1、“..... 从年月底开始，我所专家组会同开发公司负责人就上述项目的可行性问题到 荡口镇进行了实地考察。之后，我们通过多方面收集有关中国宏观经济苏锡常地 区经济发展趋势苏锡常地区房地产市场发展情况，特别是低密度房地产开发情况 等文献及数据资料，同时利用我所近年来作的相关问卷调查及无锡市房地产市场作 的问卷调查数据资料，对开发项目进行定量定性分析，在此基础上进行综合分析， 并得出切合实际的结论。现将我们的调查情况和意见报告如下 总论 项目概况 根据开发公司提供的项目建议书，无锡鹅湖旅游度假区开发项目，位于无锡市 锡山区荡口镇总体规划中的旅游休闲度假区用地内。项目规划用地为亩，计划 分两期开发第期开发以休闲旅游居住为主，用地约亩。建筑容积率， 建筑密度，绿化率，建筑限高以低层为主，局部公建不超过......”。

2、“.....建筑风格注意与古镇风貌相协调，预计投资合的经济聚集地。世纪中叶，无 锡就是中国四大米市之，大江南北的丝市钱市布码头。上 世纪初，无锡是中国民族工业的发祥地之。近年来随着沪宁高速公路江阴长江 大桥锡澄高速公路的相继建成和沿江高速公路锡宜高速公路宁杭高速公路的 加快建设，无锡形成了域内半小时的通勤圈，与沪宁形成了小时的通勤圈。海内 外的大型超市和现代物流企业入住无锡，扩大对长三角地区的经济辐射。无锡作为 项目名称无锡市锡山区荡口镇鹅湖旅游度假区。 项目建设单位无锡鹅湖度假区开发有限公司以下简称开发公司。 可行性研究承办单位简介 无锡市社会经济比较研究所是由无锡市场协会无锡市最大的行业协会之主办， 无锡市民政局批准并依法登记注册的，具有独立法人地位的民办非企业单位，属非 营利性研究机构，主管部门为无锡市人民政府经济体制改革办公室......”。

3、“.....同时为各类企业特别是为各类市场提 供管理重组等咨询服务。 无锡市社会经济比较研究所的领导成员是 吴敬琏所长兼职国务院发展研究中心研究员，全国政协常委，我国著名经济 学家心 中央编译局等中外机构支持下，研究所先后于年连续两次举办市场经 济与民间商会国际研讨会，全国政协常委著名经济学家吴敬琏，国务院发展研 究中心党组书记副主任陈清泰，国家财政部副部长楼继伟国家体改委副主任李 剑阁全国工商联副主席保育钧等中国政府高层官员，以及美国福特基金会驻华首 席代表法国巴黎工商会驻京首席代表德国中小企业联合会驻宁首席代表世界 银行驻华代表处首席经济学家美国及澳大利亚商会的代表，美国哈佛大学波士 顿大学教授等许多外国专家学者与会参加学术讨论......”。

4、“.....在国内外相关研究领域具有良好的声誉。 根据无锡鹅湖度假区开发有限公司的委托，无锡社会经济比较研究所对无锡市 锡山区鹅湖旅游度假区开发项目以下简称开发项目进行前期可行性研究。 本所进行该项研究的主要依据是 由开发公司提供的无锡市锡山区荡口镇鹅湖旅游度假区项目建议书以 下简称项目建议书 无锡市锡山区国土管理局批准的用地规划 锡山区荡口镇提供的，并由无锡市规划局批准的无锡市荡口镇古镇风貌旅 游休闲开发区规划。 范围和限制根据开发公司的委托，我所主要是对该项目的可行性作前期的调 荣敬本所长兼职中共中央编译局研究员，经济社会体制比较杂志主编， 著名经济学家 赵人伟所长兼职原中国社科院经济研究所所长研究员，著名经济学家 浦文昌执行所长经济学高级研究员。 王安岭副所长兼中共无锡市委政策研究室副主任......”。

