1、“.....是买方的市场，金融危机的影响还没有消散， 立即开发估计在年半后可以将产品推向市场，那个时候的形势估计开始好转，时间刚刚好。 该宗地已在开发中，不作土地储备。 第二部分法律及政策性风险分析 项目用地取得使用权的法律手续及现状描述 项目用地现状 土地所有权归属国有土地 土地使用权归属珠海天朗海峰商贸有限公司 土地他项权益没有 土地用途商业住宅用地 项目用地现状的文件略 项目用地规划 项目用地规划用途拟规划为商业住宅用地 规划批文略 以取得的政府文件 目前尚未办理项目的任何手续 项目用地取得土地使用权程序评估 取得土地使用权程序 六福地产与珠海天朗海峰商贸有限公司签订土地开发补偿协议 去市国土资源局办理土地出让手续，与市国土资源局签订土地出让合同交纳土地 出让金......”。

2、“..... 取得土地使用权需要的工作日 般紧临珠海市中冲检查站，交通网络目前也 是非常发达的。目前，有公共汽车路线路路路路路路路 路路路路路路路路及观光巴士的号线路可 以直接到达珠海市区的各个区域以及西区的各个地方。路网早已经贯穿整个珠海市 。受各种利好消息的影响，珠海市的楼市近两年来发展迅猛。前山区域的经济也随 之提高。许多楼盘如雨后春笋般遍地崛起。前山楼市也跟着活跃了起来。加之前山 第部分项目概况 宗地位置 前山桥西珠海大道和南屏次干道交叉的东南角东面是前山河，前山立交桥 南临片花圃西面是中新国际花园北面是华发新城 二宗地现状 该土地为具有五通平的熟地。所谓五通平，般是指区域或地块 具备了道路，给水，排水，通讯，电力等设施或条件以及场地平整。地下没有管线电缆 暗渠地上建筑物原有桩基及地下建筑结构等......”。

3、“..... 三项目周边社区配套 交通出行因为前山片区人口相对较多，紧临珠海市中冲检查站，交通网络目前也 是非常发达的。目前，有公共汽车路线路路路路路路路 路路路路路路路路及观光巴士的号线路可以直接 到达珠海市区山河畔的市区主干 道的大规模改建而港珠澳大桥等交通设施改变前山河畔的不仅是物流人流，还将彻底改 变它的整体功能。要落实珠海城市西进的战略构想，前山河畔正处于东邻拱北吉大西接未 来新城的中心枢纽位置，区位优势结合整治后河两岸的优美环境，未来的前山河畔定将更 加凸显它的重要意义。 金融拥有多家国有商业银行和保险机构，可开展人民币贷款融资等多种外汇结 算以及保险业务。 四宗地周边环境与景观 宗地所在位置属于前山的居住区片，无工业厂房，离商业街有定的距离，安静，空气清新......”。

4、“.....综合容积率为 建筑覆盖率 绿化率 控高 七土地价格 八土地升值潜力初步评估综上所述，宗地具有优越的地理位置与自然环境，周边配套完善，已有大规模社区。前山与 拱北相邻，拱北是珠海最繁华的地带，目前看来，拱北的地已经不能满足其发展的趋势了， 那么就必然向它的周边延伸，第个受益的地区就是前山区，加上现有的建材市场，前山在 将来的商业，居住都会具备齐全，各方面的生活配套的各个区域以及西区的各个地方。路网早已经贯穿整个珠海市。随着广珠城际 轻轨的建设与即将落成，前山带定将成为珠海未来交通枢纽位置。 教育医疗容闳小学，前山中小学，暨南大学香洲区人民医院，嘉济医院 文化体育娱乐设施豪庭商务酒店。 社区周边土地开发情况早在几年前，许多房地产商已看重了前山河的潜在魅力......”。

5、“.....但前山河自身 的环境未得到开发整治，使得这些小区未能引起人们的重视。如今，政府已加大对前山河的 整体规划整治力度，些大房地产商也看到了前山河巨大的潜力，尤其是华发股份提出许 珠海个未来的口号，倾注全力打造位于前山河西的新加坡风情大型高尚社区华发新城， 河两岸开始显现出其轮廓。再加上蓬勃发展中的前山南屏在生活配套设施方面不断地完 善，为河两岸的发展提供了强而有力的支持。前山河河两岸的整治目前已进入施工准 备阶段，预计年年底正式全面开工。随着整治工程的实施与沿河两岸华发新城荣泰 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,河庭等大型房产项目荣延锦苑丽香苑等小型楼盘的开发落成，前山河畔的面貌将发生显 著变化。同时，广珠轻轨经由明珠路转向港昌路......”。

