1、“.....通过色彩的变化和局部的立面变化增加每 幢别墅的可识别性 修复每幢别墅的大门，并设计大门造型 别墅室内需要清扫 部分户型，如户型的结构设计需要整改 小区内植被和草坪需要修整 小区加设智能化安保系统，并更换物业管理公司 小区引入有线电视宽带等配套 小区会所改建为售楼处，提供良好的销售环境 清洗游泳池 小区大门重新设计并建造 小区大门与主干道之间的小道围墙加设挡板，控制小道的围墙，创造良 好的小区外部视觉形象 配备辆看房专车。 第五部分项目均价的预测 类比价值预测法 根据本项目与周边可类比别墅项目的价值比较判断本项目可实现均价 选择可类比项目 根据本项目的区位特征，依照别墅项目在外环线周边，位于行政区域交界处 的原则，选择了以下项目作为本项目的可类比的别墅项目......”。

2、“.....路面高度最大落差约 米，上升最大梯度为，下滑最大梯度，在软土地基建造如此高难度高 标准的赛车道，在世界同类赛车场尚无先例。 按计划在年春节前竣工，以确保年月举办中国站国际赛 事。年过后将作为世界循环赛中的站，赛事虽然般来说每年在 地只举办短短的天，但它带来的人流和商机显然是巨大的，故对本项目的你好 作用是显而易见的。 详细摘要 第部分项目决策背景七大利好因素 市经济保持着快速健康的发展 二市房地产市场供销两旺，持续看好 三别墅市场全面繁荣，量价齐升 四市区发展势头良好 五方程式赛车场距本项目仅公里 六镇国际化社区格林风范的启动拉开了新镇建设的序幕 年月日......”。

3、“.....作为 区目前最大的房地产开发项目，以及整个星城规划中最先启动的项目，镇 国际化社区格林风范的启动标志着区房地产业步入了全新的发展格 局。它的开发拉开了新镇建设的序幕。 星城居住区项目总规划土地面积型 别墅市场的区域分布 别墅市场的价格区间 别墅市场的供需状况 别墅市场的客源构成 三市外环线周边可类比的别墅项目分析 四镇房地产市场及楼盘分析 第四部分项目优劣势分析及产品的营销建议 通过第三部分的市场分析得出 项目优劣势分析 项目优势 由于房地产市场和别墅市场均持续看好，且出现供小于求的态势， 作为现房的别墅年入市的市场风险较小 区方程式赛车场的建造星城项目的启动以及轻轨的引入三大 利好消息都将给本项目带来机遇 别墅的转让价较低，入市的均价有较大的选择余地，由于该项目中小 面积产品较多......”。

4、“.....周边配套较为齐全，适合居住和投资 别墅的绿化较好，每幢别墅的花园独立且面积较大。 项目劣势 别墅产品具有定的缺陷，需要改建，如何改建是本项目运作成功的 关键 别墅所在区域房地产市场起步较晚，还未被客户认可，将给本项目的 销售带来定难度 别墅小区内缺乏基本的配套，需要引进。二产品的营销建议 目标客户层 镇及所属开发区内的中高收入家庭是本项目潜在的购买者 区约公顷，位于区镇东部，与 本市宝山区普陀区接壤，北至蕴藻浜南接丰翔路东临中槎浦河西靠沪嘉 高速公路。该项目与别墅相隔不远，对别墅的营销是个大的利好因素。 七区政府将引轻轨至镇。 最后结论从宏观面到微观面均显示出政策和经济因素对本项目呈现的利好态 势。 第二部分项目及周边环境分析 从项目位置项目现状项目周边米范围内的社区配套三个方面的分 析......”。

5、“.....周边配套较为完善，私家车 交通方便，但镇及区的房地产发展缓慢，均处于起步阶段，区域市场不被 消费者认可。 随着方程式赛车场的建造，特别是项目附近的星城居住区项目的启动 必将带动整个区域市场的快速发展，故本区域具备很大的增值潜力。 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,由于别墅项目目前为现房转让，故项目本身积留了许多不利于营销的问 题，但通过对项目的改建及包装，市场前景依旧看好。 第三部分市场现状及其趋势判断 市房地产市场整体分析 年房地产市场现状分析 年房地产市场趋势判断 二市别墅市场整体分析 别墅市场回顾和展望 别墅市场用途的六大类房地产开发规模 商品房供应量预售登记面积和商品房价格水平均不同程度地超过年全年 水平。 年房地产业全年实现房地产业增加值亿元，比上年增长 ......”。

