1、“..... 第二章市场调查以及分析 调查目的 在开发本项目之前，为了了解该物业在温州开发是否有较高的经济效益，需要对市 场进行调查分析与研究。同时必须对该类市场发展现状区域经济环境竞争对手的 优劣势项目周边环境，以及该类物业市场需求情况等进行调查，以便为可行性研究报 告的财务评价风险评价和营销策划等提供必要的信息和资料。 温州别墅市场供求情况以及存在的问题 供给情况 温州地区的别墅高档住宅总体来说是偏少的，是供不应求的。温州目前已有别 墅高档住宅面积约万平方米甚至更少，大约来套左右，市场新开发的 项目占总供应总量的∕左右，由于政府对别墅施行打压政策，新开发的别墅其 实只能说是高档住宅，目前在开发的约万平方米，加上本案也不过来万。目前， 大概有的购房者对于别墅感兴趣。以上数据来源于温州市建设局房地产开发处同时根据我们的调查......”。

2、“.....其乐融融 休闲功能皇家品咖啡馆美仪沙龙红酒雪茄馆音乐艺廊视听健身世界 水疗馆，室内泳池等，每天可以选择不同的休闲去处。更多的选择机会，才有更多 的生活滋味 智能化设施功能分户计量式空调智能化卡通系统全区门禁系统住宅防护系 统„„让您享受高科技式的生活，解除些不必要的烦恼 交流功能在这里拥有社区名流会所商务会议厅和五星级会所，你可以和处于同 第章项目概况 项目建设背景 本项目是财团年月日成立以来运行的第个项目，也是公司目前唯 成形的项目。财团全称财团控股有限公司，是由温州九家实力雄厚且在各自所属 行业领域处于龙头地位的民营企业共同出资发起设立的家旨在积极探索中国民营经 济全新发展和经营模式的财团性控股企业，也是全国首家无地域限制的正式以财团 命名的控股有限公司......”。

3、“.....财团以亿元的夺标价拿下位于温州市中心江滨路的 块罕有的面积百亩以上的大型地块，比亿元的招标起始价高出近倍，刷新了 温州国有土地出让的成交价记录。 与此同时温州市政府自进行第轮城市改建工程以来直致力于通过旧城改 建来改变温州市区的市容市貌缓解城市交通改善居民项目性质商业和住房 物业类型住宅，商业房地产，共户 项目规模占地，建设用地面积，建筑面积 总容积率 总建筑密度 项目层数 西侧层数东侧层数以及裙楼 幢高层和小高层错落布置，户户可看江景 配套设施西侧地下停车辆，东侧地下停车辆，地上停车辆 绿化率 项目其他介绍 该项目发展商为财团控股有限公司，由温州房地产有限公司开发。项目所在地 为温州地块，东靠南亚都市花园，西临原水产城安置房，北倚江滨路，毗邻江心屿， 南望即将竣工的欧洲城，也与东门步行街相邻，该项目目前已经进入施工阶段。经估算......”。

4、“..... 资金来源 本项目建设资金主要由财团位股东自筹以及战略联盟合作伙伴提供，通过房 地产信托的方式筹集，不足投资通过预售房款解决。 可行性研究报告编制依据财团与温州市签定的国有土地转让造成房屋拆迁，停产损失的补偿合同以及 国有土地使用权转让合同 温州市规划局温州市改建工程出让地块设计条件及详细规划 江滨路片区地质勘察资料 省计委计投和市建设局关于项目建议书的批复 省审计事务所验资证明 国家计委建设项目经济评价方法与参数第三版 建设部房地产开发项目经济评价方法居住条件和提高环境质量，但 是在江滨西路及附近地段内，由于该厂长期闲置，加之周围是原温州水产交易市场所 在地，长期有摊贩在此设摊，搭建违章房屋，已成为市民交通生活的瓶颈，该地段房屋 破旧，多数住宅没有卫生设施，建筑密度稠密，存在很大火灾隐患。因此此地要求改建 的呼声很高，于是市政府顺应民心......”。

