1、“.....本研究工 作范围主要是住宅市场分析及营销战略建设规模及功能，住宅及公用宏鼎置业股份有限公司 工程建设方案，投资估算与资金筹措，项目经济效益评价等。 研究结论及建议 本项目属房地产住宅开发项目，符合国家城镇住宅开发建设产业政 策，项目建设规划手续已在办理，部分建设资金通过自筹和银行贷款来 解决，其余部分由预售房款解决，现场建设条件具备。户型规划为中档 偏低住宅，根据对潍坊市住宅市场分析预测，项目开发有市场销路。财 务分析结果表明，项目经济效益可行。 从目前房地产市场分析，商品住宅结构性矛盾还很突出，建议在下 步方案规划时......”。

2、“.....尤其是面积较大的商品房，如完全作为住宅，要根据市场变化作出 更为准确的市场定位，调整户型和面积，并做好工程建设规划，加强楼 盘营销工作，降低开发建设成本，尽量减小项目风险。 市场调研分析 潍坊市概况 潍坊位于山东省中部，被誉为山东的后花园，东与青岛烟台接 壤，西同淄博，南与临沂日照为邻北临渤海莱洲湾。 潍坊市辖区市县个市属开发区，面积万平方 公里，人口万，是著名的世界风筝都中国优秀旅游城市中国 人居环境奖水环境治理优秀范例城市入选年中国特色魅力 城市。 潍坊区位优越交通便捷，位于山东半岛中部，地处济南青岛中间， 占据半岛城市群中心位置。境内有济青潍莱东青三条高速公路和胶 济胶新大莱龙益羊青临五条铁路，是全国公路交通主枢纽城市......”。

3、“.....是全国四个航 空邮件处理中心之。 年潍坊市生产总值完成亿元，按可比价格同比 增长按常人口计算，人均达到元。 二城市规划与发展目标 整体空间格局规划 根据潍坊市总体规划年确定，潍坊市将按照东 扩西延南控北展的发展战略，规划为心环廊轴 的空间结构，主要形成四大版块。 规划还确立了两基地学家的测算，人均在美圆左右，房地产增长速 度与国民经济增长速度之比约为，房地产业增长占比重约 为，而年潍坊市共完成房地产开发投资为亿元，发展潜 力巨大。这将有利于推动潍坊房地产市场对高价值产品尤其是房地产产 品的需求，不仅刺激对住宅的次置业和更新换代而且也将通过日常 娱乐等消费品的需求升级带动商业地产的发展。 今年以来，我市经济发展速度屡创新高，主要得益于投资的拉动......”。

4、“.....直扮演着重要角色， 全年每月完成的房地产投资均保持以上的增长，占固定资产投资的 比重，对经济的拉动作用日渐增大，与国民经济的发展基本同步。房 地产投资快速增长的原因主要是市委市政府拉大城市筐架扩大投 资规模加快基础设施建设政策的推动，加上新建商品房是热销也刺 激了投资的加温。宏鼎置业股份有限公司 二潍坊市竞争格局分析 板快竞争 板块中心板块主要以商业地产为主，是潍坊的传统商圈，将为 未来的发展中进步强化其商业及商务功能，而弱化起居住功能。 板块东部板块主要以中档以上纯住宅小区为主，以新华路为核 心，是目前潍坊高尚住宅小区其中地，未来将加强高档楼盘的开发，并 有希望出现大的商业项目。 板块西部板块主要以普通住宅多层为主，以鲁发名城为领 头羊，致力于建造普通老百姓买的起的普通住宅......”。

