资 负责该项目的征收到土地挂牌所需资金的垫付......”。

4、“.....垫资利息按小额贷款月息计算 双方权利及义务 征收完毕后，甲方组织会审，户面积 民生里号 山西街号 广西街号 山西街号 广西街号 宜昌路三段号 宜昌路三段号 宜家商务宾馆 龙福商务宾馆 总计 新华书店地块 新华书店地块占地平方米，即在农户无占地面积平方米。 目前新华书店进行重新装修后已经重新营业。 坐落 住宅办公商铺 户数户面积户数户面积户数户面积 广西街号 广西街号 宜昌路三段号 太和广电局 新华书店 群众艺术馆 总计 锦州饭店地块 锦州饭店地块占地平方米，建筑物占地面积平方米。 该地块 建筑以商业为主，住宅为平房。 二项目运营主要目的 项目性质 老城区十里商街改造项目，改造后项目为大型商业及金融办公中心。 改造的基本原则 以商业办公为主，以住为辅 商业升级，提升品质 招商先行......”。

5、“.....减少沉淀。 运营的主要目的 通过改造将原有办公住宅转变为以金融办公大型商业为主的城市综合体， 利用新增住宅及商业办公可售面积产生的利润补给集团现金流，其最终目的 使集团新增优质商业物业。 三项目开发模式 该项目开发采用住宅商业办公的老城区改造开发模式 团地再造，商业升级 住宅以回迁为主 商业以可售物业最大化及购物模式升级为主 大型的办公楼可以作为金融中心，增加地域价值。 此模式开发要采取以下策略 以时间换空间预计用三年的时间进行拆迁工 和平路手机 条街元天手机及配件 锦州市商业市场分析结论 根据商业分布及租金水平可以看出，锦州市商业主要集中在古塔区，大多分 布在中央大街的两侧。 主要百货商业租金为经营者与商场以扣点形式进行分配，锦华与英特等 中低档商场为对外租售，并均设有招商办公室进行招商。 这主要由于商场定位及 管理体制的不同，主要百货商场招商是针对知名品牌进行，审查较为严格，如果 品牌经营不善......”。

6、“.....而低档商场定位为低端，无品牌而言， 品牌经营好坏与商场无关，商场经营风险小。 电子市场主要有广厦及辽西两个电子市场。 但广厦电子市场的现经营状 况及租金水平要好于辽西电子市场。 原因主要有以下几个方面 辽西电子市场体量小，层侧经营业态零散，无品牌电子，无法形 成集聚氛围本电子市场面对广厦电子出口处未开设通往电子市场的开口， 是李宁专卖店，客户进入电子市场需绕道正门后再上至层，相对便捷程度 不足 广厦电子是锦州最早开设的专业电子市场，人们已对广厦电子市场认可， 形成购物习惯。 几个超市相比，大润发体量较大，经营品类较为齐全，经营状况及利润 水平最高 些以批发为主，零售为辅的专业市场，可对项目周边主要商业街针对 人群进行补充。 项目周边商业街主要以洗涤用品广告五金机电等为主，这些 商业街铺临街大部分将会进行回迁安置，这会对未来商业氛围营造方面存在定 的弊端，因此，在本项目商业建立时要充分考虑项目内部交通动线的 但也较为繁华......”。

7、“..... 四写字楼市场分析 锦州市写字楼主要集中在锦州核心商圈及城市主干道，大多分布在中央大 街解放路市府路等地段，多数写字楼内为各大银行总部基地。 写字楼市场 中融国际信息产业大厦 天宇商务大厦 喜来登酒店层 凯旋大厦 海锦大厦 序号名称现状具体情况 喜来登酒店层使用中锦州银行 天宇商务大厦使用中 三栋分别为平安保险锦州市房管 局农业银行三家机构收购 中融国际信息产业大厦在建为中国联通代建物业 凯旋大厦使用中层为平方米写字楼 海锦大厦使用中层为商务办公 写字楼租金水平 以下为写字楼调研情况 办公楼名称建筑面积租金水平楼层位置经营情况 天宇商务大厦万 元 天 地上 层，地下 层，栋 凌河区洛 阳路中央 大街 年投入使用，除 少量对外出租，主要 为锦州市房管局平 安保险农业银行三 家整体收购。 海锦大厦万元天地上层 凌河区洛 阳路三段 号 年建成......”。

8、“.....年售完。 层为门市银行 证券教育培训等， 层为商务办公， 层以上改建为公寓。 凯旋大厦万 元 天 地下层， 地上 层，栋 古塔区解 放路，西邻 锦华街 年建成， 年投入使用。 地下 层为超市，层为 门市房，经营咖啡西 餐美发银行等， 引力及特点。 结论因此，要建立新的商业模式对现有商业有所升级，并在情景上有所 差异，具有定的市场竞争优势，在现代集中商业占主导的锦州商业市场，会 增加定的亮点。 锦州市门市分析 业态分布情况 几个主要商街租金水平分析 位置主营业态 平均租金元 平方米天 经营状况 中央大街 以百货家电卖场及沿街商铺 等为主，其中服饰皮鞋箱包 等零售占据较大比重 经营较好，人流量大，城市商 业地位较高 解放路 以服饰品牌专卖婚纱摄影 商务宾馆为主要业态 市区最宽的主干道......”。

9、“.....尤其晚餐时段，影 响力较大 士英街足浴和各种休闲会所 经营较好，尤其是足浴 等影响力较大 南京路 家居婚纱摄影车行等日常 生活业态 经营状况般，商业气氛不足 结论根据以上分析得出，锦州商街各业态经营较为齐全，经营状态较 好。 根据租金水平可以看出，中央大街沿解放路及上海路段，为锦州租金 最高的商街，主要是由于该区域为锦州市最早形成的商业区，锦州主要的百货商 场大多集中在本区段，人流购物均集中于此，商业氛围较浓。 其他主要商街也均形成自己的特色街区，经营状态相对中央商街稍差，无新建住宅 社区，老楼比较多，且住户老年人居多，对房屋品质及社区环境等要求不高另 方面这些老楼受政府旧城改造政策及太阳广场项目动迁的影响，人们都在等待 动迁，如不急需钱都不愿进行销售 项目周边所出售的二手房价格均价约在元宝地颐园将军苑 白日南里吉庆里价格居高......”。