1、“.....内部投资回报率， 投资回收期年非商业房产建成后第年收入为万元，营业净利率，投资净利率，投资回收期年。 按普通拆迁成本万元亩，项目总投资人民币万元，其中商 业房产投资万元，非商业房产投资万元。建成后，商业房产净利 润人民币万元，营业净利率，投资净利率，内部投资回报率 投资回收期年非商业房产建成后第年收入为万元，营业净利率， 投资净利率，投资回收期年。 二本课题研究的程序 北京国智景元旅游顾问有限公司受四川统和实业股份有限公司和中国民族 证券有限责任公司的委托，对天府水镇项目开发进行预可行性研究。签订委托协 议后，以公司成员为主，由公司专家委员会相关专家，以及特邀专家担任顾问， 组成项目组，对委托课题进行研究，研究成果编制为文本，即天府水镇项目预 可行性研究报告。 具体研究程序为 编制工作计划 在天府水镇项目预可行性研究工作开展前期......”。

2、“.....根据具体情况，首先编制了工作计划，包括研究工需争取政府在经营前期应给予税收等方面的优惠政策支持 为成功打造该开发区，须政府在设施的立项审批周边区域今后的土地开发方 面认同统规划统开发。 天府水镇商业房产的利润与土地拆迁成本呈系数为的负相关关系，可 见区域开发的关键在于拆迁的成本高低和拆迁的执行力度，建议政府在进行土地 补偿的同时，运营商应本着先易后难的原则执行拆迁，并采取合理的开发运作模 式，有计划地分期进行市场化操作。 第章总论 项目概况 都江堰市是四川省的县级市，隶属于省府成都，位于成都市区西北约公 里。都江堰市是川西地区进入成都平原地区的第座经济重镇，作为国家历史文 化名城，因世界文化遗产都江堰水利工程即都江堰景区而闻名遐迩。 都江堰市山水相依，自然环境条件优越，曾获得过首届中国人居环境范例奖......”。

3、“.....整座城市以都江堰景区为轴 心，沿岷江及其支流而建，呈扇形结构。随着自身以及成都综合实力的不断增长， 近年来，都江堰市的城市建设也有了显著的发展，并突出表现在城市新区的建设 方面。 由于城市地位的提升，以及城市发展潜力的日益突显，日前，都江堰市已被 确定为四川省中小城市实施城市经营理念的重要试点城市，紧邻都江堰景 馆特色美食城高星级酒店产权公寓酒店会议中心度假别墅等，实为 个系统化的旅游及商业地产区域。 天府水镇的成功在于它能否被视为都江堰市的城市中心板块，大成都的特色 旅游商业板块进行运作。因而，它将通过整体性打造，创造各单体项目的互补与 关联性，提升与完善城市核心功能结构旅游城市的旅游与商业功能结构，实现 土地升值，反之也推动了项目升值，并带动周边土地升值，实现了城市经营 的理念。 因此，天府水镇将采取城市板块的整体开发模式，在政府的调控监督下......”。

4、“.....即四川统和实业股份有限公司担任区域运营商的角色，进行区域的 开发。方面，与政府和相关机构合作，进行整体区域的拆迁基础设施建设 区域环境的打造等，另方面，推动旅游项目开发商地产项目开发商项目投 资商的参与，整合资源，整合市场，实施集约化的开发运作。 作为城市区域运营商，四川统和实业股份有限公司在天府水镇的些项目上 将引入其它的开发商，如高星级酒店等，而对于另些项目则将自行承担开发商 的角色，如沿江商业休闲区的全部或局部等，以此，既保障了企业的商业利益， 又保障了天府水镇整体的投资与开发水平，使之能够成为个与世界文化遗产相 匹配，世界知名的生态文化社区。 天府水镇将采取区 的旧城改造问题因此显得迫在眉睫。 同时，都江堰市也明确提出了实施城市历史文化复兴工程的理念，与城 市经营紧密关联。可见，能否通过旧城改造，振兴升华城市特有的历史文化 积淀......”。

5、“.....将是都江堰市谋求更大发展的决定性因素之 。 本次研究项目位于都江堰城市轴心，紧邻都江堰景区，占地亩，属于旧 城范围，是都江堰的城市核心区，也是都江堰城市历史文化复兴工程的核心项目。 本项目充分利用各方面优势，拟建设成为个以水文化为核心，以都江堰本 土文化四川天府文化为依托，以主题休闲和特色游憩为主题，兼顾观光娱乐 度假购物会议功能的生态城市型文化休闲中心区。即水生态城中城，并 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,命名为天府水镇暂定名。 通过持续开发与系统运营，天府水镇将成为四川旅游的必游景区成都的特 色休憩中心区，针对外地旅游市场成 都休闲度假及商务会议市场，以及本地消费市场的综合需要，创造城市自然 人类和谐互动的局面，在创造极大商业价值的同时，以期获得最佳的综合效益......”。