5、“.....居住功能很少，政府 将进步加强其物流贸易功能。 产品竞争格局 商业产品 年潍坊目前仍旧以专业市场为主，零售市场因风险更大市场 容量有限，仅金沙城市广场家开发为零售市场为主的商业中心，但 年可能将呈现零售商业地产项目竞争加剧批发零售兼而有之的 大中心商圈将成型。 住宅产品 市场产品雷同，新型产品逐渐涌现，高端项目的价格持续走高，中低 端产品价格可能缓慢走高，平方米的中等户型是市场主流，但 产品之间的竞争可能走向多元化，差异化竞争。 三近年来潍坊市整体房地产业发展状况 近几年来，潍坊市房地产呈稳步增长态势，房地产投资额呈高位运 行状态整体市场格局由原来的城中心支独秀发展到东部领衔，多 点开花的局面销售面积持续增长，销售价格平稳增长住宅地产在 波澜不惊的表面下暗流涌动......”。

6、“.....目前市场上多层产品大受追宏鼎置业股份有限公司 捧，但产品类型仍显般，未有实质性的突破小户型公寓放量持续增 大，平方米中等户型产品成为市场主流。 历年房地产开发投资情况 近年来潍坊市房地产投资总额及增长率比较 项目年份年年年年年年 房地产开发投资亿元 房地产开发增长率 住宅投资额 同比增长 其他 由上图表可以看出，近几年来，潍坊市房地产投资波动呈高位成长 态势，且增长幅度波动很大，其中总投资额及住宅投资额的增 长率双双出现以上的增长率，可以看做潍坊市房地产出现了集体井 喷的现象，总投资额的增长率高达增长绝对值达亿元，住宅 投资额增长率为，而其他类主要为商业物业增长率更是高达 ，增长绝对值高达亿元......”。

7、“.....年整体市场投资额增长率有所下挫，理性回归，趋 于平稳增长。 房地产市场供略大于求，市场存量激增 年份年同比增长年同比增长 施工面积万平方米 竣工面积万平方米 销售面积万平方米 面积差值 目录 总论„„„„„„„„„„„„ 二市场调研分析„„„„„„„„ 三项目综合定位„„„„„„„„ 四项目投资估算„„„„„„„„ 五财务分析„„„„„„„„„„ 六风险分析与对策„„„„„„„ 七研究结论及建议„„„„„„„ 八附表„„„„„„„„„„„„ 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传......”。

8、“.....宏鼎置业股份有限公司 通过自行开发该地块。基地面积合计公顷。开发建设用地及土地 用途性质变更手续由潍坊市土地管理局和市规划局办理。 该项目初步方案设计已经完成，各项前期工作和规划报批方案工 作已相继展开。 项目概况 项目名称宏鼎畅溪园 建筑规模七栋多层栋高层 建设地点潍坊市新华路北首 规划用途居住商业 建设单位宏鼎置业股份有限公司 经营类型房地产经营 企业性质股份有限公司 企业概况宏鼎置业股份有限公司于年月正式成立。公司现 有员工人，其中各类职称的技术经济管理人员人， 注册资金万元。公司资金技术实力雄厚管理严密，宏鼎置业股份有限公司 能够承担各类大中小型房地产项目开发与建设，目 前在规划和开发建设的项目有潍坊市新华路北首，宏 鼎畅溪园小区。公司采取新工艺新技术......”。

9、“.....以开拓求实优质高效为宗旨，竭 诚为社会各界服务。 工程概况宏鼎畅溪园规划总用地公顷，其中，城市 道路用地公顷，可建设用地公顷。地上 建筑面积万平方米，其中高层住宅建筑面积 万平方米，多层建筑面积万平方米，商业及配套 建筑面积万平方米，地下停车场建筑面积万 平方米。规划居住户数户，容积率，建筑面积 ，绿化率，停车位个，其中地面停 车位个，地下停车位个。 可行性研究报告编制依据 关于宏鼎畅溪园项目建议书的批复 潍坊新兴设计研究院宏鼎畅溪园项目初步规划方案 建筑工程公司地质勘测资料 审计事务所验资证明 潍坊市土地使用变更通知书 建设项目经济评价方法与参数 房地产开发项目经济评价方法 投资项目可行性研究指南 可行性研究报告的范围 根据宏鼎畅溪园项目建议书批复和初步规划方案......”。