1、“..... 天津万科公司经营现状 目前天津公司在手有两个项目，万科花园新城含原有新城项目和红旗农场项目东 丽湖项目，其中新城项目为在建销售的项目，东丽湖项目目前处于前期工作阶段。新城项目 自年开盘以来热销天津市，成为天津公司的主要利润支柱，但到年后新城项目基本 开发完毕，主要为资金回笼，东丽湖项目规模大，是公司长远发展项目，由于区位和产品原 因......”。

2、“.....重点开发建设海河下游工业区和滨海 地区，目前沿津塘路两侧，新建的小区和工业区已将中心市区和塘沽区紧紧的联在起。由 此看出，万科的物业分布与天津的总体规划和城市发展方向不尽相符。 万科自年进入天津市场以来，发展迅速，市场迅速扩大，在操作理念和手法上，均 胜人筹，被公认为天津的地产先锋，在天津人的心目中已树立起第品牌的形象。万科产 品应属于整个天津市，而不是个区域。所以万科有能力，也应该去开发天津的其他市场， 让万科物业深入天津每个角落。结合天津的总体规划和城市发展方向，我们应在天津的西南 部南部东南部投入更多的关注。目前我司项目劣势 结论及建议 核准通过，归档资料。 未经允许......”。

3、“..... 第章项目决策背景 内部因素 天津万科公司项目布局 万科自年进入天津市场以来，先后开发了城市花园万科中心大厦世贸广场都 市花园万科新城等项目，其中城市花园万科中心大厦位于城市北部的河北区，总面积约 万平方米，万科新城位于城市北部的北辰区，面积约万平方米。世贸广场都市花园 虽然位于城市中心地带，但规模较小。由此可看出，天津万科的主要项目集中在城市的北部。 反观天津的总体规划和城市发展方向，城市中心区向南部方向发展，由城市的行政中心的南 迁和友谊路沿线的环保为主题的高档居住区，大大改善了该区域居住环 境，使得该区域住宅市场档次和品位急剧上升。 所有以上各种因素，为万科在此地块建设个高档居住社区提供个良好外部环境......”。

4、“.....北侧紧临正在建设中的梅江居住区，行政区划属于河西区，距 离中环线围堤道段公里，距离正在建设的东南半环线约公里，距离南楼市级商业中 心约公里，距离规划友谊路市级行政中心约公里......”。

5、“.....毛地面积约亩，目前为天津市玻璃厂厂区用地。该宗地拟规 划为居住用地，规划用地内均为玻璃厂厂区用地，土地权属明确。按照市规划院编制的 控规要求，用地分析见下表 名称面积万平米折算成亩数 毛地面积 其中市政代征地 含退解放南路道路及绿化带退卫津河道路及绿 化带退北侧道路及绿化带退南侧道路用地 可建设用品牌的形象。万科产 品应属于整个天津市，而不是个区域。所以万科有能力，也应该去开发天津的其他市场， 让万科物业深入天津每个角落。结合天津的总体规划和城市发展方向......”。

6、“.....目前我司在谈的几个重点项目有北部地区铁东路住宅 项目，东部地区张贵庄路住宅项目东部地区天津钢厂住宅项目，南部地区天津玻璃厂住宅 项目，其中玻璃厂项目是各方面条件都比较成熟的项目，该项目正好填补了万科在城市南 该区的房地产起点直很高，集中了全市大部分的中高档楼盘。商品房销售均价明显高 于除和平区以外的其他各区。 南楼市级商业中心 友谊路规划市级行政中心 梅江居住区 项目所在地 ④规划在河西区天津宾馆地区友谊路两侧建设新的市级行政中心，现有市级行政 中心南迁，南部土地升值潜力大。 沿解放南路可方便直达南楼市级商业中心，这里有十八街麻花鸿起顺饭庄家乐大 型超市等全国闻名的商业设施。 项目距离规划的东南半环黑牛城道段不足公里，东南半环是天津市中心市区规划路 网中的两个半环之，是天津市规划路网骨架中快速交通体系的重要组成部分......”。

7、“..... 项目西北侧为梅江居住区，是由市政府统组织建设的大型安居居住区，占地面积 公顷，将建设成为以水景和生态区，面积约万平方米。世贸广场都市花园 虽然位于城市中心地带，但规模较小。由此可看出，天津万科的主要项目集中在城市的北部。 反观天津的总体规划和城市发展方向，城市中心区向南部方向发展，由城市的行政中心的南 迁和友谊路沿线的开发便可看出城市工业向东发展，重点开发建设海河下游工业区和滨海 地区，目前沿津塘路两侧，新建的小区和工业区已将中心市区和塘沽区紧紧的联在起。由 此看出，万科的物业分布与天津的总体规划和城市发展方向不尽相符。 万科自年进入天津市场以来，发展迅速，市场迅速扩大，在操作理念和手法上，均 胜人筹，被公认为天津的地产先锋......”。

8、“.....万科产 品应属于整个天津市，而不是个区域。所以万科有能力，也应该去开发天津的其他市场， 让万科物业深入天津每个角落。结合天津的总体规划和城市发展方向，我们应在天津的西南 部南部东南部投入更多的关注。目前我司在谈的几个重点项目有北部地区铁东路住宅 项目......”。

9、“.....南部地区天津玻璃厂住宅 项目，其中玻璃厂项目是各方面条件都比较成熟的项目，该项目正好填补了万科在城市南 该区的房地产起点直很高，集中了全市大部分的中高档楼盘。商品房销售均价明显高 于除和平区以外的其他各区。 南楼市级商业中心 友谊路规划市级项目劣势 结论及建议 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传, 第章项目决策背景 内部因素 天津万科公司项目布局 万科自年进入天津市场以来，先后开发了城市花园万科中心大厦世贸广场都 市花园万科新城等项目，其中城市花园万科中心大厦位于城市北部的河北区，总面积约 万平方米，万科新城位于城市北部的北辰区，面积约万平方米。世贸广场都市花园 虽然位于城市中心地带，但规模较小。由此可看出，天津万科的主要项目集中在城市的北部。 反观天津的总体规划和城市发展方向......”。