6、“.....许多房地产商已看重了前山河的潜在魅力，在前山河东岸开发了百合花园 涛景花园港湾苑南苑海荣新村等小区，但前山河自身的环境未得到开发整治，使得这 些小区未能引起人们的重视。如今，政府已加大对前山河的整体规划整治力度，些大房 地产商也看到了前山河巨大的潜力，尤其是华发股份提出许珠海个未来的口号，倾注全 力打造位于前山河西的新加坡风情大型高尚社区华发新城，河两岸开始显现出其轮廓。再 加上蓬勃发展中的前山南屏在生活配套设施方面不断地完善，为河两岸的发展提供了强 而有力的支持。 前山河河两岸的整治目前已进入施工准备阶段，预计年年底正式全面开工。随着整治 工程的实施与沿河两岸华发新城荣泰河庭等大型房产项目荣延锦苑丽香苑等小型楼盘 的开发落成，前山河畔的面貌将发生显著变化。同时，广珠轻轨经由明珠路转向港昌路......”。

7、“.....还将彻底改变它的整体功能。要落实珠海城市西进的战略构想， 前山河畔正处于东邻拱北吉大西接未来新城的中心枢纽位置，区位优势结合整流的主要线路，因此房地 产受益将较其他区域大。 商业状况 本区除家居生活日常所需商业配套设施，如银行学校市场超市等较为齐全外，已经形 成了集装饰装修建材家具汽车业等产业为龙头的特色产业基地，汽车业的发展在前山主 要表现为展示展览销售及维修为主，以前山世邦国际装饰广场为代表的各类家装行业特 色批发市场为前山的商业发展起到了有力的推动作用。本区外来人口稠密，主要商业街如明 珠路前山路，人流量较大，百货零售业以中低档次商品为主。 人文环境 本区由于工厂林立密布，故外来务工和流动人口较多，平均消费水平低，人口素质状况不及 吉大香洲等区，治安状况比较混乱......”。

8、“.....暨南大 学进驻前山路，部分改善了人们对本区人文环境的看法。相信随着珠海城建的深入进行和大 批新建小区业主的入住，前山以往的人文环境将发生显著变化。 二前山片区经济发展现状及楼市走向 年，前山属地工业产值约亿元，国内生产总值约亿元，街道所属国民 生产总值亿元，税收亿元。在整个香洲区工业生产总值中占有相当重要的比 重。 随着广珠城际轻轨的建设与即将落成，前山带定将成为珠海未来交通枢纽位 置。目前，因为前山片区人口相对较多，治后河两 岸的优美环境，未来的前山河畔定将更加凸显它的重要意义。 前山片区介绍 前山位于珠海市城区西南，始于南宋绍兴二十二年开埠，明代天启元年建设城寨， 年前山正式建镇，年月撤镇改街，辖区面积平方公里，常住人口万人，其中 户藉人口万余人，辖个社区居委会。辖区内有著名学院暨南 大学珠海学院......”。

9、“.....驻街机关企事业单位以及大中小学共上千 家，是个以建材为特色工业为主体，经济商贸繁荣文化教育发达人口集中 的城郊结合区域。 从区域划分来看，前山区域主要由明珠路翠微路金鸡路岱山路逸仙路等几条主 干道贯穿组合而成。同香洲拱北吉大相比，前山无论市政建设还是房产开发，进程都比较缓慢，道路景观绿化环境治安均不如上述区域。前山长期以来直以发展工业作 为龙头产业，建材行业汽车相关产业分布密集，外来流动人口数量众多，住宅小区与工业 区交相混杂，市政环境尚须大力整治。前山河畔年基本建成以生活居住为主开发旅游 观光的滨水景观带的议案今年已被市人大通过。城市西进港珠澳大桥定案拱北，使前山面 临新的机遇，该区因距拱北较其他区域近，又是港珠澳大桥车辆分理国有土地使用证。 政策性风险评估 自去年新政后......”。