1、“.....户型设计及小区配套功能落后， 不能适应人们生活水平日益提高对居住环境居住水平的要求，因此项 目区域居民存在二次置业的可能。以及项目地段较好，交通发达，项 目未来的升值潜力巨大，因此也对房地产投资者有较大的吸引力。 地块区域客户源分析 年年底昆明二环路以内只拆不建的政策解冻及昆明旧城改 造的推动，市中心项目呈现集中放量，市场需求在定程度上得到缓 解，但市场需求依然旺盛，主要是市中心项目较零散，项目规模普遍 都不大，同时项目区域市场去年供应量不大，市场需求从定程度上 还未得充分满足，市场潜在需求有待进步挖掘。目前世纪俊园项目 区域潜在购买人群主要是 第二次置业者，项目周边是昆明开发较早的居住区，随着经济发 展，部分经济条件较好或家庭出现新组合，需要进行再次置业，由于 这部分人群对该区域有定感情，周边新小区将是再次置业的首选， 这部分人群将都是项目的购买人群......”。

2、“.....由于工作生活方便， 也将是置业首选。房地产投域楼盘主力均价在元平方米。 商铺价格在元之间，考虑到项目规模较大对项目区域市 场供应会产生较大的影响，住宅定价不能过高均价在元平方米 左右商场及商业网点价格在元平方米左右 第五章项目建设地点和建设条件 项目建设地点 世纪俊园项目，地处昆明市环路与二环之间，在建设过程中应 加大对噪音的管理，减少深夜施工的时间，在施工中加强对地下部分 基部开挖时对周边建筑的保护。 第章项目周边情况概述 项目地块基本情况概述 项目位置 项目位于昆明市北市区，东临龙泉花园王旗营村恒森家私城， 南依昆明火车北站，西接北站隧道及北京路延长线，北靠颐圆里小区。 总开发占地面积约为亩，其中康发家俱厂厂区和胜利床垫厂厂区 占地约亩，凤凰新村城中村改造亩......”。

3、“.....成立于年， 注册资金万元。 原康发家俱厂厂区和胜利床垫厂厂区地块，由于工厂噪声及粉尘 等方面的污染，影响到周边居民正常生活，已不适合在该地块上继续 生产，经昆明市官渡区等各级政府的积极协调，现已将二厂搬迁至北 郊茨坝镇。搬迁后原厂址的土地经市政府批准，土地清查办核实后， 现国有土地使用权出让给我公司，由云物盛兴超市国美电器家乐福。 休闲娱乐日新温泉浴场万紫千红博雅娱乐城。 餐厅北大门美食城 治安公安局盘龙区分局其它服务设施中国邮政北站营业厅中国电信北站营业。 人口 项目区域人口居住密度相对不高，项目周边多为住宅小区和企业 单位宿舍并掺杂部分农民房，人员较为复杂。 交通情况 交通便捷，道路路况较好，公交车覆盖面广，项目辐射力强......”。

4、“..... 路火车北站梁源小区 项目的污染情况 项目为家俱厂厂房及城中村改造，无任何重大的工业污染。 第二章项目区域情况分析 地块社会性分析 地块的区域属性分析 世纪俊园项目地块位于环路与二环路之间，交通发达，适合用于住宅开发，但由于地块周边社会环境困历史发展的原因，区域规划 较为凌乱，区域中混杂大量农民自建房，外来流南俊发房地产有限公司开发。 为积极配合市政府建设新昆明的规划及响应昆明市政府对城中 村的改造，美化城市景观，建设环境好品质高的住宅小区，经与 凤凰新村村民进行多次协商和谈判，达成拆迁协议拆迁后在此地块上 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,建设世纪俊园项目......”。

5、“.....为层的砖混结构，凤凰新 村以至层的自建砖混结构房，建筑密度大。 项目地块内无保护建筑或文物保护单位 二项目周边环境情况 地块周边建筑物 项目地块位于昆明市北市区，紧临北京路延长线，项目周围以住 宅小区为主，掺杂部分农民房。 项目区域市政生活配套 本项目所处的片区是昆明传统的市民居住区，该片区周边已形成 完善的生活市政配套，学校医院酒店公交餐饮等应俱全。 周边配套米以内 医疗九州泌尿专科医院昆明同仁医院昆明市计划生育服务中心 第二服务站玛利亚女子医院云南妇女儿医院翠康大药房 教育铁路局北站幼儿园春苗幼儿园昆明市妇联艺术幼儿园云 南省电子技学校昆铁五中第十中学盘龙区桃源小学 金融建设银行工商银行农业银行交通银行中国银行。 宾馆雄业酒店金邮大酒店金星宾馆齐宝酒店锦大酒店等。 购 优势 本项目是昆明开发较早的居住区之，社会生活配套成熟......”。