6、“.....从开发看，全年商品房施工面积 万平方米，比上年增长竣工面积万平方米，增长。从 销售看，全年商品房销售面积万平方米，比上年增长，其中商品 住宅销售万平方米，增长。在商品住宅销售面积中，个人购房比重已达，比上年提高个百分点。存量房产交易稳步上升。全年成交过 户面积万平方米，比上年增加万平方米，增长。房屋租 赁市场交易活跃。全年商品房屋出租面积万平方米，比上年增长。 所有数据来自统计局发布的年市国民经济和社会发展统计公报 和房地产交易中心公布的统计资料 年三大热点赛车场落户安亭年世界博览会落定 环球影城主题公园将在浦东三林地区建设给楼市注入了新的动力，未 来几年的楼市将持续看好。 三别墅市场全面繁荣，量价齐升 来自市房地产交易中心的资料显示，从年月至年月， 市共有余个别墅项目推出，累计供给量达到套，其中消化量为 套，销售率平均达到......”。

7、“.....可以说，别墅类主河娄塘河横 卧东西，向东流经宝山区直通长江和黄浦江盐铁塘横沥新槎浦纵贯南北， 与吴凇江浏河相连。河道总长余公里，平均河网密度为每平方公里公 里。 区工业生产产销衔接状况良好，工业经济效益稳步提高。汽车零配件 电子电器金属制品纺织服装等重点发展行业是工业经济的支柱，其工业产值 占全区工业总产值的。非公有制经济规模不断壮大，成为工业经济的主 力。外商投资企业和私营企业的工业产值分别占全区工业总产值的和 。在世界排名前家公司中，有多家在投资办企业，如美国通 用电气德国大众日本富士通荷兰飞利浦等。市区镇三级工业区和希 望蓝天沪太徐行等多个私营经济小区的工业规模集聚效应正日益显现。 五方程式赛车场距本项目仅公里 国际赛车场位于安亭镇，在宝安公路的北面，嘉松公路的东面，规划 面积平方公里......”。

8、“.....现在动工的是赛车场主体部分赛车场区，占地面积约平方公里， 主要由塞岛及其他组赛道主副看台车队生活区维修站缓冲区及配套 设施等几个部分构成。其中高速赛道呈上字造型总长约公里，适合 于各种不同赛车特别是级方程式即赛车比赛。宽度介于至米之间，宰正被普通购房族所关注和青睐。 同时，市别墅价格大幅上扬。年四季度的市场成交价格再创新高， 元平方米的平均价格创历史最高点。 上海别墅物业成交价格走势 元平方米 别墅市场的异军突起，是房地产市场长期培育的结果。其主要来自于政府采 取了积极的财政政策，体现了扩大内需，拉动市场的经济策略。由于市 的值已超过美元，消费方式和消费习惯正处于转新阶段，符合时代需 要的新型住宅观念正逐步被普通购房人士所接受。作为国际大都市的地位和 形象日益牢固，无论从世界范围......”。

9、“.....正越来越成为人们 向往的城市。成功人士纷纷选择在投资置业和安居。 在目前房地产整体运行态势良好的前提下，在不同区域，各种类型的别 墅尚有定的发展空间。年仍将是别墅市场发展的高潮期。 四市区发展势头良好 区位于西北部，中心位置在北纬，东经。东与宝 山普陀两区接壤西与江苏省昆山市毗连南襟吴凇江苏州河，与闵行 长宁青浦三区相望北依浏河，与江苏省太仓市为邻。总面积平方公里。 全境地势平坦，东北略高，西南稍低。市区级河道蕰藻浜练祁本改建后的别墅为标准，别墅的各项为，优于别墅则分值高于，比别墅差则分值低于，各价值要素赋予相同 的权重，得出综合分值。 根据价值要素对比值，结合各类比别墅项目的均价......”。