1、“.....计政务投资函号函中备案内容总投 资为亿元。本项目建设内容为电梯小高层住宅，建筑方案满足国六条要求，每 平方米建设投资约为元，故总投资超出。第二章住宅市场分析与营销策略 宏观政策 我国房地产业作为国民经济的支柱产业，因其产业相关度高，带动性强，与金融业 和人民生活联系密切，发展态势关系到整个国民经济的稳定发展和金融安全。与此相对 应的是房地产业作为周期性消费品，又具有其固有的波动较大和变化多端的自身特征， 所以政府通过宏观调控政策来平抑或减缓房地产周期波动带来的不利影响......”。

2、“.....其中，月份商品房及住宅成交量出现了大幅增长，环比分别增长了和 ，房价保持了平稳上升，涨幅开始回落新建商品房供应量大幅增长，商品住宅 供求平衡另外商来地产市场供应量明显下降，成交面积小幅小滑，市场开始了理性调 整。二手房市场火爆，月份的成交面积就达到了万平米。 商品房的市场需求及发展 房地产价格 市区商品住宅合同交易均价涨幅，近三年新上市住宅交易均价涨幅年均 涨元平方米。 第章总论 项目建设背景 市实业发展有限公司的项目是由拆迁安置房和商品房混合构 成的项目。整个场地及周边区域均为在建和拟建的居住小区，将形成大道和公 路之间的居住建筑集群。 市按照经营城市的理念，已探索出条政府主导，市场化运作的旧城 改造路子遵循统规划整体改造多轮驱动利益共享的原则......”。

3、“.....严格按照有关政策统组织实施拆迁改造。拆迁腾出的土地按 照控规划分为若干片块统组织拍卖。成功地调动了拆迁业主的积极性，变被动为主动 实现多赢格局。 本项目得到了政府的高度重视以及市实业发展有限责任公司的倾力投入。 项目人员怀着对巨大的使命感和炽热的激情进行方选址意见书市规划管理局，规选址 号，年月日 中华人民共和国建设用地规划许可证市规划管理局，规用地 号，年月日 关于市实业发展有限责任公司商品房项目开发申请的报告市 实业发展有限责任公司，年月日。 市规划管理技术规定年 建设单位的设计委托设计任务书，年月 研究范围 依据开发商的开发要求，规划局的用地建设条件，以及权衡城市开发商住户三 个方面的利益关系，从市场调查市场分析入手，完成对项目的市场定位，继而进行技 术经济分析和风险分析。研究结论及建议 结论 该项目地价较低，升值潜力较大......”。

4、“.....可获得较高利润项目规模适中， 地块平整，适宜进行房地产开发建设本项目周边用地具扩展性，可持续成片获取，项 目有后续发展基础，可长期性的获取利润。 通过项目财务测算，本项目良好的财务分析指标状况，反映出项目具有很好的盈利 能力和抗风险能力，项目贷款的还本付息有较大保障，项目在财务上是可行的。 建议 密切关注国家政策的变化，视政策情况调整本项目的投资策略。 在项目拆迁过程中应注意方式方法，积极协调与政府其它部门的关系，尽量减少 拆迁引起的项目风险。 策划，力求成为 市新居工程的典范。 项目概况 项目名称 项目 建设地点 市区乡中坝 建设单位 建设单位市实业发展有限责任公司 企业性质系区区委区政府批准成立的具有独立法人资格的国资公司 经营范围在区政府的指导下，在区房管局的直接领导下，按照市房 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传......”。

5、“.....对区具备开发条件的危旧房改造地块实施多元化改造。 公司的成立，主要是为了加快区内的旧城改造进度，盘活区内存量土地，建立融资 平台。经市发展计划委员会文件，计政务投资函号文备案，拟对区 乡中坝号地块进行商品住宅配套设施及绿化工程开发工作。 工程概况 本工程项目用地位于市区乡中坝二三四八组号地块，东临铁 路西环线，北临公路。规划建设净用地面积，规划总建筑面积 。居住户数户，容积率，建筑密度，绿地率以上， 机动车位辆以下的户型不考虑。 资金来源 自筹资金及商请银行贷款。 编制依据 市发展计划委员会关于企业投资项目备案的通知市发展计划委员会 文件，计政务投资函号 中华人民共和国建设项年，城市化水平达到 年，城市化水平在以上。 基本思路加快城市建设步伐，完善城市基础设施和公共服务设施......”。