6、“.....拥有合理的市场支撑，具备相当的可行性。 项目安排的可行性 天府水镇是个整合了旅游休闲与商业地产项目的整体区域，综合功能较 完整，结构清晰，是个合理且具有独特吸引力的系统工程，各项目通过功能关 联景观关联和交通关联，形成了目标市场和消费结构的关联，在商业开发经 营管理上具有操作的可行性。 在项目结构安排上，天府水镇分为历史保护区国际接待区度假别墅区 商业休闲娱乐区水利博物馆区产权酒店区美食餐饮区入口接待区八个功能区，在项目内涵与表现形式上，都充分考虑了与都江堰景区都江堰市成都 的地脉人脉文脉的关系，因而在项目的设计安排上，不存在技术性的障碍。 文物与文化保护的可行性 西街文庙等是都江堰市重要的文物古迹资源，尤其是西街，可以被认定为 是都江堰景区重要的资源补充。天府水镇中，设立了西街历史保护区，力图通过 保存整修修复更新等措施......”。

7、“.....同时，针对文物 特征，赋予定的旅游价值，以此提高了天府水镇整个区域的旅游吸引力，保护 与开发相促进，在文物保护上是可行的方式。 都江堰市因水建堰，因堰兴市，作为个滨水城市，凝聚了中国几千年来滨 水而居的人类生活方式。水文化，在都江堰市既有显著的体的投资价值。 几点建议 以城市经营手段进行区域运营是天府水镇开发的关键，从策划到经营的 各环节也是环环相扣的系统工程，因而应在政府指导调控下，由个区域运营商 进行统的开发运作，以实现预期目标。 在策划和市场调研的基础上，应对开发区域进行总体规划，全面掌握资源 状况，针对更充分的市场评估，做出量化的技术方案，为工程立项和项目设计提 供技术支持，并对子项目进行全方位论证。另外，也要加强修建性详细规划工作， 尤其应重点论证给排水和环保工程的可行性。 规划方案的设计，建议站在城市经营的角度，以项目可持续经营的眼光......”。

8、“.....纳入城市系统，并为今后 的增容作好预期准备，以控制今后的营运成本。 天府水镇的开发，建议重点考虑其在四川旅游线路上的地位，应可对都 江堰市成为知名旅游目的地产生巨大的推动作用。 与古堰景区的互动是天府水镇必须考虑的因素，两者关系的协调将直接决 定都江堰城市旅游的发展走向。建议两者能够达成实质性的互动合作，以形成利 益共同体。 从政策资源运用角度看，建议政府在拆迁土地补偿税收优惠产业导 向调控三方面给予支持。其中，拆迁土地补偿直接决定了项目的盈利水平项目 投资额大，回收期长，现，也具有定的个 性特征。天府水镇以水文化为主题，在文化的利用保护与传播方面，都是可行 的。 工程技术的可行性 从工程技术角度看，该项目在选址地质条件水电配套土木建筑设备 设施等各相关方面，不存在实质性的工程技术障碍，具备工程实施的各方面条件......”。

9、“..... 环境保护的可行性 从环境上看，都江堰的山水林城堰相依共存，拥有优越的生态与气候条件， 岷江及其穿城而过的七条支流水质良好，市区内的玉垒山等山体植被保护较好。 天府水镇通过设计建造大面积的绿色景观，纳入都江堰市生态环境建设和保护 工程体系，将保证植物的多样性，与玉垒山及都江堰景区共同成为城市的绿肺。 目前，旧城区居民的环境保护意识较弱，环境保护的投入也有所不足，作 为老城区的工商贸易区，空气污染噪音污染视觉污染的问题较明显。天府水 镇立足于对环境的高标准要求，对环境品质的重视将放在首位，因而在区域开发 和项目设置上，也充分考虑了环境保护的可行性。 经济可行性 如果政府能提供定的政策及土地补偿优惠，则天府水镇将有较理想的投资 回报率。在政府土地拆迁补偿的前提下，区域开发总体项目的净现值为人民币万元，现值指数为，税后财务内部收益报酬率为......”。