1、“.....年鑫隆湾经推出销售火 爆。特别是纯粹小户型的商住公寓目前市场供应还是空白。 价格情况 商住公寓和写字楼的价格相差不大，和普通住宅的价格基本接 近。 配套好，物业管理到位的商住公寓售价较高，如恒通财富中 心的商住公寓售价元以上。期房售价元，年月 销售。 出租情况整体出租情况良好。如恒通财富中心财智中心 入住率达以上。 产品特点及功能配套 商住公寓现在市场供应的产品大部分为精装修。 面积段较全，的都有。都有电梯。 个别有中央空调。 高层建筑均以塔楼为主。 建筑风格简约现代。 至少是有厨房厕所的室要平开高走，降低风险。 政府运作风险和项目手续风险，不确定性因素较多......”。

2、“.....企业处于资金积累阶段，对销售回款要 求较高，如果市场旦有变化，对企业发展影响很大。 三规划条件 第部分保定市宏观房地产市场研究 写字楼 市场供应情况及销售情况 目前保定市写字楼市场供应量较大，整体销售状况不理想，销 售状况区域特征明显，象高开区恒祥北大街这样周边配套齐全 商业氛围浓郁交通便利周边自然环境和人文环境良好的区域销 售状况相对较好，如恒通财富中心兴远现代城不夜城本 地块附近的写字楼销售情况般，如康泰大厦建基大厦金马大 厦。 写字楼项目销售周期均较长，般销售周期都在两年半以上。 价格情况 本市写字楼价格与住宅价格拉不开差距，平均只有二三百 元左右的价差......”。

3、“..... 产品特征及功能配套标准 面积段较全，从的都有。 大部分是简装，部分产品带卫生间。 部分带中央空调，带中央空调的写字楼售价普遍较高，大 致比不带中央空调的写字楼高元。 现市场上供应的写字楼从配套上基本能满足办公使用要求。 市场结论从整体写字楼市场销售状况及租赁状况分析，不难看 出保定市作为二三线城市外来企业较少，加上本市公司保守思想的 影响，办公选择门脸的和住宅楼的较多。写字楼市场供大于求，此物 业类型从市场角度出发不可行。 商住公寓市场供应情况及销售情况 商住公寓现在市场上的供应量较小，整体销售情况不错。 面积在户型结构合理的比较畅销，面积在 以上的相对销售缓慢......”。

4、“..... 位置处于商业氛围好交通便利周边配套完善的商务公寓相 对于位置较偏的销售情况好。如秀兰银色星座虽然价格降到元 比这 样的价差很小。 无论个项目自身相比还是不同项目之间比较，现房与期房 的价差较大。但现房基本上是有价无市。如高区的恒通财富中心 销售初期元，而现在的二手房出售价达元兴远 现代城期房现售元，而发展大厦现房元。 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,出租情况 项目后期物业管理的好坏直接影响写字楼的租售状况，后期 管理到位的出租情况比较好。如高区的恒通财富中心采用四星 级酒店管理模式出租率较高，而本地块附近的建基大厦金马大 厦十方商贸城等项目后期管理不善导致出租率基本为零......”。

5、“.....写字楼内比较萧条，空置率极高， 现在还有三四家房产写字楼项目还未交付使用，可以看出本市写 字楼市场供大于求。出租状况区域特征明显，部分高区写字楼出 租情况相对较理想，但出租率还在以下，而大部分单位选办公 地点时对火车站附近区域不太论从保定酒店业的经营情况来看，有星级的配 套和服务好的酒店，入住率非常高，这种现状使部分投资 客户非常看好这种物业形态，但保定房地产市场，销售酒店 产权的项目极少，酒店做产权销售市场前景不错。 第二部分项目地块分析 优势分析 本项目地块位于老城市中心火车站附近，建华路与裕华西路 交叉口东南角。该地段属于城市级地段，交通便利，各项城市 配套设施齐全......”。

6、“.....人气较旺。 距以保百为首的城市中心商圈很近，购物方便。 项目三面临街，商业价值较高。 乡镇进城人较认可此地段，在他们印象中火车站附近直是 城市最繁华的中心。距建华批发市场，十方商贸城较近，由此带来很多商机。 二项目劣势及风险分析 政府规划风险和地块风险 目前该地块土地规划已到期，新的设计规划要求不确定因素较 多。 随着以客运为主的高速铁路的建成通车使用，而旧保定房地产市场上供应的可供投资的项目比 较多，随着购房者所购物业交房日期的临近，今后经营出租投资 收益兑现等问题会逐渐暴露，旦投资收益兑现不了，会大大降低人 们的投资热情，客户购买会越来越理性。 本地块周边没有个成功案例......”。

7、“.....租售价格均较低。 不过保定市每年的商品房销售面积大概在万左右，现在 保定市场上供应的住宅主要集中在高开区，此区域因产品同质化严重， 有部分滞销楼盘，而本地块虽然不处于特别有发展前景的地方，但 是因为市场上供应小户型公寓较少，本区域内也没有此物业类型供应， 因此不会影响销售大局。 三开发商自身风险 佰盛公司成立时间不长，在项目选择上应走稳妥路线，不应该 选择高风险高回报的项目，不应该走赌博路子。在项目运作方面要稳 妥，比如对本项目开发产品选择小户型套价较低的产品对销售价 格不应有过高的期望值......”。

8、“.....可能会好，也可能会更糟。 此地块不是政府规划的发展方向，处于被抑制的方向。 保定市民对火车站区域不太认可，自住购房及购物基本不选择 此区域。 地块周边环境较乱，人员素质较低，周边大部分都是中低收入 人群，消费能力较弱。 地块附近流动人群较多，固定消费群少。 此地块经过几次转手，地价较高此地块为级商业地段，市 价在万亩，而贵公司拿地的价格高达万亩。 因此地块空置多年，大部分人都认为是烂尾项目。 因项目周边无经营景气的项目，好多人认为此区域附近风水 不好，经营什么都不成功。地块面积小，在产品设计上局限性很大......”。

9、“..... 面积段较全，的都有。都有电梯。 个别有中央空调。 高层建筑均以塔楼为主。 建筑风格简约现代。 至少是有厨房厕所的室厅。 市场结论从市场角度看，商住公寓宜商宜住，市场受众人群广 泛，需求较大，特别是位置处在闹市区小户型的倍受购房者青睐， 而且本地块附近符合市场需求的商住公寓供应量非常小，所以此物业 类型从市场角度出发是可行的。 底商 市场供应情况及销售情况 现在市场上底商供应量较大，无论住宅商业写字楼的 二层部分基本都是底商，整体销售情况良好。尤其是小进深大面 宽，面积在以下的底商比较畅销，面积在以上套价 在万以上的商铺销售缓慢......”。