6、“.....消除制约城市化进程的瓶颈通过要素聚集，优化资源配置，扩大城市规模， 增强综合实力，强化辐射功能，实现城区与郊区的共同繁荣。 政策措施优化市区地域结构，强化中心城市功能调整中心城区职能，建立 中心商务区搞好卫星城镇建设，加快郊区城市化步伐。商品房市场现状 年，市区房地产市场呈现出供应稳定需求旺盛的市场特征。由于受 沿海城市房价上涨建筑材料涨价地价上涨以及人们购房预期变化等因素的影响，老 百姓购房热度高涨，市场价格受短期需求膨胀的影响较大，价格的上涨随之引发了些 非理性购房行为，排号购房普遍。 通过对房地产近几年特别是年市场发展数据分析得出房地产市场 基本处于良性运行态势，但同时也出现些值得关注引导和调控的问题。 商品房供应稳定需求旺盛 年市区商品房呈现供应稳定需求旺盛的市场特征。全年商品房供应面积为 万平方米，同比增长......”。

7、“.....同比微降。 商品房销售面积为万平方米，同比增长当月销售面积下跌到万平方 米，仅次于成交量低主要是由于传统春节淡季所致 经过两个月的观望，月开始，住宅市场逐渐回暖，两个月住宅交易量逐 步上升，供需基本平衡受秋交会刺激，月商品住宅销售达万平方米，基本恢 复到月水平。虽然目前住宅市场的观望气氛还在，但市场的刚性需求和开发商看好后 市的心态未变，楼市继续保持健康发展。 总的来说，年月，市区住宅均价保持稳步上涨，前个月平均月涨幅 为新政后，月连续三个月市区住宅销售均价出现连续小幅下降态势， 直至月出现回升迹象，住宅均价回升到元平方米，基本恢复到月份的价格水 平。经计算，月住宅价格月平均涨幅为。总的说来，住宅价格仍处于 小幅盘升态势。由于地价攀高建筑成本上升以及楼盘品质的提高，房价还有上升 空间，但在宏观调控下，房价不可能出现大幅上涨。 年月......”。

8、“.....快报显示，年月， 全省房屋销售价同比上涨。其中，商品房销售价格上涨，住宅价格上涨。 目前住宅每平方米均价已达到多元。 整个楼市来看，运行情况良好，但房价涨幅有所下跃，房地产的供给量加大，特别 下半年楼市有较大放量，季度，商品房成交面积万平方米，比同期增长了，其中住宅销售万平方米， 同比增长。详见表 年市区商品房批准预售与实际销售面积比较分析 项目类别合计住宅非住宅 批准预售面积万 实际销售面积万 供销比 注供销比二批准预售面积实际销售面积 住宅供应仍较充分，四季度住宅供应大幅回升，购房选择面仍较大 年市区住宅批准预售面积万平方米，销售面积万平方米，单从 数据差额来看，住宅供应远小于销售，但这里面有很大部分是属于年及年以 前的待销商品房。 三环外开发趋热 据统计，年三环外的供应大于销售。目前由于市区三环内的土地供应很少......”。

9、“.....特别是城南三环外区域和城西三环外区域更是楼盘频出，并 且很多楼盘都属于高品质大盘。城市向外发展是房地产行业的个必然趋势，三环 外房地产市场的发展将成为年的主力发展区域。 年月，市房管局数据表明，住宅市场总供应量为万平 方米，总销售体量为万平方米，总供销比为，基本保持供需平衡。月楼市销售火爆，房价的快速上涨导致部分追涨心理的市民提前购房，市场度处于供不 应需的状态，供需缺口达万平方米 月日，房产新政正式实施，矛头直指住宅市场的投机行为，楼市走向不明朗， 观望氛围浓厚，持币待购现象增多，楼市度低迷环境要好于市场原来的预期，加上资本市场的日益复苏，人 民币进入升值周期和我国经济的持续健康和快速的发展，房地产市场的预期开始回暖。 年金融市场将全面开放，未来房地产市场除了传统的银行资金外，境外基金多渠 道进军内地楼市......”。