1、“.....享受性和 发展性比重上升。住房和购车成为新的消费热点，特别是私家车消费 正处于加速阶段，年北京市居民私家车保有量约为万辆，而到 年年底已经达到万辆，汽车消费的高速增长带动了相关产业 的发展，同时也从根本上扩大了居民的行动半径，进而使其消费习惯 得到质的改变。当然，对商家的商业设施的停车设施的建设也提出了 新的要求，与本项目特征类似的北京金四季购物广场的火爆原因中， 辆的免费停车位起了关键作用。 消费习惯 方面消费习惯对现有的商业发展起着指导作用另方面，通过正确引导，消费习惯也可以做到逐步调整。消费者的调查结果请见 附件......”。

2、“.....项目占地亩，开发商通过前期设计， 计划建设面积约为万平方米，拟建成东部地区的个标志性的购物 中心。 为了更好的对龙房商道项目进行定位和规划，北京龙鼎华房地产 开发公司委托北京世纪华夏资产管理有限公司作为顾问方，对项目进 行调研分析，并根据分析结果对项目进行定位，提交可行性研究报告......”。

3、“.....三环四环甚至是部分五环区域商业项目都成 了商家竟相角逐的对象。 影响商业发展的需求因素分析 影响个城市商业发展的主要因素是人口收入水平支出水平 和消费习惯，其中城市的消费水平除了受消费习惯等其它因素影响外， 最主要的是受消费者规模与消费购买能力的影响。本节将分别阐述分 析。 巨大且不断增长的人口规模是商业发展的基石截止年末，北京市常住人口万人，其中户籍人口 万人。外来人口万人，如果加上规模庞大的流动人口，无疑将 形成个巨大的消费市场规模。 与此同时，伴随着北京房地产市场的开放和户籍身份的淡化......”。

4、“.....这使得北京人口的数字更加庞大。 而持续扩张的人口基数也使得北京的消费规模达到个令商家垂涎的 地步，为商家的成功经营奠定基石。 领先全国的购买力水平是北京商业真正繁有以下主要特征 城市商业吸引力巨大，作为国际性的大都市，无论是出于战略 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,发展要求还是对庞大购买力的追逐，北京的商业吸引了国内外 诸多商家的进驻，可以说北京的商家数量之多和种类之全在全 国都是领先的。 商业持续快速成长，从商业增长速度来看，近几年，北京市商 业的年平均增长速度均在左右，这要比同期平均增长 速度高出约左右。而从业态发展来看，近几年......”。

5、“..... 商业重心逐步迁移，伴随着北京的城市化进程与住宅开发，商 业发展的重心正在逐步从环三环区域向环四环区域迁移，西 北四环的商业发展已经初现端倪。未来几年，环四环商业经济 带将迅速崛起。 商家战略布点加速，在商业发展的良好形势下，借助年 年底商业领域全面开放的机会，国内外知名商家纷纷加速在北 京扎根专卖店专业市场得到大力发展，客层区分更加 明显，店铺面积增加，商品品类越发齐全。 餐饮业势头迅猛。近年北京餐饮市场发展迅猛，据不完全统计，北 京市餐饮业经营网点为万个，餐饮市场规模巨大。随着现代生 活节奏的加快和旅游业的发展，人们外餐的比例大大提高，北京的 餐饮业蕴藏着巨大的市场商机。 娱乐业异军突起。随居民生活水平的提高......”。

6、“..... 出现批连锁娱乐企业，并且其经营情况良好，正在向高端发展。 商业发展预测 基于对北京商业现状的认识和趋势分析研究，经专家反复论证，我 们认为北京商业发展正在逐步形成大企业主导型流通格局的战略发展模式，这战略模式的确定，对预测北京商业今后几年的发展 方向具有重要意义。 从零售业发展来看，根据业态的不同将走向不同的方向，经营日常 用品的超市便利店等业态其连锁经营的趋势已经非常明显，统 采购，统管理，同定价，统 但是北京商铺所显示的空置率和供应规模还是远远小于住宅类办公类等其他物业的开发量。根据北京市商委的商业发展规划，预计 在年人均商业面积将达到平方米这目标已经在年 提前实现，到年人均商业面积达到平方米。在最近新批的 房地产项目中......”。

7、“.....未来的北京商 业地产市场仍然火热。蓬勃发展的零售业将令北京商铺市场持续活跃， 并将进入个大浪淘沙的过程，在这个过程中，将有相当数量的企业 和项目被市场淘汰或更新。在这阶段，房地产开发企业在开发商业 地产时要格外慎重。 商业地产开发供应量概况 新增供给分析 年月北京商业营业用房新增供给项目 项目名称项目位置总建筑面积建筑形式 燕莎盛世海淀区北三环马甸桥平米底商 中安盛业大厦朝阳区北苑路平米底商 莫奈花园顺义区后沙峪乡平米单体会所 •咱们朝阳区东四环东风桥东平米单体会所 瑞都国际通州区九棵营的方向已经势不可挡，追求 共性是这些业态的共同特征而专卖店专业市场百货店等提供 选择性商品则更多向个性化方向发展......”。

8、“.....充分满足自己面向客层的需求。 餐饮娱乐业是讲求个性化消费的行业，随居民收入水平的提高和消 费习惯的变化，伴随着北京近几年进入城市建设高峰期，这些行业 都将得到更快速发展。 北京市商业地产市场的基本情况 据北京市统计局资料显示，年底北京市人均商业面积约为 平方米，而国外发达国家的平均水平却早已达到平方米， 上海大连等城市的人均商业面积也相继超过了平方米。北京作为 高度国际化的大都市，近几年商业地产的发展势头十分迅猛，开发商 也非常热衷于开发商业地产。由于不遵循商业规律而盲目开发，商业 地产在部分地区已经出现饱和现象，但新出现的项目仍然越来越多。 预计在未来几年内，商业地产的盲目开发热潮将会回落......”。

9、“.....通过正确引导，消费习惯也可以做到逐步调整。消费者的调查结果请见 附件，下面将对些关键性的条件进行分析 交通方便因素占据重要地位，交通条件成为居民购物时越来越 重视的因素，这点与北京的住宅区域扩大化及私家车进入家 庭普遍化密不可分。同时，停车场在顾客考虑因素中的地位也 越发重要，成为影响选择些类别的消费场所的关键因素。 交通方式中公共汽车仍占主要地位，但私家车的比例在逐渐提 高。这就对商业项目周边的公交系统提出要求，尽可能停靠更 多的车次。 消费产品中餐饮位列三甲，体现出消费层次的高端性。北京居 民的休闲娱乐与餐饮方面的消费占到日常总消费的左右 其中餐饮更是占到了左右......”。