1、“.....使国民经济逐步实现持续健康快速 稳定的发展。在此期间，国内生产总值年均增长，地方财政收入年均增长，实际 利用外资年均增长，外贸出口总额年均增长，工业生产总值年均增长，人 均年均增长。这阶段的代表性事件是中海壳牌南海石化项目的最终签订。预计 未来五到十年间，大亚湾区的石化产业将投入到亿元的建设资金，巨大的产业集 聚效应将为大亚湾的工业化城市化提供强有力的物质支撑，也将为整个惠州市的跨越式发 展提供契机。 惠州市的区位条件 惠州市是珠三角东部联系粤东地区的区域交通枢纽，紧邻深圳东莞广州等珠三角发达城 市和国际大都市香港。惠州市区西距广州市公里，东距汕头市公里，南与深圳市相 隔公里，惠州市南部的澳头港到香港中环码头仅海里。 良好的区位条件是区域经济快速发展的重要因素，其毗邻香港的优越区位条件便是其中最重 要的因素。改革开放以前，珠三角西岸的发展快于东岸......”。

2、“.....由于东岸接近香港， 近水楼台的优势突现，到年，深圳和东莞的人口和国内生产总是惠州近年城市开发建设的重点 地区，是江北新城的核心地带。拥有丰富的经济资源及人文资源，经济文化金融 商贸科技氛围较好。 发展商简介 惠州市房地产开发有限公司成立于年月，前身为惠州市经济贸易发展公司。该 公司以房地产开发经营为其主营业务，是集土地房屋开发和房屋经营服务为体的综合性 开发企业。经过多年奋斗，该公司以全新的运行机制，灵活的经营方式，大胆改革务实创 第章惠州市社会经济发展概况 惠州市经济社会发展概况 惠州市位于广东省东南部珠江三角洲东北端，南临南海大亚湾，与深圳香港东莞毗邻， 北连河源市，东接汕尾市，西邻广州市。惠州市地处低纬度，北回归线横贯全市，雨量充沛， 阳光充足，气候温和，属南亚热带季风气候区。 惠州市是广东省的座历史文化名城，素有粤东重镇......”。

3、“.....改革开放以前， 惠州市经济基础相当薄弱，直到年，全市国内生产总值亿元，工农业总产值 亿元，其中工业产值仅为亿元。改革开发以后，特别是年地改市之后，全市经济社 会进入了迅速发展充满生机活力的时期。 多年来，惠州市国民经济持续快速发展，经济实力大大增强，社会和经济面貌都发生了巨 大的变化。惠州已由寂寂无闻的边陲之地变为方备受关注增长， 年达到平方公里地方财政收入年均增长，年达到亿元工业生产总 值年均增长，年达到亿元人均年均增长，年达到元 三次产业比重从年的产独大发展到年退居第二的位置，但该阶段第二产业的比 重始终最小，惠州市还没有完成从农业市到工业市的蜕变这期间，惠州市实际利用外资 和外贸出口也开始大幅增加，但由于基数太小，惠州市经济并没有出现质的飞跃。 年是惠州市经济从起步进入快速发展的阶段，经济社会各项指标都经历了前所未 有的大发展，年均增长......”。

4、“.....实际利用外资年均增长 ，城镇建成区面积年均增长，外贸出口总额年均增长，人均年均增长 。从年到年，惠州市工业生产年均递增，第二产业的比重迅速上升到 首位，年占的，第产业迅速下降，年占的，成功实现了 从农业市向工业市的转变。该阶段的代表性事件是当时我国处于房地产开发的高潮，当时的 惠州是房地产投机狂潮最集中的地区之，迅速蜂拥而来的投机资金度使惠州市经济发展达到辉煌的顶峰，同时也托起惠州市人民对本市经济发展的高远幻想。这阶段的另个代 表性事件是熊猫汽车城项目在惠州进行谈判的启动和终止。这些事件对惠州的经济社会发展 产生了极大的影响，随着房地产泡的投资热土，从个典型的农 业经济区域变为进入工业化发展阶段的新兴城市。 年，全市实现国内生产总值亿元，比年增长倍，年翻了三番多，年均 增长。年行政区划调整后，惠州市现辖惠城区惠阳区惠东县博罗县龙门 县，除龙门县外......”。