5、“.....希望能通过竞标单位的开 发改善当地环境，促进市容市貌提高居民居住生活质量，促进现代化新温州建设。 近几年来温州房地产市场飞速发展，随之而来的房价也节节攀升，但是突显出来的 问题仍然还是很严峻，辟如房子高价不高质，尤其最近几年房产质量都不理想，在温州 这样个民营企业高度发达的地区却没有适合企业家等成功人士居住的高档住宅，这无 疑是市场留下的段空白。 作为公司成立以来的第个大型项目，财团决定在此建造温州第样板工程， 打造温州高标准的城市客厅。希望通过该地块开发定位来填补市中心高档住宅的空 白，同时也是为集团打造全市乃至全国品牌社区的次全新的尝试。 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传......”。

6、“.....很纯 朴，本项目真正采取 哪种方式意见很大 绿化率属锦绣与本项目最 高 交楼标准毛坯毛坯毛坯毛坯精装修本项目是唯带精 装修的 目标客户华侨，商人， 高收入者 高收入者， 成功人士 高收入者，成 功人士 私企业主 经商人士 投资者二 次置业 私营企业 老板，从事 金融，证 券保险业 的高收入 者，华侨等 目标群体类似，而但 本项目更期望吸引 高涵养的客户群体 入住形成宁静和谐 的人文氛围。主力户型室厅， 房厅 卫， 独立别墅 双联 别墅 立体别 墅 跃层 联体别墅 跃层 相比而言锦绣是传 统意义上的别墅，而 本项目只能说是高 层高档住宅 主要卖点地段好，品质 好 生态景观......”。

7、“.....城市 花园 锦绣的卖点最大，但 是本项目也具有很 强的应召力 户均车位锦绣的车位最多，由 于住户较少 多数只 能是苍南本地成功人士，市区的够房者大多数是出于想参与投资的心理充当客户群。但 其在楼盘价位上对本案的冲击还是比较大的。本案今后还需将自己定的高价位理由向客 户群表达清楚。 其次市区的恒达•假日花园由于规模较大，设施建设以及周边居住环境良好，目标 客户群于本案相似，且在价格上与本案相比具有明显优势，所以就市区在建楼盘来说， 对本案的威胁也是很大的。 与此同时这些竞争对手开盘的时间都是在温州购房潮上涨的情况下进行的，且政府 政策相对来说比较宽松，加之温州经济发达，民间资本雄厚，有资金购房的人很多，当 然其中不乏投资者炒楼者，所以旦开盘......”。

8、“.....就这点来看，开发商赢利的可能性较大，即使真的有房源空置，也是暂时的。再 则随着人民生活水平的提高，些高收入者追求高档住宅，而这些住宅温州还是供不应 求，所以社会需求与购买力方面不存在大的风险。同时该类物业管理水平较高，客户定 位在高收入者，而他们资金来源又比较稳定，般可以在规定的年限内付清房款。 在营销策划方面，他们般是参与房展会，人脉促销，设立现场售房部，建数个 比样板房等方式进行交易。 本项目产品定位 功能定位 居住功能幢高层和小高层高绿化低密度住宅建筑 百好花园恒达假日 花园 锦绣名园新湖绿都本项目比较 主要配套游泳池，网球 场，幼儿园等 水景中心 庭院，加洲 乐园，人工 湖 协和广场，双 会所，社区广 场等 运动场所， 等 商务会客 馆，生活休 闲馆，人性 智能化设 施......”。

9、“.....档次也比较高 销售价格 单位万 ∕ 最高，最低 ，均价 独立万以 上套，双联 万以上 套 均价均价本项目毫无疑问是 最高的，锦绣由于在 龙港，价格还上不去 销售情况卖掉基本售完，二期已经 卖完 卖掉已积累 多位 有效客户 本项目目前而言是 最差的，锦绣的竞争 力最强 其他离国际会 展中心，杨 府山 中央商务 区，青少年 活动中心 临近 倡导建立既有 城市气息，又 有自然雅趣的 高尚生活区 智能化打造 安全舒适家 园物业管理 每户 入户花 园和米 挑高 本项目在品质与等 级上是最好最高的完善 总评论 通过以上几个竞争对手与本案的比较，认为本项目在整体上是有优势的，竞争最强 的是位于龙港的锦绣名园，但是该楼盘由于地处苍南的原因......”。