6、“.....交通便捷，比较适合居住。 项目地段好，升值潜力大。 项目规模较大利于项目推广及项目规划。 劣势 项目周边治安较差，周边建筑较零乱，对项目有影响。 新规划对二环路内项目的控制，造成项目建设成本的增加。 项目自然，人文景观缺乏 机会 利用产品的形象包装，树立中高档项目。 本区域为昆明传统的居住区，周边老小区较多，客观上存在为改 善居住环境及新家庭的组合而需要再次置业的人群。而这部分人群长 期居住在本区域对区域有定的感情，以及本区域社会生活配套成 熟，因此再次置业本区域将是首选。 房地产市场整体发展较快，居民购房投资意识增强，新昆明建设步伐加快，促进昆明房地产价格进步的增长，市场的持续火热，对 本项目而言，是利好消息，有利于项目入市。 威胁 未来市场竞争激烈，市场压力大。 国家政策对房地产市场的调控对项目影响的不可控性......”。

7、“.....以及昆明建筑的 发展趋势，提出底层商场加板式高层的建筑方式。并通过从项目 的区域社会经济地理地貌特征及模化的道路，强调项目的鲜明视觉性和独特 的个性，鉴于项目规模较大，方便社区居民和项目周边居民生活购物 方便，项目下部应建商场及商业网点。小区采用人车分流，车辆的使 用和停放全部用地下车库解决。 产品价格模拟 客户定位 通过对昆明市，相似楼盘的调研分析发现，购买城区精品楼盘的 业主，主要年龄在以上，多为白领阶层房地产投资者小型个 体商业经营者。白领阶层和个体商业经营者多数正处在新婚或三口之 家，家庭人口为至人，大部分是在市中心工作或项目区域从事经营活动，事业正在创业阶段，时间观念强，注重生活品质和房屋的性 价比，对教育医疗生活配套要求较高而房地产投资者对房屋地 段，房屋的升值潜力，房屋性价比比较关心......”。

8、“..... 价格模拟 上述客户群中，白领阶层小型个体商业经营者，由于事业 正处在上升阶段对未来充满信心，但是自身事业对资金的需求较大， 而且工作时间短，手中可调动的资金有限，但每月的收入较高并且稳 定，因此这部分客户群多数要求首付不要太高，选择按揭而房地产 投资者购买力较强，但这部分客户群比较青睐小型，主要原因是小户 型总价不高，可租可售，容易变现，风险低，因此房屋总价不宜过高， 应控制在万之间。 目前昆明市同等区对土地的充分利用提出的种切实 可行的方案。 项目的区域社会经济 本项目位于北京路延长线，生活市政配套完善，比较适合居住， 同时项目交通便捷，项目辐射力强，项目周边老小区较多，居民生活 都比较富裕，拥有良好的市场基础，同时世纪俊园项目规模较大，社 区未来居住人口较多，必须要有定的商业配套来解决小区居民和项 目周边居民生活购物方便......”。

9、“..... 提高项目的土地资源的利用。 项目地块的特征 本项目地块面积较大但不规划，地块南北宽，中间较狭长，不利 于项目整体布局，在通对昆明现有住宅建筑类型对比和开发经验，板 式高层能充分利用项目地块南北朝向的优势，并能科学地合理地布局，提高项目地块经济性，而且还可最大限度地把地块周边不规则部 分和部分中心部分作为景观绿化，有利于项目整体品质的提升，打造 精品楼盘。 土地的稀缺性 本项目处于昆明市北市区交通咽喉，地段较好，在加上市区项目 类式大规模土地十分稀少，应充分利用土地资源为项目创造价值，在 通过对昆明现有几种建筑类型的比较和市场的调查发现，板式结构住 宅对土地的利用率较高，市场容易接受，比较适合本项目......”。