5、“.....全市总面积平方公里，城镇建成区面积 平方公里。按惠州市统计年鉴口径，年底，惠州市总人口为万，其中户籍人口 常住人口万人，外来人口暂住人口万人。全市现有个乡镇，个街道 办事处，个行政村，并设有两个国家级开发区大亚湾经济技术开发区和仲恺高新技术 产业区。 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,惠州市人民政府驻地惠城区，惠城区土地总面积平方公里，总人口万惠阳区 土地总面积平方公里，总人口万。 惠州市经济社会发展历程与特点 纵观惠州市近二十几年的社会经济发展历程，可以划分为三个阶段第阶段是改革开发后 到年，第二个阶段是年，第三个阶段是年到现在。第阶段，年 到年是惠州市经济发展的积累阶段，这个时期的代表性事件是中国开始实行改革开放， 香港的劳动密集型产业逐渐向珠三角转移。 惠州市的经济发展比之改革开放前发展要快得多，年均增长......”。

6、“.....年达到万人城镇建成区面积年均对生态环境的加强保护和建设，惠州市未来将成为珠三角重要休闲旅游基地，成为 珠三角东部产业转移的最直接承接地。第二章项目概括 研究基础 用地单位惠州市房地产开发有限公司 发展商惠州市房地产开发有限公司 用地性质商住楼高尚住宅 项目名称广场 用地位置惠州市江北号小区 用地现状已开发 可行性研究分析的基本依据 国土证惠府国用字第号 惠府国用字第号 惠府国用字第号 惠府国用字第号 建设用地规划许可证惠州市规字第号期 商品房预售许可证惠州房预许号期 项目经济技术指标和有关参数 规划区总用地面积平方米，已开发......”。

7、“..... 研究过程 研究目的 项目可行性研究是项目立项的依据，亦是项目开发成功的基础，通过系统的研究， 从城市规划的角度对本项目进行评价 运用房地产价格评估的方法，测定项目各类开发物业市场售价 综合市场需求及资深建筑师意见，对项目住宅小区规划作出评价 从实际操作的角度计算分析项目投资成本及预计投资进度 结合实际情况对项目的投资进行财务分析，计算项目的可能收益，分析影响收益的重要因 素按投资开发的进度安排资金筹措与运用计划 综合各类分析，对项目的开发可行性作出判断。 研究方法 为达成研究目的，我们在研究方法选择上依据针对问题，简单明晰，切实可行的原则选 择了三种主要方法是抽样调查和典型调查。主要针对需求......”。

8、“.....采用分级多层原则访问个家庭，并在此基础上召开座谈会，同时进行对主要 类似楼盘进行个案调查。二是专家研讨会。邀请营销估价工程建筑预算等各方面专 家就些典型问题展开讨论。三是计算机模拟运算。对影响本项目开发的主要因素进行变量 互换对比。 项目背景 广场位于惠州市江北号小区，为新城区的心脏地带，西临广汕公路和全市的金融 商业中心，新行政区及全市体育文化中心，北通惠州火车站，交通十分便利，项目所处地区 是惠州市走向二十世纪，形成大惠州城市的关键城区，也可依据惠 州房地产市场的特征决定市场定位，可依据技术经济评估，了解项目运行的投资收益及回收 期，尤其是测算项目实际的开发成本，以作为后期市场营销计划决策的主要依据。事实上， 可行性研究已形成清晰的目的，本项研究亦不例外，目的在于对广场投资开发提供可行性决策依据。 研究人员 可行性研究涉及到技术与经济两个层面......”。

9、“.....因此， 要求研究人员具有扎实的专业知识和工作经验。为了达到本初步投资可行性研究的既定目标， 惠州市房地产开发有限公司专门成立由市场研究人员营销策划人员房地产估价人员 工程技术人员城市及小区规划研究人员资深建筑师投资预算人员财务分析人员等组 成的顾问小组，通过搜集大量相关的市场资料及城市规划资料，结合项目自身特点，对项目 开发的可行性进行了系统和深入的探讨，并对项目的营销策划进行初步探讨。 研究内容 房地产项目所涉及内容十分广泛，因此，本项研究的内容亦较为复杂，总体上来看，我们依 据预期收益和成本两条主线，将内容分为五大部分，即研究原则，市场研究，项目评估，投 资分析和基本结论，个中涉及的主要分支内容包括 全面收集项目周边的大量市场资料......”。