1、“..... 对项目的可行性与开发经营策划提出初步意见，并对项目的规划设计 建筑方案设计环境艺术设计提出相应的建议。 结合公司的状况和项目的特点，探索项目开发经营的可行方式。 对项目进行投资分析和风险分析。 对项目决策及其实施的优化提出建议。 二报告编制依据 江苏省大丰市市规划局规划方案 国家建设部及江苏省颁布的与房地产相关法律与政策 现场勘察和实地调研所得资料。 上海置盛房地产经纪有限公司提供的资料 三项目概况 大丰市位于中国东部沿海，江苏省中部，东临黄海，属长江三角洲经济区， 市区西部的大丰经济技术开发区是江苏省省级经济开发区，占地平方公里， 起步区平方公里，目前已全面实现九通平,近多家企业进区投资办 厂。 新天地花园占地亩二十二万六千四百平方米......”。

2、“.....东临现已开工 建设，建成后将成为类口岸，直接通航韩国日本香港等国家和地区。 大丰市已基本构建了较为完善的基建设施与交通网络，为其更好的融入中国 最具经济活力的区域长江三角洲，奠定了基础。 特别需要指出的是待沿海高 速公路即同三高速公路营建完成后，大丰同长江三角洲核心区域上海的经济 地理距离将大大缩短，极具潜在区位优势，给大丰市带来接受发达地区强辐射的 新机遇......”。

3、“.....归档资料。 未经允许，请勿外传......”。

4、“.....可以预见随着长江三角洲经济 的发展尤其是苏南经济的崛起，日益增高的土地及劳动力成本将挤压出绝大部分 的劳动密集型企业，北迁将成为该类企业的发展趋势，能否把握该项机遇，将自 身的区位优势和劳动力优势转化为经济发展动力，是该市经济发展的关键。 房地产状况 衡量房地产市场形势，必须遵循以下基本标准首先要看房地产业的发展与 宏观经济状况的适应度其次要看商品房供给与需求的均衡态再次要看房屋价 格的波动状况及其走势。 从目前全国房地产市场的运行情况看，正处于正常发展 的佳境状态，如果从房地产周期角度看，则是繁荣健康发展阶段。 城市化进程加速房地产业发展。 工业化的发展将极大的加速城市化进程......”。

5、“.....城市中心功能的进 步完善，将会形成房地产市场向上的新的动力。 年之内如果国家不出现大的 政策性调整，房地产市场还将会有年的高速发展时期。 大丰市的经济刚起步，房地产市场目前来说还不是很发达，全市尚未形成真 正意义上的具有较强竞争能力的房地产公司，在市场产品力上也极为薄弱，还未 有任何具规模的小区形成，并缺少大量先进的房产设计和营销手段，市中国市场的逐步国际化，地产信托和房地产基金等融资方式将得 到进步的拓展。 在充分的资料基础上，综合上述房地产投资环境分析和经济形式成因分析， 可得出结论国家宏观经济形式是可喜的，与房地产有关的政策和法规有利于房 地产市场的进步发展和活跃......”。

6、“..... 第三章项目周边物业市场调查分析 项目调查是可行性研究工作的基础，是在地域选择后进行的多项生活指标的 调查。 本次调查分析主要是针对拟投资地块的地理环境，大丰房地产市场，地区 既有的生活消费条件，住宅消费者等几个方面的调查，为项目的可行性分析和研 究提供充实的研讨依据。 投资地块的地理环境 本项目位于江苏省大丰市开发区内，地处中国江苏省中部，长江以北，黄海 之滨。 全市总面积平方公里，总人口万。 辖个镇和个港口经济区， 从区位状况来看，其地处中国东部沿海开放带，从属上海经济区，受长江三角洲 经济圈辐射，经济发展的区位优势十分突出。 这里与中国最大的城市上海和 江苏省省会城市南京相邻，铁路高速公路穿境而过，南京禄口机场和盐城机场 近在两侧......”。

7、“..... 大丰市目前真正从产品本身出发，具备较先进的规划理念的个 案屈指可数。 虽然目前的在售楼盘较少，有的已经售完，但土地拍卖和新开发的 楼盘数量正在增加，该市的房地产市场年变化较大，销售量和价格涨幅增 长较大。 随着经济发展收入增加居住水平的提高而不断演变，大丰市的房地产将 会迎来个蓬勃健康发展的阶段。 三有利投资经济形势成因分析 国家宏观经济的影响 江苏省大丰市经济发展势头良好 全国整体房地产市场发育发展情况良好 展望年中国房地产业将沿着通过规范而求得可持续发展之路前进。 年，房地产市场将继续按三个基本的要求保持快速发展势头。 我国将把扩大 消费作为扩大内需的着力点，住房消费也将继续升温。 为了保持房地产市场的健 康发展......”。

8、“.....通过加强土地市场建设，压缩房地产信贷， 加快和完善房地产信息收集系统等，抑制部分地区增长过快的房地产投资，适当 控制房地产市场价格，防止泡沫经济产生危害国民经济发展和社会安定。 公积金归集商业银行住房贷款的有力支持房地产融资多元化发展 国内房地产企业日益加强房地产基金的关注与需求，国外房地产基金纷纷酝 酿在国内建立基金市场，都将对房地产基金的建立产生积极的促动作用。 预计 年，随，绿树成荫风景优美，红花中心河相伴果林，由此该地 块系大丰新市区的最佳路段，小区三面临街，可建商品用房达长，地理位 置极其优越，交通方便，环境优美，是未来大丰个购物美食娱乐休闲居 住小区环境及其独特的新天地。 根据江苏省大丰市市规划局的要求，该地块的主要用途是住宅用地，容积率 不超过，建筑密度不大于，绿化率大等于......”。

9、“..... 据调查分析及以上资料，项目产品定位为中高档次的住宅新区。 公司委托加 拿大泛太平洋设计有限公司所设计的规划方案已获得大丰市政府批准，该方案初 步确定项目主要技术指标如下 总用地面积公顷，合亩。 容积率 总建筑面积万 其中商业万 多层住宅万 小高层住宅万 别墅万 公建面积万 ④建筑密度 绿化率 第二章项目开发经营环境分析 年国内经济及房地产市场回眸 年月房地产共开发完成投资亿元，同比增长 开发到位资金亿元，同比增长购置土地面积万平方米，同比增长土地开发面积万平方米，同比增长 商品房施工面积万平方米，同比增长商品房销售面积为 万平方米，同比增长商品房销售价格元平方米，同比 增长。 年房地产市场对民经济的发展起了巨大的推动作用......”。