5、“.....高级经济师 无锡社会经济比较研究所先后承担的大型科研和企业咨询研究项目有市场经济与 民间商会县乡两级地方政府的治理结构改革从压力型体制向民主合作 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,型体制转变广东大亚湾核电合营公司发展模式研究无锡朝阳集团改革 重组方案无锡食品商城短期质押贷款现货批发交易方案设计等。先后出版 理论学术专著部，为数十个工业和商贸企业批发市场提供咨询服务。 无锡社会经济比较研究所与美国福特基金会具有良好的合作关系。研究所关于中国 民间商会的培育和发展地方政府治理结构改革经济体制转型地方党组织领导 方式的改革和完善等研究项目得到了福特基金会的资助，其研究成果获得了基金会 专家的高度评价此外，研究所还与法国巴黎工商会德国中小企业联合会就经贸 中介理论研究等方面进行长期合作......”。

6、“.....虽然从去年以来，些中央高层领导 再强调要防止房地产过热，但是并未否定加快住宅开发的必要性。胡锦涛总书记在不 久前召开的中央经济工作会议上明确指出住房汽车电信旅游环保等行业 发展很快，与提高人民生活水平和质量密切相关。这些领域市场潜力大产业关联 度大，对促进结构调整拉动经济增长有重要作用。要完善政策，促进其健康发展。 这论述充分表明，在今后较长时间内，至少在本届政府任期内，我国的住房开发 必将继续以较快速度发展，而绝不会出现对房地产开发进行刀切的强劲的收 缩政策。 加强对房地产开发的宏观调控力度。为了促进房地产市场健康发展。国家及 各级政府将加强对房地产市场的有效调控，包括运用税收金融行政监管等多种手段，旨在克服目前部分地区投资增幅过大土地供应过量价格上涨过快等不同 程度的过热虚热和结构性问题，以防止出现较严重的风险......”。

7、“.....当前首先出台的就是明令禁止别墅开发的系列相关政策。如国土 资源部已通过全国进步治理整顿土地市场秩序电视电话会议，提出对违规 建立的各种园区要进行清理，对土地执法中的做法坚决纠正。各级土管部门 已经停止对别墅开发用地的审批。 安南长北塘锡山惠山滨湖新区个区。是全国首 批个较大城市和个重点旅游城之。 经济总量。年无锡国内生产总值亿元人民币下同，比上年增长 ，人均国内生产总值接近美元全部工业总产值现价亿元，增 长，财政收入亿元，增长固定资产投资总额亿元，增长 社会商品零售总额亿元，增长。无锡以全国万分之五的土地千分之 四的人口，创造了全国百分之的经济总量。主要经济指标在省内以至全国大中城 市中继续位居前列。城市综合竞争能力在全国个大城市中排名第六位。 地区的开放度。年无锡就被批准为沿海开放城市，至底......”。

8、“.....合同利用外资亿美元，累计实际利用外资 亿美元，世界家著名跨国公司已有多家在无锡投资兴业。年 年，合同外资和到位外资分别达到亿美元和亿美元，增长和。全市 已形成个国家级开发区和个省级开发区，累计开发达平方公里，合同利用外 资实际到位外资约占全市总量的，成为全市对外开放的龙头。外贸出口保持 良好态势，去年自营出口亿美元，增长。 区位优势。无锡位于长江三角洲的几何中心，北枕长江，南抱太湖，东距上 海公里，南接杭州公里，西临南京公里。区域经济圈内由个县， 万人口。无锡在在历史上就是南北通衢东联上述政策走向对本项目的影响 我们认为上述政策对本项目的影响具有两重性方面，它将制约本项目中的别墅 型住宅的开发另方面，它将在客观上为本项目造成潜在的竞争优势。理由是 经济型和高端别墅需求仍然旺盛，别墅价格在未来几年里仍会呈上升趋势......”。

9、“.....但未充分估计市场对别墅 住宅的需求。根据中国房地产指数系统主办的上海别墅指数系统首次发布会的信息， 上海别墅指数办公室年月别墅指数报告显示，上海别墅指数已达 点，比月基期上涨点，上涨比例。据该报告预测，别墅价格在未来几年 里仍会呈上升趋势，经济型和高端别墅需求仍然旺盛。在这种条件下，人为地禁止 别墅开发是不符合市场规律的。 本项目的创意是旅游度假区开发项目，较好地回避了禁令红线，禁 令对项目的影响程度将大为降低。 由于各级政府在近几年中已经不再审批别墅片区用地，本项目已批用地的 含金量将有所升值，更为重要的是，这将为本项目排除掉相当批别墅开发的 竞争对手。 项目环境分析 无锡国民经济概况 无锡市行政区划及地理位置。无锡地处太湖之滨。全市总面积平方公里， 年末人口万，其中市区面积平方公里，人口万......”。